Обездоленные. Почему больше не будет дешевых квартир на этапе котлована
О грядущем закате девелоперской эры на российском рынке недвижимости не говорит сейчас разве что самый ленивый представитель строительного бизнеса, ну или тот, у которого уже есть отлаженный механизм доступа к кредитным средствам. Всему «виной» инициированная на самом высшем уровне замена долевого строительства жилья на проектное банковское финансирование. Позиция властей предельно проста — граждан, инвестировавших свои кровные деньги в покупку жилья на этапе строительства и обманутых недобросовестными или обанкротившимися строительными компаниями, больше быть не должно. А если продавать уже готовое жилье, то и риска оказаться без заветных квадратных метров нет. Большинство застройщиков такая диспозиция не устраивает.
Что же не устраивает участников рынка? В ближайшие три года (именно столько отведено на переход к новому механизму) у девелоперов будет несколько вариантов финансирования строек. Один — привычный: с привлечением средств дольщиков и с подтверждением своей финансовой состоятельности, уплатой взноса в государственный компенсационный фонд защиты дольщиков. А также с жестким контролем надзорных органов на всех этапах проекта, начиная от получения так называемого заключения о соответствии (ЗОС) объекта и компании требованиям законодательства (214 и 218 ФЗ) и заканчивая вводом объектов в эксплуатацию.
Другой вариант — уже существующая на рынке, но непопулярная у застройщиков схема с эскроу-счетами. Этот механизм работает следующим образом. Компания привлекает средства дольщиков и размещает их на специальных счетах в уполномоченных банках, где они замораживаются на срок строительства. Деньги граждан застройщик получает только после того, как построит объект. Финансирование проекта в данном случае застройщик осуществляет с помощью кредита того же банка под высокий процент (от 14% и выше). Выплачивать проценты по кредиту строительная компания при этом начинает сразу, а не после завершения проекта.
Еще один вариант, который сейчас не запрещен законом и используется некоторыми участниками рынка, — это привлечение денег дольщиков в классическом виде параллельно с получением проектного финансирования. Последнее предполагает, что строительный проект минимум на 70% кредитуется банком и на 30% за счет собственных средств застройщика. Какой будет ставка, по которой девелопер будет получать кредит, пока не ясно. Любопытно, что в данном случае власти рассчитывают на сознательность банкиров, которые согласятся «помогать» строителям за процент.
Что не нравится застройщикам
В истории с эскроу-счетами и в механизме с проектным финансированием в чистом виде есть еще ряд нюансов, неприятных для застройщиков. Но уже из краткого описания понятно, что девелоперы предпочитают уже ставшую родной для них схему со строительством за счет граждан. Очевидно, что любой бизнесмен хочет вести свой бизнес самостоятельно, а не под тяжким кредитным бременем и неусыпным контролем власти, еще и не имея возможности самостоятельно заниматься ценообразованием на разных этапах строительства.
Ведь куда проще рисковать чужими деньгами, чем собственными, работая с неплохой маржой. С другой стороны, почему бы добросовестному бизнесмену, вкладывающему свои деньги и исправно выплачивающему кредит, не привлечь в проект граждан-соинвесторов. Тем более если эти самые граждане охотно дают взаймы девелоперу для того, чтобы купить квартиру по низкой цене.
К сожалению (для дольщиков и теперь уже самих застройщиков), «плохих» застройщиков оказалось достаточно, чтобы тысячи граждан либо вовсе остались без квартир, либо ждали решения своего жилищного вопроса годами. Проблема обманутых дольщиков и пайщиков приобрела характер социального бедствия, и в итоге случилось то, что случилось. Несколько лет назад власти начали закручивать гайки на рынке жилищного строительства на законодательном уровне, ужесточая требования к строительным компаниям, а потом и вовсе достаточно неожиданно решили отменить его. Неожиданно потому, что в результате принятия 214 и 218 ФЗ были созданы максимально безопасные для дольщиков условия. Требования к минимальному объему уставных и собственных средств компании, ограничение «одно разрешение — одна SPV» (проектная компания), запрет на котловой метод финансирования стройки, наличие определенного опыта работы и безупречная репутация топ-менеджеров. Вот неполный список требований, установленных для участников рынка. Но, как говорится, есть такие моменты, когда нужно принимать особые решения, и власть это сделала.
Новые стандарты
Нежданное проектное финансирование на фоне поступательного ужесточения властями требований к застройщикам логично вызвало, мягко говоря, недоумение и недовольство строительного бизнеса, особенно некрупного, хотя и лидеры рынка явно не в восторге. Однако, похоже, упрекнуть власть застройщики могут на данном этапе только в некоторой непоследовательности. А вот самих себя большинство должно упрекнуть за недальновидность и во многих случаях за нежелание работать по уже давно апробированным, например в Европе, стандартам. И акцент здесь делается отнюдь не на пресловутый «Запад», а на правила игры. Ведь сами девелоперы признают, что, по сути, в проектном финансировании нет ничего страшного. Но, мол, рынок и его участники к этому не готовы. Почему не готов рынок в целом к проектному финансированию, в принципе понятно. Общая экономическая ситуация не самая лучшая, да и в банковском секторе положение дел нестабильное.
А вот почему застройщики не готовы — большой вопрос. Ведь тектонические подвижки на рынке начались не вчера. Банки-кредиторы уже давно начали за долги забирать у собственников девелоперского бизнеса землю, проекты и компании. Более того, есть примеры прямого или опосредованного управления банками строительным бизнесом. Однако единицы в масштабах страны перестроили свои модели. Причин такому «безрассудству» может быть много, но первое, что приходит на ум, — это тот самый русский авось. Может быть, слишком тепличные условия расслабили бизнес, и, несмотря на «намеки» со всех сторон, казалось, что все обойдется? Теперь многое придется менять не по доброй воле, а по закону. И не исключено, что гораздо быстрее, чем за время, которое отводится на переходный период.