ТОП-5 зарубежных локаций, в которых россияне приобретают недвижимость в 2024 году
Компания выделила ТОП-5 наиболее востребованных направлений. В «счастливой пятерке» оказались не только дружественные России Турция, Таиланд, ОАЭ, но и весь Кипр, а также одна из ведущих стран Евросоюза — Франция.
Специалисты компании считают, что около 40% российских покупателей выбирают недвижимость с целью получить вид на жительство или, если это допустимо по законодательству страны, второе гражданство. В этом случае средний чек покупки в 2024 году составляет €500 000 (около 50 млн рублей*). Инвестиционные сделки находятся на втором месте — их 35%. 25% объектов приобретается для собственного проживания, постоянного или сезонного.
«Несмотря на то, что получение иммиграционного статуса является значимой целью для большинства покупателей, зарубежная недвижимость сохраняет ценность как инвестиционный инструмент. Стоимость и будущая капитализация дома или квартиры в Евросоюзе или ОАЭ исчисляется в твердой валюте, и это важно. В 2024 году в качестве объектов для инвестиций обычно выбирают апартаменты с одной или двумя спальнями площадью от 50 до 80 кв. м. Их покупают на этапе строительства, чтобы перепродать через несколько лет после ввода в эксплуатацию. В этом случае можно рассчитывать на рост стоимости объекта примерно на 40%».
Остались доступными и локации, где квадратные метры могут принести вполне ощутимый операционный доход. Например, в Таиланде круглый год сохраняется высокий спрос на краткосрочную и круглогодичную аренду жилья.
Идея проводить несколько месяцев в году в мягком морском климате также не потеряла привлекательности в глазах россиян. В 2023 году в самых популярных странах спрос, по мнению аналитиков Ricci | Зарубежная недвижимость, превысил доступное предложение на 30%, и этот дисбаланс сохраняется до сегодняшнего дня. Цены на недвижимость выросли за год в среднем на 15–20%. При такой динамике покупателю важно определиться с целями покупки. От них будут зависеть характеристики и стоимость приобретаемого объекта.
Незаменимая Турция
В 2022 году возможностей для получения россиянами второго гражданства или вида на жительство стало меньше, но Турция сохранила программу предоставления гражданства за инвестиции. Оно дает возможность приезжать в Турцию и проживать здесь без обязанности проводить в стране фиксированное время, менять налоговое резидентство и отказываться от первого гражданства. Кроме этого, оно дает право безвизового въезда в 113 стран мира, включая Японию, Сингапур, Южную Корею, возможность получать пятилетнюю шенгенскую визу, десятилетнюю туристическую и пятилетнюю бизнес-визу в США.
Для получения турецкого гражданства нужно купить недвижимость стоимостью не менее $400 000 (около 37 млн рублей*). За эти деньги сегодня это могут быть студии или апартаменты с одной спальней площадью от 40 до 65 кв. м с закрытой охраняемой территорией, садом и, если позволяет участок застройки, — с бассейном, в одном из районов европейской части Стамбула, выходящих на Босфор. Например, в Бейоглу, или в центральных локациях азиатской части города недалеко от университета Marmara (в среднем хороший объект Стамбуле стоит от $300 000 — от 27 336 000 рублей*).
Важный нюанс: объект должен быть куплен только у турецкого физического или юридического лица, средства официально перечислены с банковского счета покупателя на счет продавца, а сумма сделки — полностью отражаться в свидетельстве о собственности и подтверждаться оценщиком аккредитованной компании.
После совершения сделки новый собственник получает сертификат соответствия, приобретает медицинскую страховку, оформляет промежуточное ВНЖ и обращается за получением гражданства. В программе, кроме самого покупателя, могут принять участие супруги и несовершеннолетние дети.
Конечно, сам заявитель должен быть совершеннолетним (старше 18 лет), пройти проверку на благонадежность, иметь официальный источник доходов и не быть замеченным в нарушениях визового режима. Ждать паспорта обычно приходится от трех до шести месяцев. Через три года недвижимость можно продать, сохранив гражданство.
В 2023 году цены на недвижимость в стране росли опережающими темпами, перекрывая инфляцию. Кроме того, иностранцы генерируют устойчивый спрос на премиальную недвижимость в Стамбуле и курортных местах. Аналитики пока сходятся на том, что в ближайшие годы цены на апартаменты будут расти на 7–10% в год (в пересчете на доллар США). С учетом того, что Турция — это место встречи запада и востока, огромный транспортный узел, — спрос на аренду продолжает расти. Рост арендных ставок составляет ежегодно около 10%.
Кипр европейский и другой
Южный Кипр — единственная страна в ЕС, которая предлагает ПМЖ вместе с супругами и детьми до 25 лет, без собеседования, медицинского обследования, языковых экзаменов и необходимости проживания.
Инвестиционный порог в данном случае составляет €300 000 (около 30 млн рублей*). В Пафосе эта сумма соответствует среднему чеку сделки с жилой недвижимостью. За нее в начале 2024 года можно было приобрести комфортабельные апартаменты с одной или двумя спальнями площадью от 50 до 80 кв. м в центре города, в 5–10 минутах ходьбы от береговой линии. В Лимассоле средняя стоимость сделки существенно выше — €500 000 (около 50 млн рублей*). Здесь цена квадратного метра начинается от €4000 (от 395 000 рублей*). В Пафосе и Ларнаке в 2024 году квадратный метр может прибавить в цене 10–15%.
Что касается Северного Кипра, где россияне также активно покупают недвижимость, там, согласно данным Ricci | Зарубежная недвижимость, средняя стоимость лота в 2023 году увеличилась на 20%, а в первом квартале 2024 года — на 10%. Если в 2023 году небольшую виллу здесь можно было купить за €140 000 (около 14 млн рублей*), то в 2024 году стоимость начинается от €175 000 (от 17,2 млн рублей*).
Спрос на недвижимость в Турецкой республике Северного Кипра растет в том числе благодаря тому, что возможность получить вид на жительство не ограничена минимальной суммой сделки. Первый ВНЖ за покупку недвижимости выдается на год, потом возможно продление на три года — для собственника, супруга и несовершеннолетних детей. Объект может быть как готовый, так и строящийся, если к моменту подачи заявления оплачена хотя бы треть стоимости новостройки. В перспективе можно рассчитывать и на гражданство.
У иностранцев есть также право сдавать недвижимость в аренду, продавать и передавать по наследству. Местный рынок предлагает множество вариантов квартир, апартаментов, вилл и пентхаусов в новостройках, а порог входа находится на уровне €55 000 (около 5,5 млн рублей*).
Космополитичная Франция
У российских покупателей сохраняется интерес к недвижимости в Париже и на Лазурном Берегу. Несмотря на налоговую политику французских властей, направленную на то, чтобы сделать жилье более доступным, инвестиционный спрос и цены на квартиры и апартаменты в Париже поддерживаются предстоящей Олимпиадой 2024 года.
А новая мировая IT-элита испытывает интерес к Французской Ривьере, и не только как к месту для жизни. Те, кто сделал состояние на операциях с криптовалютой, задумываются о более консервативных инвестициях и пассивном доходе. Сравнительно небольшое число новостроек на побережье Франции не в состоянии удовлетворить новую волну спроса, так что надо готовиться к тому, что цена на новые апартаменты площадью 50 кв. м стартует в 2024 году с отметки €450 000 (более 44 млн рублей*), а лоты площадью 70–90 кв. м подберутся к планке €500 000 (около 50 млн рублей*).
Наиболее реальный сегодня способ легализовать длительное проживание во Франции — программа Passeport Tallent, она позволяет получить вид на жительство по упрощенной форме. «Паспорт талант» создавался для стартап-сотрудников, экономических инвесторов и учредителей компаний в области технологических разработок. Для получения нужного статуса специалисты Ricci | Зарубежная недвижимость заключают с клиентом договор на юридическое сопровождение, оформляют стартап-проект «под ключ» в соответствии с требованиями La French Tech и французского правительства, подают запрос в аккредитованный бизнес-инкубатор, ведут переговоры до заключения договора, подают документы на получение визы и оформление статуса ВНЖ. Тогда иностранный гражданин сможет работать, вести бизнес, учиться и претендовать на социальные льготы.
Таинственный Таиланд
Получение иммиграционного статуса для иностранца в Таиланде не связано с приобретением недвижимости. Для тех, кто хочет получить право проживать в стране, не выезжая каждые три месяца, есть программа Thailand Privilege Residence (долгосрочная виза). Кроме прочих привилегий, через два-три года она позволяет получить ПМЖ. Этот статус доступен инвесторам, которые вкладывают от 10 млн бат в экономику страны (около $280 000 или около 25 млн рублей*), топ-менеджерам, которые работают на руководящих позициях в тайских компаниях, а также экспатам, чей контракт превышает три года, и фрилансерам с годовым доходом от $40 000 (3,7 млн рублей*).
Важно отметить, что получить гражданство через инвестиции нельзя, оно доступно только по натурализации. После пяти лет, проведенных в Таиланде на основании ПМЖ, и при наличии источника дохода в стране, можно обратиться за статусом гражданина.
Тем не менее, покупка недвижимости в Таиланде имеет смысл как ради личного ею пользования, так и в качестве инвестиции. Растущий турпоток (в 2024 году здесь ожидают увидеть 35 млн туристов), а также политика властей по привлечению в страну высококвалифицированных иностранцев делают Таиланд одним из самых динамичных арендных рынков в Азии. Это касается как жилья, сдача которого в аренду может принести здесь 10–12% годовых, так и коммерческой недвижимости. В отличие от курортных локаций Средиземноморья, спрос на краткосрочную аренду апартаментов активен в Таиланде в течение всего года.
Но рынки недвижимости в Пхукете, Бангкоке и Паттайе имеют особенности как структурные, так и правовые. И это делает агентское и юридическое сопровождение сделок крайне желательным, особенно если речь идет о покупке виллы и любых сделках, связанных с землей.
Близкие Арабские Эмираты
ОАЭ третий год остаются дружественной локацией для россиян, основной интерес (более 90% запросов на приобретение жилья) фокусировался на Дубае, но с IV квартала 2023 года, отмечают в Ricci | Зарубежная недвижимость, спрос также активно фокусируется на Абу-Даби и Рас-эль-Хайме. В прошлом году 12% сделок на первичном рынке эмирата было заключено обладателями российских паспортов. Что неудивительно: покупка недвижимости на сумму от $205 000 (19 млн рублей*) открывает доступ к трехлетней резидентской визе (ВНЖ), которая позволяет въезжать и выезжать в страну без ограничений, открыть счет в банке, вести бизнес, работать в местных компаниях, учиться в университете, запрашивать шенгенскую визу или визу в США, не возвращаясь в Россию. Продлевать резидентство можно всю жизнь.
На эту сумму сегодня можно приобрести студию площадью 40–60 кв. м в приличном жилом комплексе в одном из новых районов Дубая.
Однако если речь идет о пятилетней визе (при покупке недвижимости стоимостью 2 млн дирхамов или около 50 млн рублей* без привлечения кредитных средств) или о «золотой» визе на 10 лет, которую выдают за инвестиции в недвижимость от 10 млн дирхамов (более 248 млн рублей*), то имеет смысл рассматривать разные варианты: от покупки элитной квартиры или виллы на берегу Персидского залива до инвестиций в пул небольших апартаментов в раскрученных туристических локациях ОАЭ.
Сдача в аренду жилой недвижимости в Дубае может принести стабильные 5,7–7,5% годовых в твердой валюте (дирхам привязан к курсу доллара США), предоставляя достойные возможности для пассивного дохода и диверсификации личного инвестиционного портфеля.
Ricci | Зарубежная недвижимость — новое направление компании Ricci | Жилая недвижимость, которое было открыто в 2023 году. Сегодня компания активно осваивает зарубежные рынки: Кипр, Франция, Италия, Турция, Испания, Греция, Великобритания, Швейцария, Черногория, Португалия, Венгрия, Грузия и др. Ricci | Зарубежная недвижимость помогает в приобретении недвижимости как для инвестиций и собственного проживания, так и с целью получения ВНЖ, ПМЖ и второго гражданства.
* по курсу на 8 мая 2024 г.