CORE.XP позиционирует себя как компанию по доверительному управлению инвестициями. К слову, ожидания по общему объему вложений в недвижимость на этот год хоть и уступают показателям 2023 года (822 млрд рублей, из них 599 млрд рублей — в коммерческую недвижимость), тем не менее значительны: до 500–600 млрд рублей, большая часть из которых также достанется «коммерческим» сегментам. Среди инвесторов увеличивается доля новых, непрофильных игроков (53% в 2023 году) — еще один тренд, который отмечают в компании.
CORE.XP — преемник российского бизнеса CBRE. Владимир Пинаев занимал пост гендиректора CBRE в России с 2014 по 2022 год. В настоящее время перечень услуг CORE.XP включает стратегический консалтинг и оценку, управление транзакциями, привлечение финансирования и инвестиций, управление проектами строительства и отделки, услуги по технической эксплуатации, управлению объектами недвижимости и экологической сертификации.
— В апреле 2022 года вы стали руководителем независимой CORE.XP, расставшейся с международными партнерами. Что это значит для компании, которая под разными именами, но на рынке с 1994 года? Как вы себя на этом новом этапе ощущаете?
— Ощущаем мы себя прошедшими длинный путь. Насыщенность изменениями, которые произошли с 1990-х, феноменальна. Думаю, на среднестатистическом европейском рынке такое количество событий растянулось бы не на 30, а на 50 или даже 100 лет. С другой стороны, мы себя по-прежнему чувствуем молодыми. В этом бизнесе важно быть динамичным и постоянно искать точки роста.
— Российский рынок недвижимости молодым (по сравнению с европейскими и американским) называют много-много лет. Он все еще не повзрослел?
— Индустрия, очевидно, выросла, появилось большое количество объектов — это точно уже не «молодо-зелено». По числу квадратных метров офисных, торговых центров российская столица не уступает крупным европейским городам. Да и мы сами [мои коллеги и сотрудники], хоть и ощущаем себя молодыми, прибавили по два-три десятка лет опыта. Мы начинали тридцать лет назад с брокерских услуг командой из 10 человек: сдавали офисы западным фирмам, которые приходили на российский рынок. Моя первая сделка: 55 кв. м на проспекте Вернадского. Пройдя через четыре кризиса и циклы взрывного роста рынка, сегодня CORE.XP занимается консалтингом и управляет инвестициями (всего у нас 17 направлений бизнеса), имея в штате 350 человек.
— Ваша работа стала более прибыльной за эти годы?
— Оборот нашего бизнеса сегодня превышает 2,5 млрд рублей.
Мы можем предложить диверсифицированную линейку сервисов и продуктов, которые помогают инвесторам, девелоперам, корпоративным пользователям на всех стадиях жизненного цикла объектов недвижимости.
К нам приходят, чтобы найти опору и снять опасения в сложных и дорогостоящих инвестиционных решениях в недвижимости.
— А профессионалы-консультанты снимают эти опасения?
Мы про инвестиционную стратегию
— Говоря о консалтинге, мы говорим о разносторонних услугах, которые помогают на этапе планирования, разработки стратегии и продвижения, а также в деле оптимизации уже «работающей» недвижимости. Консультанты помогают создать коммерчески успешную концепцию, спланировать здание таким образом, чтобы инвестор не переплатил на фазе строительства за метры, которые и не надо было строить. И чтобы потом объект было просто эксплуатировать.
На поверхности большая часть нашей работы, связанная с транзакциями: найти объект, найти площадку, собрать сделку, все классические задачи брокеров. Но фундаментально наш бизнес — про создание возможностей, это ключевое слово. Через сделки рождаются новые возможности для всех участников рынка.
— Какие сейчас у вас отношения с международной компанией CBRE?
— CBRE полностью ушли из России, здесь нет интриги. Есть бизнес-логика: достаточно тяжело работать в оставшейся части света, если у тебя есть бизнес в России. Но мы на личном уровне сохраняем связи и получаем информацию, которая необходима в работе. Корни нашего бизнеса — в лучших мировых практиках, и одно из преимуществ — большая сеть контактов по всему миру. Использование глобальных знаний и экспертизы — значимый фактор того рынка, который мы имеем здесь и сейчас.
Присутствие в стране международных инвесторов и девелоперов с их компетенциями с начала 2000-х меняли и парадигмы местных компаний, которые в то время строили так, как сами считали правильным. Но постепенно пришли к пониманию, что в капиталоемких проектах лучше посмотреть на существующие образцы и найти специалистов, знающих способы избежать больших ошибок на большие деньги. По сей день рынок коммерческой недвижимости сильно ориентирован на внешнюю [международную] экспертизу — и получает ее.
— Чего от вас ждут нынешние клиенты, когда тревожатся за большие деньги? В чем, может быть, их ожидания напрасны?
— В основном мы получаем два типа запросов. Первый связан как раз с тем, что я говорил про создание возможности. Владельцы капитала хотят заработать на недвижимости и просят найти им объект или девелоперский проект. Второй тип запросов связан с решениями на этапе владения активами. На каждом проекте вы можете заработать или потерять, максимально хорошо заработать или недополучить прибыль. Сделать так, чтобы инвестор максимизировал доходность на вложенные средства, — кропотливый процесс.
— Чего не может сделать консультант для человека с деньгами, который хочет заработать на недвижимости? Есть какие-то немыслимые запросы?
— Скорее ситуации, когда «пациента уже нельзя оживить»: когда есть актив, с которым мало что можно сделать, и об этом мы честно говорим клиенту. Вообще, в основе нашего бизнеса лежит формирование высокого уровня доверия, когда клиент может быть спокоен за инвестиции и выгоду от вложений в недвижимость.
— А если оживить нельзя — тогда сносить?
— Есть примеры таких радикальных решений: жилье строится на месте торгового центра или он становится частью жилого квартала в новом формате. У объектов недвижимости собственный жизненный цикл, и лет через 50 мы, наверное, обнаружим, что из города исчезли какие-то объекты, но на рынке появились новые формы и форматы.
В 2022–2023 годах офисные площади, которые освобождали западные компании, довольно быстро абсорбировались российским бизнесом. Он увидел для себя возможность качественного изменения рабочего пространства — супервозможность использовать такой офис как сильное конкурентное преимущество в борьбе за кадры.
Крепнущий тренд на восприятие современного офиса как части HR-бренда будет и дальше подпитывать новый девелопмент. Стартап может начинать и в С-классе, но по мере роста компания, как правило, переходит в помещения более высокой категории. А объекты, которые уже не представляют интереса и не создают конкурентные преимущества, рано или поздно прекратят существование либо будут переделаны во что-то другое.
Раньше офисы считались пассивом, затратной частью для бизнеса. Сегодня они становятся одним из серьезных конкурентных преимуществ корпорации. Правильное размещение людей рождает операционную синергию, комфорт внутри офиса — лояльность сотрудников. Эти факторы выходят на первый план, и мы сегодня делаем много проектов по превращению стандартных офисов в соответствующие новой функции пространства
Портреты инвесторов в интерьерах
— Деньги на российском рынке недвижимости в основном свои, и не только последние 2–3 года. Но, может быть, сейчас поменялся портрет активных инвесторов?
— На рынке во все времена преобладал локальный капитал. Даже когда казалось, что иностранных денег больше, на самом деле их было не больше 30%. Это, как минимум, избавляло нас от проблем с резким уходом «внешних» инвесторов, из-за чего, как правило, страдают европейские рынки. Крупные игроки, которые за годы накопили опыт и компетенции, — профессионалы, они хорошо понимают, что делают. Но наш рынок манит и розничных инвесторов, которые хотят вложиться во что-то стабильное и понятное, что защитит от инфляции. А это, в представлении большинства россиян, недвижимость: кирпичи, бетон. Отсюда волна покупок офисных площадей небольшими блоками, которую мы наблюдаем последние пару лет. Во многом эти вложения носят эмоциональный характер. Уровень цен и доходность по отдельным приобретениям таковы, что вряд ли привлекли бы профессионального инвестора.
— Офисы, которые продаются в мелкую нарезку, — популярный товар. Разве не похоже на долгосрочный тренд?
— Скорее на отражение текущей ситуации. С одной стороны, девелоперы вынуждены искать способы быстрее профинансировать и завершить проект, потому что кредиты дорогие, цикл строительства долгий. Спасением для экономики проекта становится быстрая продажа по частям. На что, с другой стороны, есть запрос рынка — инвесторов, заинтересованных в приобретении небольшого объекта, который они потом будут сдавать в аренду или использовать самостоятельно. Я не думаю, что тренд долгосрочный. Долгосрочный тренд — развитие фондов коллективных инвестиций, с которыми можно получать доход, и не владея напрямую полсотней квадратных метров в объекте.
— Кирпичи — это привычно и весомо. Но российские инвесторы еще традиционно ожидают и большую доходность, чем их коллеги из Европы?
— Наши инвесторы ожидают возможную рыночную доходность, помноженную на риски. Мне кажется, сейчас локальные инвесторы нацелены на приобретение активов, которые оставляют возможность улучшений. Такие пользуются большим спросом, нежели объекты, которыми хорошо управляли и которые уже хороши настолько, что нет необходимости там что-то менять. Последние любят западные пенсионные фонды: да, доходность не высокая, зато все стабильно.
В картине мира российских инвесторов присутствует созидательная сторона — желание улучшать объекты и за счет этого получать большую доходность
— Но улучшения требуют дополнительных вложений.
— И вложений, и работы с арендаторами. И поиска путей для снижения издержек. Мы часто являемся партнером таких инвесторов и решаем эти задачи совместно.
— Современными инвесторами движет только желание заработать? Есть ли другие мотивы: прославиться, воздвигнуть памятник, или это все отошло в прошлое?
— Российские инвесторы весьма прагматичны. Они хотят вложить и заработать. В этом нет ничего плохого, за счет достижения коммерческой цели решается много других задач: появляются классные объекты, активы начинают работать лучше и приносят пользу не только собственнику, но и городу.
В то же время и тут не без эмоций: я знаю немало владельцев недвижимости, которые относятся к активам, как к детям. Например, им тяжело продавать, хотя есть определенная финансовая логика для выхода из проекта.
— По вашим данным, ставки капитализации в I квартале 2024 года для основных сегментов коммерческой недвижимости весьма ровные: офисы и склады 10–11%, торговые центры — 11–12%, вот уж никакой интриги. №1 в предпочтениях инвесторов вновь офисы? В этой картине мира может что-то поменяться?
— Как и повсюду в мире, у нас есть сектор альтернативных инвестиций, который может развиваться в России в среднесрочной перспективе. Например, студенческое жилье, инфраструктура для здравоохранения (больниц, амбулаторных учреждений, санаториев), созданная частными инвесторами. Но ключевыми останутся традиционные сектора. Хотя тот же ретейл видоизменяется в ответ на вызовы времени, и это заставляет помещениям для торговли придавать новые характеристики.
Логистические цепочки сегодня — одно из ключевых звеньев для развития экономики страны. Государство фокусируется на развитии региональных рынков, что также создает стимул для вложения в инфраструктуру и логистику не только в московском регионе. Думаю, мы еще увидим достаточно возможностей в логистическом сегменте.
— Сколько еще у логистического сегмента в запасе времени на рост?
— Несколько лет активного развития в регионах, для этого есть серьезный потенциал. Понятно, он ограничен рядом факторов, в частности, низкой вакансией и низкой рентабельностью девелопмента, это ограничивает предложение нового продукта.
— Региональные склады получаются более дорогими по сравнению с московскими?
— Региональные проекты в себестоимости имеют дополнительные затраты для девелоперов (на ту же логистику), и все в конце концов будет отыграно высокой арендной ставкой. В прошлом году мы увидели серьезный рост ставок на фоне большого спроса и увеличения себестоимости девелопмента.
— Склады, офисы, магазины — спрос на все это формирует бизнес. Есть у вас уверенность, что бизнес будет развиваться и потреблять все новые площади в разных сегментах?
— У меня лично — да. Все кризисы, которые мы пережили на московском рынке, говорят о том, что концентрация ресурсов и бизнеса вокруг Москвы делает этот рынок стабильным и помогает быстро преодолевать сложности. Впрочем, сегодня для многих компаний регионы становятся даже более доходными, нежели Москва.
— В регионах достаточно помещений под офисы крупных компаний?
— Мы работаем с точечными запросами компаний, которые ищут объекты в российских городах. Как правило — миллионниках, крупных региональных центрах. С одной стороны, это способствует развитию региона. С другой, мы понимаем, что на фоне Москвы и Петербурга региональный офисный рынок пока не велик.
Для сравнения, если в Москве в настоящее время в предложении на I квартал 2024 года 18 млн кв. м офисов, в Санкт-Петербурге — 4 млн кв. м, то на 14 крупнейших городов страны приходится 3,3 млн кв. м качественных офисов.
Но развитие российского офисного рынка может быть обусловлено как раз децентрализацией бизнеса и смещением фокуса внимания на регионы. А это, в свою очередь, приведет к увеличению спроса на качественные региональные активы и развитию спекулятивного девелопмента на местах. Этот тренд пока только намечается.
— Консультанты «большой пятерки» давно обсуждают изменения в классификации офисных объектов. Что-то принципиально поменяется?
— Хороший вопрос, на который я не могу ответить — подождем решения исследовательского форума. Думаю, настало время обновить стандарты, но не жду кардинальных изменений: хотя рынок поменялся, принципы остаются те же.
— Наверное, любой собственник хочет, чтобы его объект был классом А?
— И поэтому вокруг этой истории есть определенный ажиотаж. Интересно уже то, что изменение классификации само по себе вызывает интерес.
Все меняется со временем. В 2004 году надо было убеждать арендаторов в том, что район Белорусской — не край города. 10 лет назад компании говорили, что не хотят офис в «Москва-Сити», потому что «там невозможно работать». А сегодня это место, где хочет быть большое количество компаний. Потому что здесь особая энергетика, инфраструктура уже хорошо развита. Еще через 10 лет «Москва-Сити» трансформируется во что-то новое, судя по развитию прилегающих территорий. Когда наш офис размещался в проекте «Белая площадь» на Белорусской, мы чаще сами ездили на встречи. Сейчас у нас офис в «Сити», и наши партнеры и клиенты охотно встречаются у нас.
Мне кажется, одна из причин, почему классно работать на рынке недвижимости, в том, что ты видишь грандиозную трансформацию города. Она однозначно будет продолжаться, по мере изменения потребительских предпочтений населения, компаний арендаторов и покупателей недвижимости. Значит, у нас будет много интересных задач на среднюю и долгосрочную перспективу.
