Землю — инвесторам: как реализация федерального имущества развивает рынки регионов
— Сколько всего единый институт развития реализовал земли и недвижимости за время своей работы и сколько в этом году?
— Введены в оборот десятки тысяч гектаров, на которых уже созданы или создаются те или иные проекты с общим градостроительным потенциалом более 125 млн кв. м. Должен отметить, что у ДОМ.РФ как у единого института развития в жилищной сфере много различных направлений деятельности: дочерний банк, подразделения, занимающиеся инфраструктурными облигациями, развитием рынка цивилизованного арендного жилья, и ряд других. Одна из важных ролей — быть эксклюзивным агентом Российской Федерации, наделенным полномочиями работать с неэффективно используемым федеральным имуществом (на основании Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»). Только в текущем году мы провели более 300 аукционов. Наш портфель постоянно пополняется имуществом разного рода (от небольших особняков до крупных имущественных комплексов), которое быстро вовлекается через прозрачные механизмы и так же оперативно реализуется через процедуру публичных открытых электронных торгов.
— Как происходит поиск площадок?
— Компания ДОМ.РФ постоянно мониторит города и регионы. Кроме того, инициаторами вовлечения могут выступать представители регионов и заинтересованные инвесторы.
Правообладателями неиспользуемого имущества могут являться различные федеральные министерства и ведомства: Минобороны, Минобразования, Минцифры, ФСИН и УДП (управление делами президента) и др. Это огромное количество земли и объектов, тысячи адресов, которые необходимо проанализировать на начальном этапе — насколько они будут привлекательны для будущих инвесторов, и юридически подготовить.
— Вы должны обладать невероятным объемом информации по недвижимости в регионах.
— Да, от старых особняков до крупных площадок под жилые проекты на сотни тысяч квадратных метров. Также в последнее время востребованы площадки под логистическую инфраструктуру, склады. В этом направлении наши компетенции тоже наращиваются. И традиционно интересные для малого и среднего бизнеса помещения и небольшие объекты. Важно отметить, что работа с инвесторами ведется не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и по всей России — от Калининграда до Дальнего Востока.
Особенное внимание к объектам культурного наследия, памятникам истории, архитектуры, многие из которых также годами стоят бесхозными. Это большое достижение, когда находится добросовестный инвестор, способный дать вторую жизнь достопримечательным зданиям, важным для местных жителей. Уже сложился пул инвесторов, с которыми мы постоянно работаем. Это амбициозные люди, знающие историю того или иного объекта культурного наследия (ОКН), им принципиально получить на него права собственности и реализовать задуманный проект.
— Даже в Москве справиться с объектами культурного наследия непросто. Как вам удается находить желающих взять на себя объекты с огромным количеством обременений?
— В первую очередь благодаря привлекательной начальной стоимости объектов, хотя, действительно, она зачастую несоразмерна с теми вложениями, которые может потребовать объект. Цена на торгах формируется по результатам независимой оценки, которая учитывает понижающие коэффициенты, если объект много лет пустовал и приходил в негодность.
В электронных торгах принимать участие могут инвесторы из любых регионов, что расширяет базу для поиска. Недавно крупный особняк в Астрахани купил инвестор из Иркутска.
— Можете привести недавний пример интересной площадки?
— Из свежих — дача Сталина (усадьба Липки-Алексеевское общей площадью 3800 кв. м в городском округе Мытищи, где в начале 1930-х годов жил Иосиф Сталин, и 38 га территории в аренду были выставлены на аукцион в ноябре 2023 года по цене более 400 млн рублей). Этот лот вызвал колоссальный интерес. И хотя потребуется большая и дорогостоящая работа для восстановления объекта, инвестор, который влюбился в этот объект, в эту территорию, нашелся с первого раза. С нетерпением ждем, что же там получится.
— Как вы работаете с площадками под жилищное строительство?
— Все, что связано с жильем, в приоритете. Существует несколько форматов реализации.
Первый — «за долю» для целей комплексной застройки. Предметом торгов является не стоимость земельного участка, а доля помещений, передаваемых застройщиком компании ДОМ.РФ по завершении строительства. Это существенно сокращает издержки на начальном этапе реализации проекта для застройщика. Такие торги стали крайне востребованы инвесторами — по этому формату начато 28 проектов (на 3,9 млн кв. м квартир) в 21 регионе. В период c 2024 по 2030 год 7000 квартир перейдут под управление ДОМ.РФ. Они могут быть использованы в целях улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан, передачи в казну и размещения арендного жилья, а также они могут быть реализованы силами ДОМ.РФ.
Пилотный проект несколько лет назад был начат во Владивостоке. Дом уже введен в эксплуатацию, сейчас нам передаются квартиры, которые станут арендным жильем на специальных условиях.
Второй — механизм комплексного развития территорий (КРТ), который позволяет сократить время на «перезагрузку» неэффективно используемых территорий, адаптацию территории преимущественно для жилищного строительства и выхода на стройку.
С властями региона согласуются основные параметры проекта, принимается решение правительственной комиссии о КРТ, и проводятся торги на право заключения договора КРТ. Далее инвестор разрабатывает документацию по планировке территории, утверждает ее и начинает осуществлять проект.
В настоящее время заключено более 30 договоров в 23 субъектах на земельных участках общей площадью 780 га с градостроительным потенциалом 4,5 млн кв. м.
Третий — со следующего года планируется расширить механизм КРТ, в том числе распространив на него практику проведения аукционов «за долю».
— Что касается торгов «за долю», я могу предположить, что для застройщика, который идет в такой аукцион, обещая долю квартир, это означает гарантированный спрос?
— Безусловно. В 2020 году данный формат был придуман как антикризисная мера. Это очень востребованные лоты. Торги всегда конкурентные, в среднем 4,7 заявки на процедуру, и этот показатель растет.
— Когда вы выставляете землю по механизму КРТ, документы абсолютно не потребуют потом корректировок, исправлений?
— Хороший вопрос. На самом деле КРТ — новый инструмент для всей страны. Изменения в законодательство вступили в конце 2021 года, с этим механизмом работаем всего второй год, и конечно в процессе выявляются моменты, которые требуют усовершенствования. Сейчас идет процесс согласования ряда изменений в процедурах, чтобы убрать лишние препятствия для инвестора из нормативно-правовых актов. Эти два года региональные власти тоже учились работать с такими проектами. Что получилось — взаимодействие на высшем уровне с регионом. ТЭПы (технико-экономические показатели) каждого проекта согласовываются непосредственно губернатором. И правительство региона, и профильные министерства знают, что им предстоит участвовать в реализации такого проекта, они же выдают разрешения на строительство и ввод, они же оказывают содействие по созданию инженерной инфраструктуры.
И, конечно, мы не оставляем инвестора после победы в аукционе, сопровождаем по всем этапам проекта.
— Кроме жилья и складов, какие еще сегменты недвижимости в регионах развиваются?
— Ретейл, торговля, частные образовательные учреждения, спортивные и оздоровительные комплексы. Сегодня все это востребовано как элемент комфортной городской жизни и потому интересно инвесторам.
— Какие у вас критерии эффективности?
— Обеспечивать ввод жилья на федеральных землях в установленном объеме и не забывать про экономическую эффективность работы — по итогам года в бюджет выплачиваются дивиденды.
— Есть ли у вас конкуренты?
— Конечно. На рынке работает множество брокеров. Наше преимущество в том, что мы эксклюзивно работаем с федеральным имуществом и у нас нет комиссии. Участие в процедуре бесплатно для всех инвесторов. Миссия ДОМ.РФ — перезапустить площадки и территории, которые используются неэффективно, развить их градостроительный потенциал, что в конечном итоге содействует повышению качества городской среды и обеспечению граждан России новым комфортным жильем.
— Всех ли вы допускаете к торгам?
— Если говорить про куплю-продажу, то требования к участникам максимально снижены, нужен минимальный набор документов, что обеспечивает легкий старт небольших коммерческих проектов. По проектам под жилищное строительство требования к застройщикам достаточно высокие: они должны обладать опытом, иметь необходимый финансовый баланс. Мы все анализируем, и бывают случаи, что заявителей пять, а к торгам допущены двое.
— Сколько по времени занимает сделка?
— Минимальный срок экспонирования лота — 25 дней. После торгов в течение 15 дней подписываются все необходимые документы, производится оплата, осуществляется регистрация перехода права собственности. Данная процедура, как правило, занимает не более месяца, поскольку большая часть процессов проходит в электронном формате.
Отмечу, что никогда ранее данные процессы не были такими быстрыми и прозрачными, какими они стали сейчас. На сайте «ЗЕМЛЯ.ДОМ.РФ» есть витрина, где представлены все лоты. В процессе работы за каждым инвестором закрепляется сотрудник, который ведет его в течение всей процедуры.
— Какие регионы сейчас можно назвать лидерами по преобразованию территорий?
— Сегодня большое внимание уделяется Дальнему Востоку, и в Приморском крае был сформирован большой портфель земли, который уже почти весь реализован. Это площадки и под жилье, и под коммерческую недвижимость, и даже пара особняков во Владивостоке. Отдельное внимание к острову Русский.
Среди лидеров Сибирь. Активно развиваются южные регионы. Отдельно хотелось бы отметить арктическую зону (Мурманск, Архангельская область), где сейчас запустили льготную ипотеку. Про Москву, Санкт-Петербург и говорить не приходится, здесь сосредоточена львиная доля инвестиций.
В Иркутской области были пилотные проекты по развитию деревянного домостроения. В условия аукциона «зашивалась» определенная доля жилых домов, которые должны быть построены с применением таких технологий.
Важная задача — развитие рынка ИЖС.
— С какими ожиданиями вы входите в 2024 год?
— С оптимизмом, желанием активно работать, использовать весь инструментарий, все механизмы. Нам понятен портфель, мы понимаем, что нам нужно больше вовлекать имущества, больше выставлять и не снижать планку по выручке и доходу, которые фиксируются по итогам года.
— Вы уникальная бизнес-структура. Девелоперы говорят, что они не могут даже завтрашний день спрогнозировать.
— Мы уделяем много времени планированию и грамотной, эффективной реализации этих планов.