Монополия банков. Насколько хорош новый спасательный круг для дольщиков

Александр Анчугов Автор

Stub — Фото Александра Данилюшина / ТАСС

Чтобы уйти от риска появления новых обманутых дольщиков, разработана схема финансирования жилых проектов через эскроу-счета. Новая модель, по сути, внедряет банковскую монополию в жилищном строительстве

Последний год власти неоднократно заявляли о планах изменить систему долевого строительства, чтобы снизить риски дольщиков. Основные предложения сводились к системе проектного финансирования — когда деньги на стройку предоставляет банк, а продажи осуществляются после ввода дома в эксплуатацию. Однако итоговое решение оказалось несколько другим.

Во исполнение поручения президента правительство 21 декабря 2017 года утвердило дорожную карту по замещению денег дольщиков на строительство жилья банковским кредитованием для снижения риска граждан. Если коротко, дорожная карта предполагает следующее. Средства граждан в жилищном строительстве должны быть полностью замещены банковским кредитованием в течение трех лет. Оплата средств по договорам долевого участия (ДДУ) будет производиться только на счета эскроу (см. ниже) или на специальные счета. Предусмотрен поэтапный переход к новой модели, но по объектам, где первый ДДУ заключается после 1 июля 2019 года, финансирование будет возможно только через счета эскроу и спецсчета.

Власти готовы снизить требования, установленные законодательством, к застройщикам, перешедшим на новую модель финансирования, а также снизить уровень государственного контроля за застройщиками. С 1 июля 2018 по 30 июня 2019 года произойдет частичный переход жилищного строительства на новую модель финансирования (поставлена цель обеспечить заключение 30% договоров по новой модели). А с 1 июля 2019 по 31 декабря 2020 рынок полностью перейдет к финансированию через счета эскроу и спецсчета.

Суть расчетов по новой схеме

Расчеты через счета эскроу (этот институт введен в Гражданский кодекс РФ еще в 2014 году) предполагают следующее. Застройщик берет в уполномоченном банке кредит на строительство дома, затем заключает договор доверительного управления с дольщиком с условием о расчете через эскроу. Далее застройщик, дольщик и уполномоченный банк заключают договор, по которому дольщик вносит деньги в банк на счет эскроу, а застройщик получает их только после исполнения своих обязательств перед дольщиком. При этом дольщик не вправе забрать деньги со счета, а проценты на эти средства не начисляются.

Дорожная карта помимо эскроу также предусматривает оплату через некие специальные банковские счета, однако из контекста не понятно, какая именно суть вкладывается в это понятие. Разумно предположить, что в любом случае деньги застройщик получит только после полного исполнения обязательств перед дольщиком.

Последствия

Возможность расчетов с дольщиками через эскроу предусмотрена в законе о долевом участии и сейчас (эта опция появилась с 1 января 2017 года). Но применение эскроу экономически обременительно для застройщика, и поэтому такие расчеты пока не прижились. Принудительное внедрение расчетов через эскроу приводит к следующим последствиям.

Застройщик, получивший банковский кредит на строительство дома, заплатит проценты со всей суммы кредита за весь период до ввода в эксплуатацию и передачи квартир. До этого момента застройщику просто неоткуда взять деньги — он не сможет гасить ни основной долг, ни проценты по кредиту. В отличие от предлагаемой правительством модели сейчас застройщик может сразу погашать кредит деньгами дольщиков. Власти заявляют, что обеспечат ставку по кредиту для застройщика в размере 6% (при средней текущей ставке кредитования в 12%). При ставке в 6%, действительно, финансовый результат будет сопоставим с тем, что есть у застройщика сейчас.

Но если текущая ставка (12%) сохранится, то начисление процентов «по полной программе» приведет к росту цены ориентировочно на 15%.

Следует помнить, что по модели эскроу риски банка сильно возрастают, так как он получает платежи по кредиту не равномерно в рамках реализации проекта, а только лишь по его окончанию. Увеличение риска также будет заложено банком в ставку по кредиту.

Согласно дорожной карте проценты на средства на счете эскроу не начисляются. Строго говоря, здесь возникают вопросы к справедливости этого решения, ведь банк использует деньги дольщика, внесенные на счет эскроу, в том числе за их счет выдает кредит застройщику. В случае расторжения договора с застройщиком дольщик получит ровно ту сумму, которую внес на счет. При уровне инфляции за 2017 года это не выглядит ужасающе. Но исторически для России в последние 20 лет была характерна средняя годовая инфляция в размере около 10-12%. А это уже серьезные потери для дольщика при сроке строительства в 3-5 лет.

Важно учитывать, что застройщик, получающий деньги через несколько лет после заключения ДДУ, будет нести потери в виде инфляционного уменьшения этих денег и, разумеется, будет учитывать это в цене квартир. Выигрывает в этой ситуации только банк, который бесплатно получает деньги от дольщиков на счет эскроу и за счет этих средств под проценты кредитует застройщика.

Новая модель, по сути, внедряет банковскую монополию в жилищном строительстве (строить будут только то, что одобрит банк). Счета эскроу вправе открывать только банки, отвечающие специальным требованиям. Согласно сайту ЦБ, таким требованиям сейчас соответствует 21 банк. Причем из них только 5-6 банков реально кредитуют строительство. Если требования к банкам для работы по эскроу не изменятся, то к середине 2019 года застройщики всей страны будут штурмовать отделения этих банков в надежде получить кредитование своих проектов. В такой ситуации у этих избранных банков будет большой соблазн применять наивысший процент ставки по кредиту, за что опять же в итоге заплатит покупатель квартиры.

Также вызывает сомнение, что уполномоченные банки имеют необходимые ресурсы для кредитования всего многоквартирного строительства в России. Скорее всего, финансироваться будут только наиболее экономически привлекательные проекты, то есть в первую очередь в Москве, Санкт-Петербурге и нескольких крупнейших города. Строительство жилья «в глубинке» может попросту остаться без финансирования.

Уплата дольщиком своих денег не застройщику, а банку на счет эскроу, снижает, но принципиально не устраняет риски утраты денег. Деньги дольщиков на счете эскроу будут застрахованы только в пределах 10 млн рублей. Во многих случаях эта сумма недостаточна. Например, цена значительной части квартир в Москве и других крупных города существенно выше такого лимита.

Будем надеяться, что риски банкротства или отзыва лицензии по крупнейшим банкам, уполномоченным открывать счета эскроу, не очень велики. Но ничего нельзя исключать, учитывая политику Центробанка последних лет по зачистке банковского сектора.

Такие размышления наводят на вывод, что перевод жилищного строительства на расчеты через эскроу в целом позволит гарантировать возврат дольщику его денег, но, скорее всего, приведет к увеличению цены квадратного метра (возможно на 20-30%) в результате установления банковской монополии и увеличения риска для банков, а также сокращения количества предложений от застройщиков.