Экономический кризис, начавшийся в 2014 году, серьезно поменял весь рынок российской недвижимости. Многие проекты так и остались на бумаге, а те, что успели закончить, еще много лет будут себя окупать. В такой ситуации сегмент коммерческой недвижимости ощутил стагнацию в большей степени, чем жилой. В 2017 году ввод торговых объектов в России достиг своего 10-летнего минимума. Об этом Forbes писал статье к традиционному рейтингу «Короли российской недвижимости».
Региональный рынок увидел лишь 20 проектов, суммарная площадь которых не превышает 500 000 квадратных метров. Причин для этого было немало: уход иностранных инвесторов, заморозка текущих проектов, сложности с наполнением арендаторами уже действующих торговых центров даже в крупных городах. На фоне всего этого даже в Москве в 2017-м был введен только один качественный торгово-развлекательный комплекс («Vegas Кунцево»).
Такой показатель характеризует уже давно назревавшую ситуацию перенасыщения торговыми площадями. Большинство объектов, которые появятся в Москве в перспективе ближайших лет, станут скорее проектами редевелопмента или реконструкцией ранее существовавших помещений. Перспективными с точки зрения открытия новых качественных ТЦ регионального и суперрегионального форматов в будущем на данный момент являются крупные региональные города, ощущающие нехватку торговых площадей и постепенно восстанавливающуюся покупательскую способность населения.
Но и тут стоит добавить ложку дегтя — неоднородность рынка в стране показывает удивительную картину. В отдаленных регионах уровень насыщенности торговыми площадями не превышает и 200 квадратных метров на 1000 жителей. В то же самое время в Краснодаре он уже перевалил за 1100 квадратов на 1000 жителей. Столичные темпы развития торговых объектов несколько поугасли, но тут сам спрос начал постепенно перетекать к объектам стрит-ретейла и небольшим ТЦ, где крепкие продуктовые якоря формируют основную матрицу посетителей.
Смена парадигмы
Сегодня глобальная тенденция в развитии торговых объектов заключается в уходе от простой торговли, как бы банально это ни звучало. Сами ТЦ в большей степени приобретают окраску развлечения, нежели естественной потребности. В условиях дефицита времени и зачастую ресурсов люди предпочитают покупать только самые необходимые вещи. При этом с восстановлением экономики и ростом покупательской способности нельзя отметить рост выручки арендаторов. И дело тут вовсе не в экономических факторах. На смену привычной модели физической покупки пришла цифровая.
Онлайн-торговля за последние годы стала серьезным конкурентом для классического ретейла. Причин масса: это и низкие цены, и различные скидки и специальные предложения, и главное — возможность получить товар с курьером, не покидая собственного дома или офиса. Получается, интернет-магазины существенно экономят время. Уже сегодня объем рынка интернет-торговли перешагнул отметку в 1 трлн рублей. При этом на внутреннюю торговлю приходится чуть более 60% — остальное на трансграничный e-commerce (Amazon, AliExpress, Ebay и другие площадки).
У цифрового ретейла на сегодняшний день отсутствуют такие расходы, как аренда торговых площадей, содержание и обучение персонала, несколько иначе выглядят отделы маркетинга и рекламы, нежели в классических магазинах. Снижение операционных расходов позволяет демпинговать по цене и улучшать клиентские сервисы, которые так ценятся в этом бизнесе. Также в цифровой сфере гораздо легче и быстрее получить обратную связь и предпринять меры по устранению недочетов, чем в офлайн-формате.
Индустрия развлечений
На мой взгляд, в перспективе 10 лет рынок торговли претерпит глобальные изменения как в объемах, так и в форматах. Если пять лет назад доля развлекательной составляющей в размере 10% в торговом объекте считалась безумной и нерентабельной, то сегодня отдать 40% полезной площади под кинотеатр, интерактивные развлекательные форматы и игровые зоны — значит иметь стабильный посетительский трафик.
Разумеется, привычные магазины никуда не исчезнут — не всем удобно покупать через интернет вещи или товары, которые сложно оценить заочно, живой контакт никто не отменял, да и такой фактор, как «любовь к ярмаркам», у нас никуда не исчезнет. Также останутся нишевые сегменты, где процесс покупки сопряжен с необходимостью на месте принимать решения (косметика и парфюмерия, бижутерия и украшения). Но и здесь появятся инновационные решения, тяготеющие к омниканальной модели продаж.
То, что произошло со многими таксопарками после появления Uber, вполне можно ожидать и в сегменте торговых объектов, где основным инструментом покупки станет интернет, а сами здания превратятся в огромные пункты выдачи заказов и шоу-румы, не считая развлекательной составляющей.
Хорошо это или плохо — сказать сложно. Но то, что в ближайшей перспективе показатель обеспеченности населения торговыми площадями с легкостью заменят на показатель обеспеченности интернетом, — не такой уж и неправдоподобный сценарий. И, как обычно случается, выиграют именно те объекты, которые уже сегодня начинают перестраиваться под новые рыночные реалии.