Пора потесниться: приведет ли «реновация» к снижению цен на недвижимость

С момента анонсирования программы реновации власти не скрывали, что плотность застройки пятиэтажных кварталов (то есть число новых квадратных метров на один гектар городской земли) неизбежно возрастет. Вариант расселения, при котором жилья будет создано ровно столько, сколько было у собственников хрущевок, почему-то не рассматривался. Поначалу это объяснялось тем, что панельные пятиэтажки — это малогабаритное и некомфортное жилье, поэтому город должен создать более качественные новостройки для переселенцев. Собственно, сейчас эта идея уже закреплена в законопроекте о реновации: за счет расширения нежилых площадей квартиры будут больше, а значит, и плотность застройки возрастет.

Однако власти решили не ограничиваться увеличением габаритов квартир для переселенцев. В законопроекте заложены механизмы привлечения инвесторов в строительство реновационного жилья, да и сам город, как недавно заявил мэр Собянин, постарается окупить свои затраты за счет продажи дополнительных «квадратов». Теперь вопрос в следующем: на сколько больше жилья нужно построить?

Ответ зависит от целей и аппетитов потенциальных инвесторов, прежде всего города, и, возможно, девелоперов. За счет весьма вольного применения градостроительных норм, экономии на стоимости земли и подключения к технологическим сетям город может увеличить плотность застройки незначительно — примерно в два раза. Если сейчас в пятиэтажных кварталах этот показатель составляет порядка 8-10 тыс. кв. м жилой площади на один гектар, то в новостройках для переселенцев (и на продажу) плотность возрастет примерно до 20 тыс. кв. м на гектар. Если же власти захотят не только окупить затраты, но и заработать, то верхний предел плотности будет зависеть исключительно от инвестиционных аппетитов.

Частные застройщики окажутся в менее выгодном положении, чем город: им не только придется передать часть квартир под расселение, но и понести более высокие стартовые затраты. Уже сейчас в большинстве крупных проектов массового сегмента жилья плотность застройки составляет 25-30 тыс. кв. м на гектар. В зависимости от доли переселенцев в жилом комплексе плотность придется повысить еще больше. Таким образом, при участии застройщиков данный показатель в старых пятиэтажных кварталах может возрасти в 3-4 раза (до 30-40 тыс. кв. м/га).

Как будут выглядеть на практике эти тысячи квадратных метров? Много это или мало? Существующий норматив плотности заселения в Москве колеблется в диапазоне 20-25 тыс. кв. м. на гектар. Для примера: в спальных районах с панельными многоэтажками данный показатель достигает 20 тыс. кв. м/га, в «сталинских» кварталах 1940-1950 годов — порядка 15 тыс. кв. м/га, в застройке рубежа XIX — начала XX века (условно говоря, Арбат) — 20-30 тыс. кв. м/га, в старомосковских малоэтажных кварталах первой половины XIX века (к примеру, Замоскворечье) — не более 10 тыс. кв. м/га. Самая высокая плотность застройки в столице — в Москва-Сити, где данный показатель достигает 70,5 тыс. кв. м на гектар, что примерно соответствует нью-йоркскому Манхэттену (68 тыс. кв. м на гектар).

В целом Москва пока остается относительно просторным городом, со средней плотностью застройки в 8,7 тыс. кв. м/га, что, кстати, соответствует плотности типичного квартала панельных пятиэтажек (в Черемушках, к примеру — 9,2 тыс. кв. м/га). До Токио (16,9 ты. кв. м/га) и Пекина (56,7 тыс. кв. м/га) нам пока, к счастью, далеко. Важен не только масштаб, но и структура новых кварталов. По планам властей, на месте хрущевок появятся урбан-блоки — новостройки будут расположены «стеной» по периметру квартала, образуя «приватную» территорию в его внутренней части. Если плотность застройки достигнет 25-30 тыс. кв. м на гектар, то число этажей составит порядка 15-25.

В целом такая модель соответствует большинству проектов, которые сейчас реализуют столичные девелоперы на массовом рынке жилья, и даже повышенная плотность застройки до 30 тыс. кв. м. на гектар в отдельных районах не превратит Москву в Шанхай.

Но тревогу вызывают не эстетические, а возможные экономические последствия реновации. Даже если плотность застройки вырастет в пределах консервативной оценки, это будет означать появление на рынке огромного объема предложения. По словам мэра, для переселенцев будет возведено 15 млн кв. м, а на продажу — еще 17-18 млн в течение 15 лет. То есть в среднем каждый год первичный рынок жилья будет пополняться на 1-1,2 млн кв. м. Между тем по итогам I кв. 2017 года общий объем предложения столичных новостроек составил 3,7 млн кв. м и эта цифра постоянно растет, так как предложение квартир увеличивается быстрее, чем спрос на них. Стремление властей окупить затраты от реновации (не говоря уже о попытках заработать на ней) может привести к долгосрочной ценовой депрессии из-за профицита предложения. Частному девелоперскому сектору придется иметь дело с грозным государственным конкурентом, контролирующим четверть рынка, способным менять строительные нормы и демпинговать за счет более низких издержек. Мрачный сценарий.

На мой взгляд, властям следовало продолжить реновацию, не выходя за рамки социальной парадигмы. Устаревший жилой фонд следовало заменить новым, рассчитанным исключительно на собственников квартир в хрущевках.

Конечно, можно понять желание властей сделать жилье более доступным и избежать социального кризиса из-за дороговизны квартир, который мы наблюдаем, скажем, в Лондоне. Но не лучше ли в этом случае создать за счет дополнительных объемов реновационного жилья цивилизованный рынок доступной аренды, о котором так долго говорят власти?