Какое-то время назад тихий мирок элитной недвижимости сотряс неожиданный скандал. Был опубликован рейтинг престижных районов Москвы, где первое место по дороговизне занял Басманный район. Аналитики и брокеры, взвились на дыбы, доказывая, что Арбат, Остоженка и Патриаршие — вот подлинный триумвират мест проживания «дорогих людей», а Басманный — ни сном, ни духом здесь, какая-то жертва арифметики квадратного метра. История эта так бы и осталась анекдотом, если бы не поставила вопрос — а действительно, какие еще районы центра Москвы могли бы претендовать на лавры упомянутого триумвирата в плане ценника? Ведь за последние пару лет здесь появились всего лишь два новых элитных объекта на Патриарших прудах, да один на Остоженке. Где сейчас собираются строить «элиту»?
Кажется, что ответ — это Хамовники. Да, строек там много, но из новых объектов — лишь небольшой апартаментный комплекс.
На самом деле строительная активность находится несколько восточнее. Девелоперы пришли перестраивать Замоскворечье и Балчуг. Именно здесь за последние два года появилась целая россыпь новых проектов премиального и элитного классов — от мультиформатных объектов до собрания клубных домов. Действительно, южное направление центра Москвы в 2016-2017 годах дало нам сразу 6 новинок, в то время как упомянутый Басманный (район Чистых Прудов) — всего три, а восточное направление — вообще лишь один.
Почему девелоперы сделали ставку именно на Замоскворечье и Балчуг? И сработает ли она?
Кстати, мы не зря разделяем эти два района. Похоже, что судьба их будет различной. Но об этом чуть позже.
Загадка Замоскворечья
Один из застройщиков, работавший здесь много лет назад, дал такую характеристику этому району: «Загадочный район. В Замоскворечье никогда не знаешь — «сыграет» здесь твой дорогой проект или нет».
Исторически это был район резиденций богатых купцов и предпринимателей, которые имели под боком и свои производственные мощности, и свои придомовые церкви, и свои проекты благотворительности. Недаром, именно здесь была построена на купеческие деньги знаменитая Третьяковка. В советское время Замоскворечье стало в большей степени жилым районом, однако с царских времен здесь подзадержались и промышленные предприятия. Именно они сейчас активно подвергаются редевелопменту, превращаясь в элитные объекты.
Район крупно выиграл в ходе последней реконструкции центральных улиц Москвы — создание здесь пешеходных зон, а также благоустройство Третьяковки, Ордынки и Пятницкой превратили его в комфортабельное место прогулок и отдыха. Именно этот аспект отмечали представители трех ведущих девелоперских компаний элитного сегмента, отвечая на вопрос – почему они запустили свои новые проекты в Замосковоречье.
Реконструкция привлекла качественную инфраструктуру «дорогого сегмента» — рестораны, магазины, клубы и другие места досуга. В итоге девелоперы серьёзно рассчитывают на то, что Замоскворечье станет новым модным районом жизни столичной элиты.
Проблема Балчуга
По большому счету, именно здесь стоило бы ожидать самых высоких цен на недвижимость. Но... как-то не складывается.
Балчуг — уникальное место, полностью окруженное водными артериями, и самый близкий к Кремлю (а это значимо) район. Но что-то упорно мешает ему стать второй Остоженкой. По сути, девелоперы пришли сюда недавно (два проекта стартовали в 2014 году), всего здесь насчитывается четыре девелоперских проекта в реализации, и еще одни на подходе.
Проблема Балчуга в том, что это деловой, нежилой район. Как результат — недостаточно развита соответствующая инфраструктура. Никак московская власть не возьмётся и за здешние набережные. Вдобавок, все 100% проектов, представленных здесь — апартаментные, а это потребитель не очень любит.
Основной шанс Балчуга — это проект реконструкции Заячьего (Золотого) Острова. То есть, восточной части. Увы, о проекте уже лет 15 как идут только разговоры. Воз же и поныне там.
Итак, элитное строительство сместилось от Хамовников на восток. Как показывает опыт, новые качественные объекты приводят к возникновению инфраструктуры, инфраструктура – к привлечению сюда обеспеченных и даже более того жильцов. А такие жильцы, в свою очередь, вызывают интерес у девелоперов в плане разработки новых площадок. По всем признакам, по этому пути пойдёт Замосковоречье.
Работать с Балчугом придется по-другому. Здесь нужно активное городское участие — раз, и большие инвестиции в редевелопмент — два. Причем, и то, и другое должно осуществляться в комплексе. Это Замосковоречье может застраиваться точечно, на базе имеющейся жилой инфраструктуры. В случае Балчуга сработает только комплексный подход.
Оба района пока еще недооценены, если судить по имеющимся ценам квадратного метра. Однако перспективы роста вполне просматриваются.