— Дмитрий Александрович, расскажите, пожалуйста, о себе. Как развивалась ваша деловая карьера и возникло желание заняться строительством моллов? Кто стал вашими партнерами?
— Я родился в городе Ташкенте Узбекской ССР, окончил школу-гимназию с физико-математическим уклоном №50 и с отличием — Университет мировой экономики и дипломатии по специальности «международные экономические отношения».
Начинал свою карьеру в маркетинге компании Procter & Gamble по Центральной Азии и Монголии, где осознал, что развитие и маркетинг должны определять стратегию успешного бизнеса. Там же я приобрел навыки карьерного планирования и обучения сотрудников, которые внедрил, в частности, в бизнесе Eurasia RED для развития персонала. В конце 1996 года региональный офис Procter & Gamble перенесли из Ташкента в Алматы, где я реализовывал маркетинговые проекты компании.
Учился в США, получив степень МВА с отличием в Гаттонском колледже бизнеса и экономики со специализацией в области финансов и управления информационными системами. Развивал практику управленческого консультирования Deloitte в Каспийском регионе при поддержке со стороны офиса «Делойт СНГ». В частности, выводил на IPO на Лондонской фондовой бирже такие компании, как «Казахмыс» и «КазМунайГаз РД», разрабатывал систему таможенной статистики внешней торговли и сравнительного анализа со странами-контрагентами для Комитета таможенного контроля Казахстана, оптимизацию сети АЗС Гелиос, проводил оценку и грейдирование высшего руководства «НК КазМунайГаз» и т. д.
В Deloitte же я познакомился со своими будущими партнерами, и в 2007 году мы создали ГК Eurasia RED. Впервые я увидел моллы в конце 1990-х в США и задался вопросом, почему таких проектов нет в Центральной Азии и Казахстане. Мы взялись за реализацию первого молла «Апорт» в разгар мирового финансового кризиса с коллапсом компании Lehman Brothers и морем эмоций, сложностей и барьеров в Алматинской области — в чистом поле с камышом, с многочасовыми пробками по двухполосной трассе Алматы — Бишкек без дорожных развязок, с дефицитом профессиональных кадров и отсутствием сетевых международных и местных арендаторов, в условиях, когда 92% товарооборота Казахстана приходилось на базары.
Название «Апорт» было выбрано в честь самого популярного сорта алматинских яблок. С тех пор права на бренд «Апорт» — существенный нематериальный актив нашей ГК Eurasia RED. В 2008 году я пригласил в качестве управляющего своего бухарского друга и брата Шухрата Исмаиловича Тошева. Он ввязался решать с нами эту нетривиальную задачу и до 2015 года помогал ставить на ноги первый молл «Апорт». За этот период было реализовано две из трех его очередей, потоки гостей увеличились в несколько раз, свои магазины открыли несколько сотен арендаторов, включая порядка 50 международных брендов, и «Апорт» был признан International Property Awards лучшим проектом торговой недвижимости Казахстана. После того как основные вопросы первого молла «Апорт» были решены, Шухрат сфокусировался на дальнейшем развитии наших совместных проектов — мы запустили ряд бизнесов в Центральной Азии и Узбекистане в сфере маслопереработки, общественного питания, транспорта, цементного производства.
— А когда и как вы возглавили Союз девелоперов торговой недвижимости Казахстана?
— Весной 2020 года все мы стали свидетелями пандемии коронавируса и вместе с ведущими коллегами по отрасли создали Союз девелоперов торговой недвижимости Республики Казахстан, который объединил свыше 2 млн кв. м качественных объектов класса А. Члены Союза избрали меня председателем. Благодаря проведенной работе удалось значительно ослабить негативный эффект пандемии в 2020–2022 годах, а также получить ряд мер поддержки для наших любимых арендаторов.
— Возвращаясь в конец 2000-х: почему для реализации проекта своих моллов вы выбрали Алматы?
— Алматинская агломерация с населением свыше 3 млн жителей, с ежегодным приростом в десятки тысяч жителей имеет только по официальным данным порядка 33% от товарооборота Казахстана. Если учесть, что в настоящее время 60% товарооборота происходит на базарах, то получится, что в Алматинской агломерации сосредоточено не менее половины товарооборота всей страны. Каждый год 4% товарооборота неорганизованных форматов торговли уходят в организованные форматы, которым необходимы свободные коммерческие площади. При этом в Алматинской агломерации до сих пор чуть больше 400 кв. м качественной торговой недвижимости класса А на 1000 жителей. Для понимания: согласно разработанной мной в 2007 году регрессионной модели равновесие спроса и предложения на торговую недвижимость наступает при 550 кв. м. Таким образом, потенциал для развития и роста на ближайшие 10 лет огромный.
Средний возраст жителей в агломерации — 32 года, больше половины из них — женщины. Уже 14 лет здесь наблюдается бум рождаемости, а основу общества составляют молодые семьи с несколькими детьми. Добавлю, что в течение года в Алматы можно испытать все четыре сезона — от настоящей зимы с температурой от минус 25 со снегом до плюс 40 с палящим солнцем летом. В итоге получаем отличный рынок для девелопмента настоящих моллов с правильной демографией и располагаемыми доходами.
Многие международные ретейлеры не верили в 2009–2017 годах, когда мы обсуждали с ними стратегии развития для Центральной Азии и Казахстана, что в Казахстане можно открыть свыше 30–50 магазинов, и только в Алматы — не менее 10 магазинов. Сегодня некоторые из них уже открыли в несколько раз больше магазинов и не собираются останавливаться на достигнутом. По нашим оценкам, они имеют лучшие показатели из всех международных рынков именно в Казахстане.
— В этом году ГК Eurasia RED исполнится 17 лет, а первому моллу «Апорт», открывшемуся 20 сентября 2009 года, — 15 лет. Какими были эти годы?
— Интересными и сложными для реализации нашей стратегии развития, разработанной в 2007–2008 годах совместно с профессионалами из Colliers International — Майком Симпсоном и Стивеном Спендлавом из Лондона.
В этом бизнесе мы пережили четырехкратную девальвацию тенге, два финансово-экономических кризиса, пандемию коронавируса, немирных протестантов в январе 2022 года в Казахстане, сейчас проживаем перестройку глобального мироустройства.
Напомню, что мы начинали девелопмент первого молла «Апорт» в абсолютно неблагоприятных условиях, но по критериям International Council of Shopping Centers. Привлекли финансирование крупнейшего банка Казахстана Halyk Bank, международных финансовых организаций — International Financial Corporation, Al Hilal Bank и Garanti Bank. Три очереди молла были последовательно реализованы в 2009, 2012 и 2017 годах. А осенью 2023 года мы ввели в строй второй молл — «Апорт East». Если обобщать, то мы создали 10 000 рабочих мест — по 5000 в каждом из моллов, привлекли свыше 500 ведущих арендаторов с флагманскими форматами и высокими оборотами, в том числе привели больше 100 международных брендов в Казахстан и Алматы. С 2009 года благодаря умной системной работе нашей команды и консультантов Eurasia RED удалось собрать представительный набор брендов с оптимальным, на наш взгляд, соотношением цены, качества и сервиса: LC Waikiki, Terranova, DeFacto, Koton, Glasman, Kari, «Спортмастер», «Детский мир», Gloria Jeans, New Yorker, Flo, Miniso, Cropp, House, Mohito, Sinsay, Decathlon, Leroy Merlin Studio, Sman, «ЛЭТУАЛЬ», Kuchenland, SPX, «Котофей», ERKE и другие. Впервые в составе моллов в стране были открыты McCafe, чайхана Navat, «Каганат», Ozyurt, Lanzhou и т. д. И на сегодня эти торговые марки, по нашим оценкам, входят в число лидеров в своих категориях в Казахстане.
Трафик гостей нашего первого молла «Апорт» вырос в четыре раза с 2009 года и сегодня составляет свыше 1 млн гостей в месяц. Его транспортная доступность кардинально улучшилась благодаря открытию станций метро, запуску восьми транспортных развязок с пробивкой и расширением основных проспектов, развитию общественного транспорта (30 автобусных маршрутов). Бесплатная парковка «Апорта» на 5000 машин является на сегодня, по нашим данным, крупнейшей в стране. В радиусе охвата первого молла сейчас проживает свыше 1,5 млн жителей. На мой взгляд, моллы «Апорт» можно назвать локомотивами развития Алматинской агломерации на западе и северо-востоке: вокруг первого «Апорта» возводится свыше 1,5 млн кв. м жилья, в районе «Апорт East» — 1 млн кв. м жилья, и все это строится в экологически чистых районах с восьмиминутной транспортной доступностью до делового центра Алматы.
— Что означает формат лайфстайл-молла, которого вы придерживаетесь с самого начала?
— Аудитория наших моллов — молодые семьи с детьми, их привлекает не просто возможность походить по магазинам, но и интересно провести время всем вместе, получив положительные эмоции. Люди любят не только шопинг (что), но и впечатления от времяпровождения (как). Поэтому уже 15 лет мы внедряем собственный формат лайфстайла. Организовали и запустили детский развлекательный парк Funky Town (2010), семейные развлекательные парки Funky World (2018) и Funky Planet (2023), аквапарк Hawaii (2012), Hawaii Fitness (2016), Miami resort & spa (2018), HALYK IMAX KINOPARK 16 (2023), получившие награды международного конкурса Golden Pony. Уверен, что в том числе благодаря этим проектам наш первый молл «Апорт» за прошедшие годы посетили более 120 млн гостей.
— 21 октября 2023 года в Алматы состоялось торжественное открытие второго лайфстайл-молла «Апорт East». Расскажите, пожалуйста, об этом проекте.
— Молл «Апорт East» площадью свыше 150 000 кв. м на северо-востоке Алматы, фактически на границе города и области, рядом с международным аэропортом, с 2500 бесплатными парковочными местами, со своей остановкой общественного транспорта реализуется нашей командой при финансовой поддержке Halyk Bank и Фонда Damu в течение 10 лет, от покупки земли до открытия первой очереди. На мой взгляд, вокруг «Апорт East» в течение 5–7 лет будет сформировано ядро Нового Алматы.
Отмечу, что фасад молла, который создали архитекторы Марио Бартылла и Зураб Заалишвилли из L’Espace Architectural, повторяет пики Алматинских гор. На открытие пришли свыше 82 000 гостей. В настоящее время поток посетителей составляет около 700 000 человек в месяц, при этом до конца 2024 года мы планируем достичь уровня 1 млн гостей в месяц — с учетом того, что, согласно геомаркетинговому исследованию RRG, в радиусе охвата «Апорт East» насчитывается 1,5 млн жителей Алматинской агломерации.
Здесь уже обосновались более 200 арендаторов. Мы порадовали модников и модниц самыми современными магазинами группы Inditex, которые можно назвать крупнейшими в Центральной Азии и Казахстане, — Zara, Massimo Dutti, Oysho, Bershka, Stradivarius, Pull&Bear, Zara Home, а также флагманскими магазинами Gloria Jeans, Kari, LC Waikiki, DeFacto, Koton, Flo. Фуд-зона с более чем 50 концептами ресторанов (например, Navat, Ozyurt), кафе (Costa Сoffee, Gloria Jean’s Coffees и др.) и предприятий быстрого питания (KFC, Burger King, Hardees, Dodo Pizza, Papa John’s, Lanzhou, Bahandi и т. д.) накормит самых привередливых гостей. В молле «Апорт East» широко представлена бытовая техника и электроника: это магазины глобальных брендов, таких как Bosch и Haier, и розничных сетей из числа самых известных в Казахстане — Sulpak, Technodom, Alser.
Rich Family, «Детский мир», «Котофей», Next и еще десятки популярных детских брендов порадуют ассортиментом и ценами детей и их родителей.
Распахнули свои двери флагманские магазины товаров для дома — такие как Euromebel, Kuchenland (впервые в Алматы), Askona, Zara Home и др.
Впервые в Казахстане в новом концепте 3.0 для любимых гостей открылся супермаркет одной из ведущих продовольственных сетей Казахстана Magnum.
Формат лайфстайл представлен кинотеатром HALYK IMAX KINOPARK 16: по количеству залов и мест его можно считать крупнейшим в Казахстане, а IMAX-зал — самым масштабным в Центральной Азии. Семейно-развлекательный парк Funky Planet также можно назвать крупнейшим в Казахстане: здесь в одну концепцию объединены парк аттракционов, игровых автоматов, активити-парк, ясли, полоса препятствий, детское кафе для проведения дней рождения и праздников. 1 июня 2024 года запустится вторая очередь молла «Апорт East» c оздоровительным комплексом Sanremo resort & spa, площадью свыше 30 000 кв. м. Кроме этого, в настоящее время мы оцениваем идею третьей очереди — с проработкой ретейла, строительством гостиницы и т. д.
— Могли бы вы объяснить, как вам удалось заполнить моллы, расположенные на границе города и области, таким количеством ведущих арендаторов и привести в Казахстан множество новых брендов?
— Прежде всего помогли любовь к этому бизнесу и желание внести свой вклад в улучшение жизни Алматинской агломерации в XXI веке. А также профессионализм, доверие, безупречная репутация, выполнение взятых на себя обязательств и постоянное развитие в течение нескольких десятилетий. Учение — свет, знание — сила, применение — мощь. Приятно отметить, что изучать наш подход к бизнесу регулярно приезжают команды из разных стран СНГ, и мы охотно делимся знаниями и навыками. Кстати, сейчас я работаю над книгой «Центральная Азия: 20 лет развития», где описываю, в том числе, наш опыт ведения бизнеса.
Мы считаем себя пионерами в Казахстане по части внедрения подхода к арендной плате в виде минимальной фиксированной ставки при проценте от товарооборота, впервые в стране внедрили мотивацию сотрудников управляющей компании моллов «Апорт» с привязкой к товарообороту арендаторов. Такой подход устанавливает долгосрочные взаимовыгодные партнерские отношения и дает стимул развитию сотрудников, а также позволяет добиваться лучших оборотов арендаторов в стране именно в моллах «Апорт». Поэтому наши моллы заполнены на 99%, а в листах ожидания — десятки желающих на площади в тысячи кв. м.
В каждом из двух моллов «Апорт» на каждый доллар вложений в девелопмент привлечен доллар вложений в строительство и открытие форматов со стороны арендаторов. Как пример, в «Апорт East» привлечено свыше $80 млн (7 млрд 512 млн рублей на момент публикации статьи) инвестиций арендаторов, причем в сложный для всех период пандемии. Это прежде всего связано с репутацией и доверием к профессионализму нашей ГК Eurasia RED.
Подписанный нами в 2023 году договор с испанской группой Inditex по открытию магазинов общей площадью свыше 10 000 кв. м для брендов Zara, Massimo Dutti, Oysho, Bershka, Stradivarius, Pull&Bear, Zara Home — мы полагаем, что это лучшая сделка года в области торговой недвижимости, для достижения которой мы работали свыше 15 лет. Я хотел бы выразить благодарность нашим друзьям Альберто Вара Гарсии, Давиду Магуларии и всей команде Inditex за веру в наши проекты.
Команда моллов «Апорт», несмотря на пандемию и другие потрясения за последние несколько лет, привела в Казахстан и открыла новые для Алматы бренды — например, «ЛЭТУАЛЬ», SPX, Super Step и другие. А в 2024–2025 годах мы приведем на рынок страны еще свыше 20 брендов.
— Судя по результатам, моллы «Апорт» внесли немалый вклад в развитие культуры торговли и стиля жизни в Казахстане. Расскажите, пожалуйста, о ваших планах и идеях будущих проектов в этом бизнесе.
— Следующим профессиональным этапом развития будет переход от концепции лайфстайл-моллов к реализации многофункциональных комплексов, комплексному освоению территорий и созданию проектов, где в радиусе 15 минут вокруг мест проживания жителей будет создана вся необходимая инфраструктура. То есть где человек будет в центре внимания — с наполненными жизнью общественными пространствами. Для реализации таких проектов мы рассматриваем в настоящее время привлечение партнеров. На мой взгляд, отличные примеры — Ташкент-Сити в Ташкенте, СберСити в Москве, Vadi Istanbul в Стамбуле. Конечно, это очень масштабные, амбициозные задачи. Но, как известно, дорогу осилят идущие.