Бывшие промзоны, протянувшиеся вдоль набережных к югу от Павелецкого вокзала, стали зоной наиболее активного девелопмента последних лет. Начиная с середины 2000-х район зарекомендовал себя как одна из главных столичных офисных локаций, наряду с Москва-Сити и Ленинградским коридором. Впрочем, ставки аренды здесь были исторически примерно на 10% ниже, чем в других центральных локациях — на юго-западе, западе и северо-западе Садового кольца. Можно сказать, что район был отчасти недооценен.
На краю Замоскворечья
До недавнего времени деловой район в пределах Павелецкой был местом сосредоточения штаб-квартир многих международных компаний: EY, McDonalds, JLL, Accenture и многих других. Некоторые из них локализовались, сменили наименования и продолжают занимать площади в этой локации. Из российских компаний в районе Павелецкой площади обосновались банк «Открытие», «Вертолеты России», подразделения «Яндекса». При этом большинство местных бизнес-центров старше 10 лет, а первый за долгое время новый офисный проект А-класса TALLER появится в локации в следующем году. Парадоксально, учитывая, что спрос на высококлассные офисы в районе остается высоким. Так, по данным компании IBC Real Estate, средняя ставка аренды офиса класса А в Павелецком деловом кластере практически вернулась к уровню 2020 года, составив на конец II квартала 2023 года 36 700 рублей за 1 кв. метр. Уровень вакантности стабильно низок: сегодня это 7% в классе А.
Активное стремление властей к ревитализации района сделало его чуть ли не центральной локацией для реализации флагманских проектов крупнейших столичных девелоперов. Главный акцент в районном редевелопменте был сделан на жилье, большинство проектов относится к классам бизнес и премиум и реализуется в рамках комплексного развития территорий. Под офисный девелопмент отдано примерно 20% площадей, что, по задумке столичных властей, должно помочь соблюсти органичный баланс функций. Многие объекты здесь проектировались с прицелом на создание принципиально новых типологий, призванных создать абсолютно новую городскую ткань.
Выше ожиданий
Девелопер COLDY, который уже много лет реализует в Москве самые смелые и передовые проекты, решил еще выше поднять планку офисного девелопмента в районе. Флагманский проект назвали TALLER, как бы обыгрывая уровень его качества. Прорабатывая детали премиального делового комплекса, компания обратилась к самым свежим глобальным наработкам. Лаконичный и при этом футуристический облик бизнес-центра с вкраплениями каскадного сада по периметру зданий был доверен специалистам именитого архитектурного бюро Speech.
Проект, расположенный в 15 минутах от Кремля и в 1,1 км от Садового кольца и Павелецкого вокзала, будет готов уже через девять месяцев, став первым в локации инновационным пространством для бизнеса. В TALLER будет реализована бесшовная среда: доступ на территорию осуществляется с использованием биометрии и QR-кодов, интеллектуальная навигация, за которую отвечают виртуальные ассистенты и панели Digital Signage, ведет гостя от входа до офиса. Официальным партнером по цифровизации TALLER стала компания «СберМобайл» — один из лидеров телеком-индустрии.
«Надежный IT-ландшафт офиса — один из немаловажных факторов, влияющих на функционирование бизнес-процессов компании, особенно для тех, кто имеет очень сложную и масштабную цифровую экосистему, — говорит Василий Квливидзе, коммерческий директор COLDY. — Поэтому для комфорта будущих резидентов мы решили запроектировать в TALLER собственный дата-центр с высоким уровнем надежности (Tier 3), реализованный в партнерстве с компанией 3data. Это обеспечит ему статус одного из лучших деловых хабов Москвы для самых требовательных к IT-инфраструктуре резидентов».
Офис как инвестиция
В вопросе перспективности инвестиций в объект недвижимости немаловажным фактором является планировка и площадь лота. В TALLER сегодня можно найти и довольно дефицитные для офисов А-класса лоты площадью от 48 кв. м, которые благодаря невысокому бюджету покупки доступны в том числе и для многих частных инвесторов. И этажи по 1700 кв. м целиком, где крупная компания может консолидировать свои подразделения или разместить свою штаб-квартиру.
Спрос на такие площади стал определяющим на офисном рынке Москвы в последние месяцы. Доля офисов на продажу в общем объеме нового офисного строительства к концу года достигнет 65%, прогнозирует IBC Real Estate. Среди конечных покупателей в первом полугодии преобладали компаний из IT-сектора. Также была высокая активность компаний из реального сектора и компаний с госучастием. При этом, как отмечают аналитики, встречались примеры покупки как нескольких этажей, так и здания целиком на этапе строительства.
«Помимо очевидных плюсов в виде сохранения капитала и хеджирования риска роста арендных ставок, большим плюсом является гибкость, — говорит Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. — Собственнику бизнеса владение позволяет организовать максимально удобное и подходящее для себя пространство, инвестору — выгодно вложить деньги и иметь возможность выбора наиболее подходящей стратегии в зависимости от собственных предпочтений и внешних обстоятельств». Инвестиции в покупку офисов, особенно в таком проекте, действительно могут быть выгодны в качестве пассивного заработка, принося в среднем около 10% годовых.
Для большего удобства и максимальной гарантии вложений покупателей COLDY реализует TALLER по уникальной для рынка офисной недвижимости схеме: ДДУ с эскроу-счетами. Приобрести лоты в TALLER можно также с использованием ипотеки — для физических и юридических лиц она доступна с первоначальным взносом от 15% и ставкой от 10% годовых. Такое предложение до сих пор крайне редко встречается на столичном рынке офисной недвижимости, обращают внимание эксперты. Особенно с учетом того, что подобные условия позволяют окупать проценты по кредиту за счет сдачи помещения в аренду. А дополнительная капитализация актива позволит получать дополнительный доход, не дожидаясь, пока инвестиции полностью окупятся.
Ставка на здоровье
Имея выбор, современные компании сегодня предпочитают рабочие пространства, соответствующие принципам work-life balance. Именно на обеспечение максимального удобства будущих резидентов и делают ставку в TALLER. Так, в премиальном бизнес-пространстве будет внедрена система биодинамического освещения на базе концепции Human Centric Lighting. Ее особенность — в различной интенсивности, зависящей как от времени суток, так и от погоды. Но и это не все: система сама регулирует тип освещения, ориентируясь на человеческие биологические часы — от холодного к теплому. Как результат, сотрудники получают возможность проводить рабочее время в комфортных условиях, что сильно повысит их эффективность, как и лояльность работодателю.
В свою очередь, система адаптивного климат-контроля навсегда решит проблему разногласий между коллегами о том, стоит открыть окно или, напротив, закрыть. Система будет ориентироваться на данные биометрии, чтобы менять интенсивность воздухообмена и поддерживать оптимальные условия в каждом помещении в зависимости от числа находящихся там людей. Это влияет и на энергоэффективность, как и другие зеленые технологии, например солнечные батареи на крыше TALLER.
Покупка офиса в этом особенном проекте, авторы которого решили предвосхитить грядущие тренды, может стать в конечном итоге надежной инвестицией в будущее, считают аналитики. А отсутствие аналогичного предложения в локации и высокая степень готовности премиального бизнес-центра могут стать дополнительными аргументами в пользу выбора бизнес-центра. Кроме того, как отмечает Сергей Никешкин, архитектор и генеральный директор бюро «Крупный план», в районе к югу от Павелецкого вокзала сейчас формируется важный транспортный хаб, что повышает потенциал района и служит триггером для развития. «Сегодня район Павелецкой — один из самых быстроразвивающихся с точки зрения инфраструктуры и удобства для жизни районов, потому он имеет гигантский потенциал как для жизни, так и для работы», — уверен эксперт.
С проектной декларацией можно ознакомиться по ссылке.