В минувшем сентябре объем продаж в дубайских новостройках снизился на 30% по сравнению с тем же месяцем прошлого года. Пессимисты вновь заговорили о «мыльном пузыре», оптимисты — о стабилизации после ажиотажа. По подсчетам Dubai Land Department (DLD), за девять месяцев 2023 года было совершено свыше 118 000 сделок с недвижимостью на сумму порядка 359 млрд дирхам (около 8,7 трлн рублей, здесь и далее — ноябрь 2023) — в годовом выражении речь идет о росте на 33,8% и 36,7% соответственно. Эти цифры не столь впечатляют, как результаты 2022 года, когда рост числа сделок и их совокупной суммы составил 62% и 78%. Но и не свидетельствуют об охлаждении рынка и падении спроса.
Сейчас в Дубае строится более 77 800 квартир и вилл — продажи идут практически во всех. Правда, цены растут уже медленнее, и это естественный процесс. За третий квартал 2023 года средняя стоимость квадратного метра поднялась примерно на 5%, но при этом остается существенно ниже пиковых значений середины 2010-х. Список наиболее востребованных районов, по данным девелоперов, сейчас выглядит так: Jumeirah Village Circle, Business Bay, Jumeirah Lake Towers, Dubai Creek Harbour, Downtown, Arjan, Marina, Sobha 1, Dubai Hills, Meydan One, Al Furjan, Palm Jumeirah. Комментируя ситуацию на рынке недвижимости, генеральный директор DLD Султан Бутти бин Меджрен заявил, что его развитие полностью согласуется с экономической программой эмирата, нацеленной на повышение конкурентоспособности Дубая и привлекательности для инвесторов.
А как видят этот рынок те, кто работает здесь много лет и ежедневно контактирует с застройщиками, покупателями и продавцами-инвесторами? Мы решили поговорить с экспертами агентства Mira — обладателя премии «Лучший брокер 2022 года» от компании Emaar, крупнейшего девелопера Дубая. Mira существует с 2020 года и объединяет специалистов с большим опытом работы в Дубае. На сегодняшний день агентство провело свыше 7000 сделок и стало обладателем 17 отраслевых наград. Нам подтвердили, что на этом рынке есть кейсы как с кратной доходностью, так и такие, из которых инвесторы выходят в минус или в ноль. Как и везде, успешность в Дубае зависит от стратегии и грамотного выбора объекта инвестирования.
Миф №1. Любая дубайская недвижимость очень перспективна
Тамара Гетигежева, CEO агентства Mira Real Estate:
Я живу в Дубае и занимаюсь местной недвижимостью с 2013 года. Могу точно сказать: далеко не каждый объект обеспечит вам значительную доходность. И первое, от чего она зависит, — стратегия инвестирования.
Почти все строящиеся объекты в Дубае можно перепродать после выплаты 30% их стоимости. Но для наибольшей выгоды и порог входа должен быть соответствующим. Нужно рассматривать объекты сегмента super-luxury (обычно от $3 млн — около 267 млн рублей) либо новые мастер-районы — крупные жилые проекты с полной инфраструктурой (цены, как правило, начинаются с $8000 за кв. м — около 712 000 рублей). Строительство мастер-районов занимает 5–10 лет, и все это время цены идут вверх. Покупать лучше в одном из первых домов. Рассчитать примерную маржинальность нового района позволяет сравнительный анализ.
Мы учим этому наших брокеров и всегда показываем инвесторам все цифры и факты
Вторая модель инвестиций — сдача недвижимости в аренду. В Дубае этот доход не облагается налогами, к тому же прибыль вы получаете в дирхамах, а это стабильная валюта, привязанная к доллару. Люксовые объекты приносят 3–5% годовых, объекты категории «бизнес-комфорт» — 8–10%, но здесь нужно смотреть на район, качество строительства и управляющую компанию (от ее опыта зависит, по какой ставке получится заключить контракт). В Дубае есть объекты с рассрочкой выплат до 3 лет после их сдачи. Вы вносите, скажем, 60% от стоимости и уже начинаете получать прибыль от аренды. По такой схеме первый год принесет 12%, второй — 11%, далее 10%, а после выплаты всей суммы вы начнете получать по 9%.
Миф №2. Рост рынка в Дубае — результат притока русских денег
Джулия Кравченко, эксперт по недвижимости агентства Mira Real Estate:
Русские клиенты действительно вырвались вперед во второй половине 2022 года. Но уже в первом квартале 2023 года у крупнейшего застройщика Emaar первое место заняли покупатели из Великобритании, второе — из Индии, а русские по итогам первого полугодия оказались на 9-м месте. В Дубае всегда покупали, покупают и будут покупать представители всех национальностей. В целом за 2023 год первая тройка выглядит так: Индия, Великобритания, Франция.
Миф №3. В Дубае все очень дорого
Тамара Гетигежева:
Global Real Estate Bubble Index от швейцарской UBS Group не зря считает Дубай городом с самой недооцененной недвижимостью в мире. В Москве новостройка в 10 минутах пешком от метро ВДНХ или Фили будет стоить порядка $5500 за кв. м (около 489 500 рублей). И это без отделки и без мебели. В Дубае по цене $4500 за кв. м (около 400 500 рублей) вы можете купить квартиру в брендовом здании. Например, в Trussardi Residences — с дизайнерской мебелью, системой обеззараживания воздуха, валет-сервисом, ресторанами, SPA и салонами красоты, всего в 1 минуте пешком от метро и в 7 минутах езды от пляжа. Все дома сдаются застройщиками с бассейном, спортзалом и парковкой. В среднем цены в Дубае начинаются от $150 000 за студию 30–35 кв. м (около 13,3 млн рулей). При этом покупатель получает беспроцентную рассрочку на все время строительства, а иногда и на 1–3 года после сдачи дома. Где еще в мире есть такие условия?
Миф №4. Перспективная недвижимость в ОАЭ сосредоточена в Дубае
Тамара Гетигежева:
Гораздо более динамично сейчас развивается рынок столичного эмирата Абу-Даби (до 2019 года он был закрыт для иностранных покупателей). В первой половине 2023 года объем иностранных инвестиций вырос здесь на 363%. Цены в Абу-Даби ниже, чем в Дубае, а единоразовый земельный налог составляет 2% вместо 4%. Разрешение на перепродажу можно получить, выплатив всего 20% стоимости недвижимости. Также инвесторам интересен рынок эмирата Рас-Аль-Хайма, где в 2027 году откроется первое в Арабских Эмиратах казино, которое станет частью курорта Wynn Al Marjan Island и будет в два раза больше, чем казино в Лас-Вегасе. Многие крупные застройщики ОАЭ купили землю в этой локации, а значит, вера в нее крепкая. У эмирата Рас-Аль-Хайма большие планы развития индустрии гостеприимства: к 2030 году туристический поток в ОАЭ может вырасти почти в пять раз.
Миф №5. Объединенные Арабские Эмираты — сложный рынок для нерезидентов
Джулия Кравченко:
На самом деле власти ОАЭ очень лояльны к иностранным покупателям недвижимости. Большинство нерезидентов предпочитают беспроцентную рассрочку, но можно взять и ипотеку — при условии внесения 50% стоимости объекта. Причем ипотечные ставки довольно низкие — от 4,5% в год. Все покупки в ОАЭ осуществляются в стабильной валюте: дирхам с 1978 года привязан к доллару США и, в отличие от рубля, не волатилен. При покупке недвижимости можно получить резидентство, что позволит открыть счет в банке, оформить медицинскую страховку, получить водительские права, подать документы на визу США или Шенген.
Миф №6. Дубай не вполне подходит для семейных покупателей
Тамара Гетигежева:
Виза резидента ОАЭ распространяется на супругов и детей. Один из основных вопросов, если речь заходит о переезде, — где будут учиться дети. В Дубае огромный выбор международных школ. Обучение проходит на разных языках, в зависимости от выбранной программы. Можно выбрать европейскую, британскую, американскую и другие системы образования. Не проблема, если ваши дети не знают английский на момент переезда — они быстро выучат его в процессе адаптации. Знать арабский язык не нужно, но он входит в школьную программу. Также в ОАЭ есть русскоязычные школы: например, Русская международная школа в Дубае или The Russian School of Abu Dhabi, открытая в прошлом году в партнерстве с российской Гимназией имени Е. М. Примакова.
Резюме: анализируйте, сравнивайте, выбирайте.
Джулия Кравченко:
Инвесторам стоит обратить внимание на тенденции, которые свойственны рынку 2023 года. Сейчас большинство объектов от застройщика стартует по более высоким ценам, чем объекты, которые перепродают собственники. Чем это обусловлено? Возьмем, к примеру, Emaar Beachfront в Дубае — это новый район у моря, где первые дома продавались дешевле, чем последующие. В результате на перепродаже можно найти варианты по цене до 30% ниже, к тому же с более ранним сроком сдачи или даже уже готовые. А все, что стартует от застройщика сейчас, сдается в 2027–2028 годах.
Тем не менее инвесторы часто покупают новостройки от застройщика из-за более легкой и понятной системы бронирования, а также удобных рассрочек: в качестве первого взноса нередко нужно оплатить всего 10–20%. Можно ли найти выгодные варианты? Да, если проанализировать предложения и сравнить несколько застройщиков, несколько локаций. Необходимо выяснить не только цены квадратных метров в разных районах, но и удачные и неудачные кейсы того или иного девелопера, понять потенциал локации. То есть для того, чтобы правильно инвестировать, нужно сделать сквозной анализ рынка — или же иметь за своей спиной надежного профессионала, который потратил годы на детальное изучение данного рынка и его особенностей.