Аналитики ведущих консалтинговых компаний прогнозируют, что тенденция не только сохранится, но и усилится, а среди покупателей будут преобладать частные инвесторы и конечные пользователи небольших форматов.
Еще один тренд в отношениях на офисном рынке — продажа по договорам долевого участия c использованием для оплаты специализированных счетов эскроу аналогично тому, как продаются жилые новостройки. В компании HUTTON считают эту схему наиболее понятной и безопасной как для профессиональных участников рынка, так и для частных инвесторов и конечных пользователей. Девелопер уже успешно реализует офисы в комплексе LUNAR на Ленинском проспекте (продано более 77% площадей в БЦ; более половины кабинетов куплено конечными пользователями) и сейчас вывел в продажу БЦ GEOLOG2 у станции метро «Калужская».
Положительная динамика
Всего за первое полугодие 2023 года в Москве арендовали или купили 865 000 кв. м офисной недвижимости, по данным CORE.XP, — в полтора раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. 195 000 кв. м из этого объема пришлось именно на сделки купли-продажи. Спрос по итогам первого полугодия вырос на 48% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Доля свободных площадей во всех классах уменьшилась до 9,3% (для сравнения: в кризисном 2022 году она составляла 12%).
Что касается предложения, то всего в первом полугодии 2023 года появилось примерно 82 000 кв. м новых офисов, что более чем вдвое превышает прошлогодние результаты.
К настоящему времени в структуре предложения начинает преобладать доля объектов на продажу, этот показатель приблизился уже к 65% от общего объема новых объектов. Покупатели офисной недвижимости все чаще выбирают строящиеся бизнес-центры, которые будут введены в эксплуатацию в ближайшие один-три года. В настоящее время, по данным IBC Real Estate, в подобных проектах уровень реализованных площадей составляет более 85% от общего объема предложений на рынке.
Тренд на строительство офисных зданий на продажу на рынке Москвы заметен с 2019 года.
Новый офисный порядок
Стоит отметить, что с момента зарождения (с 1990-х годов) московского офисного рынка девелоперы строили и реконструировали здания, придерживаясь преимущественно рентной стратегии распоряжения активами. Бизнес-центр всегда расценивался как качественная и долгосрочная инвестиция. Ценность офисных активов никогда не ставилась (и не ставится) под сомнение, но модель взаимоотношений девелопера, инвестора и конечного пользователя постепенно меняется. Мощным катализатором развития тренда на строительство бизнес-центров для дальнейшей продажи отдельными блоками и смещения структуры спроса в паре «покупка/аренда» стали такие стресс-факторы, как пандемия и масштабные геополитические события, повлекшие за собой уход с рынка крупных иностранных арендаторов. На долю последних приходилась значительная часть поглощения качественных офисных помещений. В настоящее время уже около 10 профессиональных застройщиков успешно работают в этом сегменте рынка и заявляют о новых перспективных проектах.
Так, недавно HUTTON вывел в продажу новый перспективный объект возле станции метро «Калужская» — 18-этажный бизнес-центр GEOLOG2, который реализуется совместно с инвестиционной компанией MADE. В числе ключевых преимуществ этого проекта — широкая линейка предложений. Площадь офисов варьируется от 50 до 1150 кв. м. Но можно приобрести до 10 000 кв. м, объединив несколько лотов, что оптимально, например, под размещение штаб-квартиры крупной компании.
В среднем для размещения сотрудников компании представители малого и среднего бизнеса покупают 250 кв. м. Сделки в диапазоне 100–400 кв. м заключаются с перспективой дальнейшего объединения блоков. Офисы более 400 кв м выкупают компании из банковского и финансового секторов, сегментов строительства и недвижимости.
GEOLOG2 находится в активно развивающемся районе столицы в непосредственной близости от шести крупных магистралей, а станции метро и БКЛ расположены всего в семи минутах ходьбы. Более того, в ближайшее время здесь появится масштабный инфраструктурный кластер, который обещает стать новой точкой притяжения в Москве.
В то же время, когда российский бизнес начал проявлять больше интереса к владению офисами, он неизменно ищет способы сократить расходы по этой статье. Локации за пределами центра города привлекают компании более демократичными ценами при как минимум равном качестве самих объектов. А новые бизнес-центры по техническим характеристикам в большинстве своем даже выигрывают у тех, что были построены более пяти или даже 10 лет назад, — неудивительно, что компании предпочитают брать то, что поновее, или то, что позволит за сопоставимый бюджет получить более просторный и качественный офис и организовать пространство в соответствии с собственными запросами.
Стоит отметить, что покупатели и арендаторы сегодня уделяют повышенное внимание не только планировкам, но и внешнему облику здания: унылые серые кирпичи больше никого не привлекают, и девелоперы все чаще делают ставку на яркую архитектуру. В идеале бизнес-центр должен гармонично вписываться в городской ландшафт, как в случае с GEOLOG2, проект которого разработало известное бюро Blank Architects. Создавая оригинальный фасад, архитекторы вдохновлялись тектоническими сдвигами: части здания смещены относительно друг друга, что добавляет ему экспрессии и подчеркивает строгость линий.
Перспективные инвестиции
Спрос на качественные офисы в строящихся бизнес-центрах сегодня формируют как конечные пользователи, так и частные инвесторы, которые начали выбирать активы не только на рынке жилья и диверсифицировать таким образом вложения.
На рынке коммерческой недвижимости лидером инвестиционного спроса по итогам 2022 года стали именно офисы (на них пришлось 19% сделок на 94 млрд рублей). И конечно, помещения на продажу в строящихся объектах стали одним из самых популярных активов. По данным NF Group, рынок сегодня представлен 24 проектами — строящимися и недавно введенными. В основном это класс A в пределах МКАД, на него приходится 82% выставленных на продажу площадей. Но линейка предложений ограниченна — в экспозиции на открытом рынке представлено всего около 250 000 кв. м, как свидетельствуют данные аналитиков «STONE Девелопмент».
Спрос на офисы продолжает расти вопреки некоторым прогнозам. По данным Nikoliers, совокупный объем продаж на рынке офисной недвижимости класса А в 2022 году составил более 112 000 кв. м, и это превышает итоговый результат 2021 года в 2,5 раза. Факторы предсказуемы: это и ограниченный объем качественного предложения, и увеличение себестоимости реализации проектов, что приводит к дальнейшему росту цен. Потенциал роста цен и привлекает инвесторов.
А что с доходностью? По оценкам экспертов, на вложениях в офисную недвижимость можно заработать 8–15% годовых (для сравнения: в склады, которые тоже на пике популярности, — 10%). В жилой недвижимости этот показатель составляет всего 4–6%. Неудивительно, что часть инвесторов мигрирует с рынка жилья на рынок офисов. Немаловажно и то, что порог входа сопоставим с рынком качественной жилой недвижимости.
Основные схемы покупки
Одной из форм приобретения квадратных метров на рынке коммерческой недвижимости Москвы является оформление договора купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ). Деньги можно вносить несколькими траншами, как бы приобретая будущий объект в рассрочку. Это один из популярных способов юридического оформления сделки по покупке недвижимости на стадии строительства, который практикует большинство офисных девелоперов. Но у данной схемы есть и существенные недостатки для покупателя. Как минимум продавец вправе отказаться от заключения договора и расторгнуть его в одностороннем порядке. Еще один щекотливый момент: одно и то же помещение может быть застройщиком продано несколько раз разным покупателям. В этом случае собственником построенного объекта будет являться тот, кто успел быстрее остальных зарегистрировать свое право в ЕГРН. Остальным придется через суд взыскивать убытки с продавца. Поэтому, выбирая схему ДКПБВ, эксперты советуют удостовериться в репутации застройщика.
Но офисы можно покупать так же, как квартиры в новостройках: по договорам долевого участия (ДДУ) и с оплатой через эскроу-счета.
«На сегодняшний день это самый прозрачный и безопасный для клиента способ приобретения строящейся недвижимости. В отличие от купли-продажи будущей вещи договор участия в долевом строительстве подлежит регистрации в Росреестре и гарантирует защиту всех оплаченных денег до окончания строительства через механизм эскроу. Помимо указанных плюсов, заключение ДДУ позволяет клиентам привлекать для покупки классическое ипотечное кредитование за счет возможности структурировать сделки с залогом прав приобретаемого объекта»
По мнению экспертов, привлекательность офисов на продажу в глазах конечных пользователей и инвесторов сохранится. Это связано как с небольшим вводом новых площадей, так и очевидной выгодой приобретения лотов на ранних стадиях реализации проектов (офисы в готовых БЦ, как правило, дороже).
22 500 рублей за 1 кв. м в год — средняя ставка аренды офисов в Москве. 330 000 рублей — средняя стоимость 1 кв. м в строящемся БЦ, цена существенно зависит от локации.
Аналитики и девелоперы не видят причин для переизбытка предложения качественных объектов, ведь даже после ухода западных игроков в 2022 году уровень вакансии не превышал 12%. Кроме того, многие существующие бизнес-центры, представленные на рынке, морально устарели и не соответствуют потребностям современных клиентов.
Все рендеры предоставлены пресс-службой HUTTON.
Застройщик ООО «СЗ Обручево-Инвест».