Дисконтные магазины. Как реновация превратила коммерческую недвижимость в неликвид
На продажу в Москве выставлен ряд объектов в домах, которые идут под снос. Это и бывшие квартиры на первых этажах хрущёвок, переведенные из жилого фонда в разряд коммерческих помещений, и различные пристройки, которые возводились в своё время под небольшие гастрономы и универсамы для местных жителей. В продаже появились и отдельно стоящие здания стрит-ритейла, которые сносить никто не собирается, но из-за расположения внутри кварталов сносимых зданий коммерческая привлекательность их резко уменьшилась.
Предложения о продаже в зоне грядущей реновации часто можно узнать по цене. Опасаясь перемен, собственники помещений зачастую оценивают свои объекты как неликвид и стремятся скорее избавиться от него. Как правило, эти помещения продаются с большим дисконтом. Если большинство объектов торговой недвижимости в Москве на сегодняшний день выставлены по цене, предполагающей окупаемость объекта в течение 10 лет, то при продаже объектов, расположенных непосредственно в зоне реновации, собственники выставляют цену, исходя из срока окупаемости примерно 7 лет. И это лишь начальная скидка. Как показывает практика, с покупателем, проявившим интерес, владельцы помещений готовы торговаться, опуская стоимость объектов до уровня двукратно ниже среднерыночного. Таких объектов на московском рынке уже сейчас более десятка.
Кроме того, небольшой дисконт может быть заложен при продаже помещений стрит-ритейла, которые расположены неподолеку от сносимых домов и кварталов. Таких объектов в продаже на московском рынке коммерческой недвижимости сейчас даже больше, чем предложений в самих сносимых домах.
В чем же причина такой распродажи? Чего опасаются собственники зданий и помещений, срочно продающие объекты? Стоит ли инвесторам в коммерческую недвижимость использовать опасения собственников зданий и помещений и приобретать объекты со скидкой? Мой совет — воздержаться от подобных приобретений, и вот почему.
1. Собственник коммерческой недвижимости вполне может получить неравноценную замену вместо снесенного объекта. О том, какие объекты город предоставит на замену снесенным, никто не знает. Скорее всего, подобная замена одного помещения другим будет проходить по принципу учета площадей и технических характеристик. Потоки посетителей на объекте и другие его коммерческие параметры город вряд ли сможет учесть.
Большей части собственников помещений город, скорее всего, предложит помещения в возводимых новостройках. Но как отнесется застройщик к вопросу размещения коммерческих площадей на новых объектах? Ведь перед ним стоит основная задача — построить как можно больше квартир для расселения жителей пятиэтажек. Будут ли, к примеру, на первых этажах создавать витрины, или ритейлерам предложат что-то вроде квартир с окошком и отдельным входом, как это часто делается в бюджетных новостройках? На все эти вопросы пока нет ответов.
2. Параметры денежной компенсации за объект также пока не определены. Большинство собственников сносимых объектов опасаются того, что рыночной цены за объект и компенсацию убытков за время простоя здания или помещения они не получат.
3. Объекты, расположенные рядом с зоной реновации, также могут потерять арендаторов, а собственники будут вынуждены снижать ставки аренды и терпеть убытки от простоя пустого помещения. Недавно представители нашей площадки осматривали объект торговой недвижимости на Зеленом проспекте. Объект находится на проходной улице возле метро и не попадает в зону реновации, но под снос пойдут пятиэтажки, расположенные неподалеку. Стоит строителям огородить и начать сносить один из прилегающих домов, поток людей к метро пойдет по другому маршруту, и магазин для многих из них потеряет свою актуальность. Если же число покупателей снижается, такой объект покинет даже серьезный крупный ритейлер, особенно если точка уже окупила первоначальные затраты арендатора на ее оборудование (срок окупаемости вложений в торговый объект формата «у дома» сегодня составляет примерно 1–1,5 года).
4. Для собственника отдельно стоящего объекта, расположенного неподалеку от сносимых зданий, срок его простоя без арендаторов может составить более двух лет. Поток посетителей в районах, где дома пойдут под снос, начнет падать еще до начала процесса сноса и постройки домов: люди начнут переезжать, число покупателей будет снижаться, съезжать начнут и арендаторы объектов стрит-ритейла, попавших под удар. При этом владельцы зданий, расположенных внутри зон сноса или неподалеку от них, оказываются в еще более сложной ситуации, чем собственники сносимых помещений. Ведь в случае снижения потока посетителей никакого возмещения убытков от города они, скорее всего, не получат.
В целом московская реновация не очень сильно повлияет на рынок коммерческой недвижимости столицы. Сносимых объектов и помещений со снижающейся коммерческой привлекательностью в масштабе города немного. В то же время масштабная стройка, которая вот-вот развернется, скорее всего, будет во благо различным торговым центрам, расположенным в умеренном отдалении от зон сноса и застройки. Сюда и потянутся арендаторы стрит-ритейла (аптеки, продовольственные и непродуктовые магазины), расположенные как в самих зонах реновации, так и вблизи них.