От ожиданий к реальности: перспективы коммерческой недвижимости Новой Москвы

Редакция спецпроектов Автор

Троицкий и Новомосковский округа за десять лет своего существования превратились в едва ли не самые современные по функционалу районы Москвы, а сегодня у них неплохие шансы стать одним из новых деловых центров столицы. Этому помогает не только комплексный и последовательный подход властей, но и быстрая реакция девелоперов на изменившиеся запросы потребителей.

В этом году Новой Москве исполнилось 10 лет. За это время в самом молодом районе столицы удалось создать сбалансированный микс жилья, социальной, коммерческой и рекреационной инфраструктуры. В конце октября 2022 года бессменный руководитель департамента развития новых территорий Владимир Жидкин сообщил, что в ТиНАО было построено более 5,5 млн кв. м коммерческой недвижимости.

ТиНАО стал своего рода витриной Москвы. Многое из того, что здесь возводится, становится трендом и эталоном качества не только для столицы, но и для всей страны. Так, например, именно здесь строится бизнес-квартал «Прокшино», который этой осенью жюри одной из самых авторитетных премий — Arendator Awards — признало лучшим многофункциональным комплексом России.

«Для крупных арендаторов качественные проекты в Новомосковском АО могут быть наиболее оптимальным решением для размещения своих штаб-квартир», — уверена Карина Анаевская, директор департамента офисной недвижимости Nikoliers. Число рабочих мест здесь выросло за 10 лет в три раза — до 237 000 единиц, а к 2032 году, по прогнозу властей, достигнет 500 000 рабочих мест. Какие проекты станут флагманами этого развития?

Растущая конкуренция и новые возможности

В общей сложности до конца 2022 года ТиНАО пополнится 545 000 кв. м нежилой недвижимости, включая коммерческие и социальные объекты. Темпы не планируется снижать и в последующие годы. Среди ключевых проектов опрошенные эксперты выделяют бизнес-центр Comcity Bravo общей арендопригодной площадью более 60 000 кв. м и бизнес-квартал «Прокшино» от ГК «А101».

Comcity стал первым очень успешным офисным проектом Новой Москвы. Никола Обайдин, директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia, девелопера проекта, выделяет два фактора, которые этому способствовали, а сейчас актуальны для всего московского рынка: «Во-первых, арендатора в первую очередь интересуют готовые помещения, требующие минимальных вложений при переезде. А во-вторых, арендаторы смотрят приоритетно высококачественные объекты. Вне зависимости от локации такие объекты даже в самые сложные кризисы испытывают наибольший интерес среди новых арендаторов, что мы и наблюдаем сейчас в офисном парке Comcity».

Аналогичный высокий спрос сейчас наблюдается в бизнес-квартале «Прокшино». В течение пяти-семи лет на 6,5 га у станции метро «Прокшино» будет построено более 177 000 кв. м деловой и сервисной инфраструктуры. Первая фаза вводится уже летом 2023 года, практически все офисные помещения уже проданы. «Проект реализуется на продажу небольшими блоками и пользуется у инвесторов активным спросом, — обращает внимание Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. — И в скором времени планируется начало строительства следующей очереди».

Среди факторов, которые высоко оценивают арендаторы и которые в принципе делают качественными проекты коммерческой недвижимости в Новой Москве, Никола Обайдин выделяет эффективные планировки и современное инженерное оборудование, соответствие мировым ESG-стандартам, большие зеленые зоны релаксации и отдыха, самодостаточную и развитую внутреннюю инфраструктуру.

Эти тренды наглядно воплощаются в бизнес-квартале «Прокшино». Для него ГК «А101» создает уникальную структуру, где будут совмещены функции технической эксплуатации, управления зданиями и экосистемы услуг для резидентов. Ее работа будет протестирована в первой очереди, дальнейшее развитие предполагает добавление новых сервисов в последующих очередях.

В основе всего проекта — технологическая начинка. Системы умного здания автоматизируют процессы очистки и увлажнения воздуха, а также поддержки температурного режима. Система контроля и управления доступом в здание создается на основе видеоаналитики. В каждом помещении предусмотрено остекление с UF-защитой, открывающиеся окна с дистанционным управлением, питьевая вода, кондиционирование, отдельная вытяжка для кухни и приточно-вытяжная система с высокой степенью очистки.

Многофункциональное лобби площадью 4000 кв. м, соединяющее офисную часть здания со встроенным торговым центром, обеспечит резидентов необходимой инфраструктурой. Территория вокруг здания площадью более 7 га, которая продолжается до набережной естественного водоема в 300 метрах от бизнес-квартала, превратится в многофункциональное пространство с прогулочными маршрутами, «точками созерцания» на набережной, а также спортивными зонами под открытым небом. Комфорт резидентов бизнес-квартала также будет обеспечивать высокопрофессиональный консьерж-сервис.

Выигрышная ставка

Свой проект ГК «А101» стремится сделать максимально устойчивым экономически, поэтому делает его многофункциональным, с учетом долгосрочных трендов. К разработке проекта привлекли амбициозное бюро CallisonRTKL.

Что нужно будет будущим жителям Новой Москвы? Архитекторы сделали упор на work-life balance. Поэтому в концепции будущего комплекса предполагается променад, соединяющий торговые, деловые, общественные и сервисные объекты. Эта система городских площадей с пешеходными дорогами станет центром притяжения для местных жителей. Здесь же предусмотрят кафе и рестораны, дизайнерские мастерские и шоурумы, хобби-центры и образовательно-развлекательные объекты. Кроме того, в самом торговом центре планируется размещать магазины современных гибридных форматов, в которых наряду с офлайн-покупками можно будет также больше узнать о философии брендов и совершить покупки онлайн.

Такой подход эксперты считают не просто оправданным, но и выигрышным. Ведь с учетом удаленности от центра арендатор рассчитывает решить максимум бытовых вопросов непосредственно на территории комплекса, говорит Екатерина Белова из IBC Real Estate.

C учетом высокой транспортной доступности (на метро до центра Москвы можно добраться за 40 минут) и перспектив дальнейшего ввода жилья торговые площади здесь будут пользоваться повышенным спросом, считает Борис Маца, директор департамента торговой недвижимости Nikoliers.

За 10 лет население в ТиНАО выросло в три раза и составляет, по словам Владимира Жидкина, 700 000 человек. При этом 65% из них не выезжают за пределы округа, найдя здесь и рабочие места, и возможности для отдыха. Именно поэтому проекты комплексного развития, подобные «Прокшино», в фарватере общей градостроительной политики Новой Москвы.

Light industrial как формат будущего

Еще один урбанистический тренд, который будет актуален еще многие годы, — появление совершенно нового типа рабочих мест как в самих жилых районах, так и в непосредственной близости от них.

За последние 10 лет ГК «А101» создала в Новомосковском округе Москвы более 30 000 рабочих мест, охватив, пожалуй, практически все виды бизнесов, так или иначе связанных с районной инфраструктурой. В основном в формате street-retail — помещения для торговли и общепита, спортивных и медицинских объектов, детских и хобби-центров. Часть помещений используется под комьюнити-центры, а также коворкинги у дома собственной сети Easy Busy. Пока, говорят в ГК «А101», у сети всего два объекта, которые в рабочие дни заполнены как минимум на 60%.

Коммерческая недвижимость на первых этажах домов в районах ГК «А101» стимулирует развитие малого предпринимательства — часть жителей районов со временем покупает коммерческое помещение в соседнем доме, чтобы открыть свой бизнес. Тем более что девелопер помогает оценить уличный трафик, конкурентное окружение и наиболее востребованные функции. На другом полюсе — рабочие места в бизнес-квартале «Прокшино». Тем не менее, считают в ГК «А101», необходимо восполнять пробел между этими двумя полюсами, что особенно актуально в связи с запросом за импортозамещение и развитие производственных предприятий широкого спектра.

Оптимальными для этого выглядят проекты light industrial, спрос на которые в последнее время резко вырос. Это неудивительно, потому что такой формат помещений позволяет развивать бизнес почти в любой сфере. Как правило, они представляют собой небольшие здания в два-три этажа или в один высокий этаж, что позволяет создавать дополнительные антресоли. Здесь можно компактно и в одном месте организовать небольшое производство, не требующее наличия санитарно-защитных зон, склад, шоурум и магазин. Есть возможность развивать какой-то стартап или организовать офис или коворкинг, можно в одном здании объединить ателье с шоурумом и торговой зоной.

Формат помещений light industrial позволяет развивать бизнес почти в любой сфере, дополняя проекты в том числе и образовательными функциями. Именно поэтому спрос на такие помещения сейчас огромен. А предложение крайне низко. Когда такие объекты выходят на рынок, для их заполнения нужны буквально недели, а ставки аренды в них почти на 40% ниже, чем в старых НИИ и промплощадках в городской черте.

Теперь такие площадки появятся и в Новой Москве, позволяя расширить функциональное наполнение инфраструктуры МФЦ «Прокшино». Подобные проекты помогут превратить спальные районы в точки притяжения, сделав их не только комфортными местами для жизни, но и источниками дополнительных налоговых поступлений.