Точка роста: почему российские девелоперы устремились в Екатеринбург

Все в Екатеринбург!

По данным портала «Наш.Дом.Рф», в сентябре 2022 года Свердловская область занимала шестое место по количеству выданных разрешений на строительство, пропустив вперед, помимо очевидных фаворитов (Москвы, МО, Питера и Краснодарского края), лишь Новосибирскую область. Активность девелоперов в регионе растет. В 2020 году было выдано 168 разрешений на строительство, в 2021-м — уже 188, в 2022 году, по данным на сентябрь, — уже 219. Таким образом, рост количества новостроек в регионе налицо.

Речь идет в основном о самом Екатеринбурге: более 95% предложений квартир в новостройках сегодня приходится именно на столицу области. Так, в базе ЦИАН из 18 677 объявлений о продаже квартир в новостройках Свердловской области 18 155 — в Екатеринбурге. На «Авито-Недвижимости» соотношение предложения всей области и столицы — 14 924 и 14 137 лотов соответственно. «Девелоперы активизировали выход новых проектов в продажу, — подтверждает Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики». — По сравнению с сентябрем прошлого года выбор больше в 1,5 раза».

Екатеринбург становится новой точкой притяжения девелоперов. По данным рейтинга застройщиков региона портала «ЕРЗ.РФ», ведущие места по объему строительства, помимо местных девелоперов, занимают московские ПИК и «Кортрос», питерские ЛСР и «Эталон», тюменские «Партнер» и «Брусника», девелоперы из Астраханской и Челябинской областей.

В конце прошлого года о планах по застройке в столице Урала заявил «Самолет». В сентябре этого года тюменский застройщик «Страна Девелопмент» анонсировал свой первый екатеринбургский проект общей площадью более 310 000 кв. м. А краснодарская корпорация «Девелопмент-Юг» в этом году начинает строительство крупного жилого комплекса в Академическом районе Екатеринбурга. 

Не обладая бизнес-преимуществами столичных мегаполисов, привлекательностью федеральных здравниц или преференциями дальневосточных земель, Екатеринбург тем не менее явно притягивает девелоперов со всей страны. 

Примечательно, что наряду с представителями соседних регионов в столицу Урала продолжают выходить игроки, привыкшие работать на высокомаржинальных рынках обеих столиц и Краснодарского края.  И это притом, что в городе есть свои «зубры», такие как «Атомстройкомплекс» и «Форум-групп».

Лидер рейтинга

Перспективы столицы Урала эксперты отмечали еще два года назад. Именно Екатеринбург стал лидером рейтинга городов-миллионников РФ по потенциалу развития рынка новостроек, подготовленного в 2020 году консалтинговой компанией GMK по заказу Минстроя России. Рейтинг городов (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) составлялся на основе анализа социально-демографических данных, показателей развития рынка жилья, а также оценки условий работы в том или ином регионе самими девелоперами. 

«Во главу угла все участники интервью ставят размер и динамику спроса, — рассказывает генеральный директор GMK Сергей Разуваев. — Екатеринбург действительно является лидером по таким критериям, как численность населения, уровень доходов, стоимость квадратного метра на первичном рынке и темпам роста цен». Однако, отмечает он, говорить о насыщении рынка пока рано: в прошлом году в Екатеринбурге было введено чуть больше 1,2 млн кв. м. «Это менее 1 кв. м на человека, что является достаточно низким показателем и говорит о потенциале города, — считает эксперт. — В Краснодаре, Подмосковье и еще ряде регионов ввод превышает 1 кв. м на человека. Так что место для девелоперов и новых проектов в Екатеринбурге еще есть». 

Ненасыщенность рынка Екатеринбурга подтверждают и данные «Циан.Аналитики». Так, средняя цена квадратного метра в новостройках Екатеринбурга в сентябре 2022 года составляет 123 100 рублей. Относительно прошлого года «квадрат» в новостройках подорожал на 18%. При этом объем предложения за месяц сократился на 10%. Цены растут, но новые объемы поглощаются рынком весьма интенсивно.

«Другой важный критерий привлекательности региона — условия работы на рынке, понятные правила игры», — продолжает Сергей Разуваев. Не секрет, что многие годы знание «правил» было козырем местных девелоперов и отпугивало «варягов». Но сегодня, согласно Указу Президента РФ от 4 февраля 2021 г. №68 «Об оценке эффективности деятельности высших должностных лиц (руководителей высших исполнительных органов государственной власти) субъектов РФ и деятельности органов исполнительной власти субъектов РФ», целый ряд критериев оценки деятельности губернаторов касается успехов в сфере жилищного строительства. Таким образом, логично, что местные власти скорее будут содействовать деятельности «чужаков» по наращиванию ввода жилья в «их» регионах, нежели «вставлять палки в колеса». Естественно, когда речь идет о понятных, зарекомендовавших себя девелоперах.

Наконец, третий важнейший фактор, по мнению участников опроса GMK, — наличие привлекательных земельных участков. «Для успешной деятельности застройщика необходимо много работать над подготовкой участков для потенциального строительства. На это обращали внимание все девелоперы, от небольших, работающих исключительно в «своем» регионе, до федеральных», — отмечает Сергей Разуваев. 

Новый подход

Чаяния девелоперов обеспечиваются не только усилиями администрации, но и крупными компаниями. Партнерство крупных девелоперов по совместному освоению земельного банка в Екатеринбурге можно считать уже сформировавшейся тенденцией. Из громких сделок последнего времени — совместное развитие микрорайона Солнечный компаниями «Форум-групп» и «Эталон», а также вхождение сразу нескольких крупных игроков в проект по комплексному освоению территории района Академический, где  участки под застройку приобрели краснодарская корпорация «Девелопмент-Юг», астраханская ГК «Прогресс» и челябинская White Group , консорциум челябинских компаний «Голос.Девелопмент» и НИКС; свой проект на этой территории реализует и тюменская компания «Брусника». 

Что привлекает иногородних девелоперов в Екатеринбург? Новые участники проектов «Солнечный» и «Академический» получают не просто участок под строительство, а его «надстройку» в виде градостроительной, транспортной, социальной, инженерной и продуктовой инфраструктур. Мастер-девелоперы этих территорий в течение многих лет создавали «инфраструктурное богатство», а рынок сформировал устойчивые воронки потребительского спроса в этих локациях.

«В микрорайоне Солнечный уже построено более 300 000 кв. м жилья, в тесном взаимодействии с городскими и областными властями развивается социальная, транспортная и инженерная инфраструктура, запроектированы и строятся образовательные и спортивные объекты, — рассказывает Геннадий Щербина, президент Группы «Эталон». — Реализуемая площадь района Солнечный, как ожидается, превысит 1,5 млн кв. м. Мы рассчитываем, что наша работа в области стандартизации, повышения эффективности процессов проектирования, закупок и строительства в проектах такого масштаба будет способствовать росту доступности нашего продукта и позволит обеспечить устойчивый рост продаж и финансовых показателей для достижения наших стратегических целей».

По словам Владимира Кравченко, руководителя департамента маркетинга СИК «Девелопмент-Юг», которая застраивает один из кварталов Академического, градостроительные вопросы здесь максимально проработаны, что существенно сокращает сроки входа в проект и минимизирует риски. При этом финансовая модель проекта показала хорошую эффективность.  

«Узнав о возможности войти в проект «Академический», мы проанализировали рынок, погуляли по самому району, прочувствовали его и поняли, что наш продукт здесь будет востребован. Здесь высокая динамика развития именно социальной составляющей района, а заявленная в момент основания Академического инфраструктура уже реализована. Это дает нам понимание того, что к моменту сдачи нашего ЖК Amundsen, здесь будет дорожная развязка, школы, детские сады и все необходимое для жизни», — комментирует основатель и президент ГК «Прогресс» из Астрахани Виктор Тарасенко.

Похоже, одно из объяснений популярности именно Екатеринбурга у девелоперов из других регионов — наличие здесь крупных застройщиков, которые готовы делиться своим земельным банком с готовыми проектами планировки территории. Так что новых игроков здесь ожидает не чистое поле, а уже встроенные в экосистему КОТ масштабные проекты. 

* Информационная поддержка