Рекорд за рекордом
Новый, 2023 год ознаменовался очередным рекордом на рынке недвижимости Дубая. После публикации данных Земельного департамента Дубая (DLD) эксперты сошлись во мнении: 2022 год стал лучшим за всю историю рынка недвижимости эмирата. Причем не только по динамике роста стоимости, но и по объемам продаж как в натуральных показателях, так и в количественных.
По данным DLD, в течение 2022 года в эмирате сделок с недвижимостью было заключено на 265 млрд дирхамов (около $70 млрд (~ 5 трлн рублей)). Этот показатель сопоставим с совокупным объемом продаж местной недвижимости за предыдущие три года: 295 млрд дирхамов или чуть более $80,2 млрд (~ 6 трлн рублей). По числу сделок (97 252) прошедший год превзошел показатели 2021-го на 59,5%. Аналитики Henley & Partners пришли к выводу, что в 2022 году ОАЭ привлекли наибольшую долю частного капитала в мире.
Рост ставок аренды не отставал. В конце III квартала 2022 года средняя цена аренды виллы в эмирате достигла $73 000 (~ 5,5 млн рублей) в год, апартаментов — $24 500 (~ 1,8 млн рублей) (рост на 27%). Все это создает идеальные предпосылки к выбору в пользу покупки недвижимости для сдачи в аренду.
Элитное место
Дубай продолжает привлекать в первую очередь представителей самых богатых слоев общества со всего мира. Вслед за спросом следует и предложение. За 12 месяцев к III кварталу 2022 года прирост предложения элитной недвижимости составил 88,9%, это максимальное в мире значение. Для сравнения: прирост в Майами и Токио за то же время составил 30,8% и 17% — второй и третий показатели в мире соответственно.
Всего в 2022 году в Дубае было сдано в эксплуатацию около 27 000 апартаментов и около 4000 вилл. В этом году, как ожидается, цифры будут еще более впечатляющими: около 40 000 и 7000 единиц соответственно.
В Абу-Даби было сдано примерно 8500 апартаментов, на 2023 год планируется сдача еще 5000. В сегменте вилл ситуация уникальная: в прошедшем году их было сдано очень мало, буквально одно комьюнити, а в 2023 году ожидается уже около 1000 единиц. Это говорит о том, что в Абу-Даби достаточно высокий потенциал роста средней цены на готовое жилье.
Выручка Metropolitan Group уже в середине 2022 года достигла годового уровня 2021-го. При этом в I квартале 2022 года объем продаж в сегменте готового жилья ОАЭ вырос на 200% по сравнению с январем — мартом 2021 года. Несмотря на то что рынок жилой недвижимости Дубая демонстрирует признаки стабилизации цен, элитная недвижимость остается его драйвером. Высокий спрос на нее обеспечит не менее 10% роста цен по рынку в целом в этом году.
Игра вдолгую
Показательно, что в прошлом году в ОАЭ среди покупателей стало заметно меньше инвесторов, стремящихся быстро заработать на спекулятивных схемах. И серьезно увеличилась доля тех, кто покупает недвижимость для себя, предпочитая полностью оплачивать 100% объекта и рассматривая его в качестве долгосрочной инвестиции.
Спрос на готовые к заселению апартаменты и виллы в Дубае также неуклонно рос. Только в первом полугодии 2022-го объем сделок на вторичном рынке вырос, по данным Metropolitan Group, в четыре раза к тому же периоду 2021-го. Стоит заметить, что по местным законам вторичным считается жилье, введенное в эксплуатацию. К концу года на этот сегмент пришлось более половины общего объема сделок с жильем.
Динамика цен в Дубае за год — 16–19%. Она сильно замедлилась в конце года: на фоне значительного роста спроса на строящуюся недвижимость увеличилась и цена кредитования. К тому же из-за нехватки доступного жилья на вторичном рынке снизилось число инвесторов и конечных пользователей с более ограниченным капиталом.
Для сравнения: стоимость апартаментов и вилл в Абу-Даби выросла за год в среднем на 4%. Наибольшая динамика отмечена на острове Саадият (Al Saadiyat Island) и пляже Аль-Раха (Al Raha Beach), где некоторые объекты подорожали в 2022 году на 8–10%. Как отмечают аналитики, премиальные виллы продолжили пользоваться высоким спросом, причем цены на некоторые из них с 2020 года выросли почти на 25%.
Еще не поздно
Цены на недвижимость в Дубае еще не достигли пиков 2014 года. С учетом инфляции, которая снизила реальную стоимость денег за последнее десятилетие почти на 20%, разница будет еще больше. Стоит упомянуть абсолютно иное качество строительства и проектирования, что серьезно увеличивает ликвидность современных объектов. Наглядным индикатором улучшения качества проектов можно назвать медианную цену, выросшую почти на 20% по сравнению с тем же 2014 годом.
Продолжает толкать цены вверх и тот факт, что спрос на аренду и покупку жилья в Дубае превышает предложение. Особенно это заметно в таких популярных локациях, как прибрежные Dubai Marina, Jumeirah Beach Residence, Bluewaters, Beachfront, Palm Jumeirah и Port de la Mer. Популярны у покупателей и районы Downtown и Business Bay, Dubai Creek и Jumeirah Village Circle. Что касается вилл, наиболее востребованными являются Damac Hills, Emirates Living, Dubai Hills, Arabian Ranches 1-2-3 и Villanova.
По планам правительства Дубая к 2040 году население эмирата увеличится до 5,8 млн человек против нынешних 3,5 млн. Власти Дубая делают очень многое для этого. Например, недавно был расширен и упрощен регламент, касающийся «золотых виз» ОАЭ, резидентской программы для пенсионеров и «цифровых кочевников». Так что предпосылок для снижения цен нет.
Особенности национального спроса
По нашим наблюдениям, в последний год гораздо большее число клиентов, покупая недвижимость в Эмиратах, нацелены на получение постоянного дохода. Кроме того, все больше россиян покупают именно элитную недвижимость, рассматривая ОАЭ как второе, а иногда и основное место жительства. В этой категории покупателей заметен сильный рост доли наших соотечественников. Многие россияне пришли вместе с российскими риелторскими компаниями, открывшими здесь представительства.
Мотивов для приобретения жилья в ОАЭ у наших сограждан, как правило, три. Первый — квартира для собственного проживания, второй — вложение в недвижимость на старте продаж с целью заработать на гарантированном росте цен, третий — пассивный доход от сдачи в аренду, который может достигать 7–10% в год. При этом законодательство ОАЭ не предполагает, что такой доход будет облагаться налогом.
В ближайшем будущем россияне сохранят значимую долю среди покупателей, но вряд ли будут формировать основной рыночный спрос, в структуре которого ожидается увеличение доли граждан КНР и Индии.
Дефицитный люкс
Несмотря на грандиозные планы застройщиков, как в Дубае, так и в Абу-Даби недвижимости, отвечающей запросам состоятельных инвесторов, катастрофически не хватает. Например, предложение суперпремиальных вилл размером от 1500 кв. м упирается буквально в несколько проектов: не из чего выбрать. Дело в том, что в самых престижных районах Дубая почти не осталось прибрежных участков, и те не купить.
Рынок недвижимости продолжит оставаться флагманом экономики Дубая и в следующем году. По оценке рейтингового агентства Moody's Investors Service, компании, занимающиеся недвижимостью в ОАЭ, находятся в хорошем положении благодаря мощному восстановлению экономики. Ликвидность остается высокой, банки хорошо капитализированы, иностранный спрос устойчив. Исходя из этого, аналитики сходятся во мнении, что цены на недвижимость в Дубае продолжат расти, хотя и более медленными темпами.
Более высокие ставки по ипотечным кредитам и увеличение стоимости строительства, вероятно, снизят спрос на более доступное жилье, поэтому застройщики воздержатся от значительного повышения цен. В любом случае перспективы 2023 года выглядят многообещающими, а объем сделок и их количество, скорее всего, значительно превысят показатели 2022 года как в сегменте готовой, так и в сегменте строящейся недвижимости. Все это делает недвижимость Дубая благодатной почвой для инвестиций с хорошей доходностью на фоне трудностей на других крупных мировых рынках.
О компании Metropolitan Group
Группа компаний Metropolitan Group успешно работает на рынке недвижимости с 2008 года и гордится высоким качеством риелторских услуг, консультационной и правовой поддержки, которую предоставляет клиентам не только в ОАЭ, но и в других странах мира.
В 2022 году Metropolitan Group вошла в пятерку лучших работодателей Ближнего Востока среди компаний среднего размера по версии глобального рейтинга Best Workplaces™.
Metropolitan Group включает три агентства недвижимости полного цикла (Metropolitan Premium Properties в Дубае, Metropolitan Capital Real Estate LLC в столице ОАЭ Абу-Даби и Luxury Immobilien GmbH в Вене) и консалтинговое агентство Metropolitan Consulting FZE. С сентября 2022 года компания открыла новое подразделение Penthouse.ae, ориентированное на состоятельных инвесторов в ультрароскошную недвижимость стоимостью от 20 млн дирхамов ($5,5 млн (~ 405 млн рублей)), а в декабре объявила о запуске бренда Metropolitan Homes с фокусом на вторичный рынок недвижимости.
По итогам 2022 года компания получила более десятка отраслевых наград, в том числе международные, а количество сотрудников достигло 500 человек. Общий объем продаж группы за год составил 11 миллиардов дирхамов ОАЭ — почти $3 млрд (~ 221 млрд рублей).