Российский рынок недвижимости трудно оценивать по статистике строек и продаж, по ценам объявлений. Причина — позднее попадание в статистику ввода частных домов (из налоговых соображений) и жилья в регионах. Вдобавок остается значительная разница между регистрируемой и фактической стоимостью реализуемой недвижимости. Оценить реальное состояние российского рынка можно, анализируя фазу цикла рынка недвижимости, поведение крупных игроков и удовлетворенность спроса.
Если бы российский рынок двигался вместе с мировой экономикой, то цены на нем приближались бы к максимальным, а спрос достиг пика. Рынок недвижимости в США сегодня находится в фазе роста цен и спроса, текущий цикл продолжается девять лет и, по мнению многих отраслевых экспертов, может продлиться еще пять-шесть лет. В Китае рынок насыщен предложением и количество свободных объектов растет, а китайские банки продолжают кредитовать стройку.
В России же ситуация иная: многие девелоперы и их кредиторы ожидают господдержки, а некоторые близки к банкротству. Еще в начале 2017 года Россия находилась в стадии экспансии — жилье активно строилось, и спрос не снижался, но теперь стройки закрываются, участки распродаются.
Инвестиционная привлекательность
Часто в качестве инвестиционного триггера продолжения роста российского рынка недвижимости приводят аргумент, что у большей части населения остается значительная потребность в жилье. Это связано с выбытием старого жилого фонда, большой долей почти аварийных объектов, хроническим недостатком жилья в регионах с советских времен. Хотя за постсоветский период обеспеченность жильем в среднем на одного жителя выросла с 16 кв. м до 24 кв. м. Однако такое положение дел вряд ли говорит об инвестиционной привлекательности рынка недвижимости России. Ситуация в Китае не лучше, но в отличие от россиян у китайцев средняя зарплата выше, а потребительская корзина дешевле.
На какой фазе рынка недвижимости мы находимся сейчас? Пику цен в обычном цикле предшествует пик строительства. На нашем рынке бум в недвижимости был в 2002–2007 и 2010–2015 годах. Продолжительных кризисов не было, а 1998–2001 годы трудно считать кризисными из-за незначительных изменений в ценах после гигантской девальвации.
Финансирование строек в России сократилось. И ценовой пузырь не успел образоваться в отличие от 2006–2007 годов, когда был пик на фоне нехватки объектов. Из-за экономических санкций в России урезается финансирование экономики, а значит, сокращаются инвестиции в стройку. Скорее всего в 2018 году мы увидим выход на рынок 72–73 млн кв. м, что ниже пика строительства, пришедшегося на 2014–2015 годы, когда было введено 84,2 млн кв. м и 85,3 млн кв. м соответственно.
Это абсолютные рекорды в истории российского рынка недвижимости. Эти критерии подтверждают, что российский девелопмент переживает уже не избыточное предложение 2016 года, а рецессию — строительство сокращается уже два года, продажи падают, несмотря на снижение цен и попытки стимулировать ипотеку. Ввод жилья в стране за 2017 год снизился, по предварительным данным, на 6,4% по сравнению с 2016 годом. Всего на рынок за год вышло менее 75 млн кв. м жилья, что примерно на 12% ниже пика строительства.
На рынке недвижимости еще есть предпосылки для дальнейшего снижения. Серьезный удар по нему может нанести случившийся в 2017 году крах частных банков и переход сотен мелких и средних кредитных организаций в стадию выживания (по данным ЦБ, около 30% банков убыточны) — этот фактор опаснее и хуже, чем высокие ставки по кредитам и отсутствие на рынке доступных длинных денег.
Банки — источник появления на рынке тысяч объектов недвижимости, которые они держали в залоге с оценками на 40–50% выше рыночных цен.
Куда вложить средства
Пока эти объекты еще не на рынке. По опыту прошлого кризиса можно ожидать, что процедуры, необходимые для попадания залогов в продажу, занимают в среднем около года. Когда это произойдет, цены сделок в среднем составят менее половины от залоговых оценок, сделанных до девальвации и экономических проблем 2014–2015 годов. Поэтому реальные сделки в коммерческом секторе будут в разы дешевле того, что предлагают сегодня.
Что покупать? Активы, которые меньше зависят от политики государства. Имеет смысл фокусироваться на залоговой торговой и логистической недвижимости внутри крупных городов, где дорого обойдется строительство конкурирующих объектов. От офисной недвижимости лучше пока держаться подальше с учетом тенденций ежегодного исчезновения банков и сокращения занятости белых воротничков во всех секторах. Загородная складская недвижимость может переживать очень долгий спад из-за санкций и сокращения импорта.
Наблюдаемый еще в 2016 году дефицит площадок, пригодных для будущей жилой застройки, сменился в 2017 году избыточным предложением. Цены на новое жилье и коммерческую недвижимость, которых по-прежнему не хватает в крупных городах-миллионниках (Ростове-на-Дону, Екатеринбурге и Новосибирске), видимо, снизятся меньше. В первом полугодии 2017 года активно вводили жилье за пределами столицы: Московская область (10,5%), Краснодарский край (7,3%), Санкт-Петербург (5,8%), Ленинградская область (5,4%), Татарстан (3,9%). Рынку жилья мешает несовершенная нормативная база по арендному бизнесу, а недвижимости в целом — политика региональных властей по намеренному завышению кадастровых стоимостей объектов в разы выше рыночной.
Перспективы трудно сейчас оценить из-за закрытости информации о долгосрочных планах развития городов. Поэтому скорее всего 2018 год пройдет на рынке как год движения ко дну.
Лучшим сценарием было бы резкое глубокое падение цен не приносящей прибыли недвижимости ниже уровня 2009 года с относительно непродолжительным пребыванием в стагнации. Тогда в 2019 году можно ожидать восстановления.