Русские революции начала XX века, военный коммунизм и НЭП, Великая Отечественная война и блокада, брежневский застой и путинская Россия — исторические эпохи проносятся одна за другой, а одна из главных улиц страны, Невский проспект, не меняется. Стоит, как и 100 лет назад, величественный и незыблемый.
Невский проспект — трехкилометровый отрезок от Адмиралтейского проспекта до площади (следующий участок, до Александро-Невской лавры, на самом деле тоже Невский проспект, но петербуржцы называют его Староневским). Здесь расположено 116 домов, причем за последние 60 лет не построено ни одного нового. «Первые и вторые этажи зданий на Невском, как правило, нежилые, — говорит генеральный директор «GVA Sawyer — Санкт-Петербург» Николай Вечер. — Они именно такими и проектировались изначально: лавки, кафе, кондитерские». По оценке Forbes, основанной на данных региональной геоинформационной системы Санкт-Петербурга, коммерческие площади на Невском в сумме составляют около 100 000 кв. м, это не меньше $200 млн арендных платежей в год.
Кто сейчас владеет коммерческой недвижимостью на главной улице Санкт-Петербурга? «На Невском владельцев недвижимости больше, чем, например, на Тверской в Москве, а их портфели более раздробленны», — говорит директор по развитию бизнеса компании Astera Людмила Рева. Основываясь на данных риелторов, консультантов и других участников рынка, Forbes выделил несколько основных типов рантье, владеющих Невским проспектом.
Город и его арендаторы
Питер можно считать колыбелью российской приватизации. Альфред Кох, бывший в 1991 году зампредом петербургского комитета по управлению имуществом, в книге «Чубайс на ваши головы» вспоминает, как сопротивлялись продаже влиятельные директора магазинов на Невском. Директор магазина «Фрукты» в своем кабинете пытался подкупить Коха «апельсинчиками и виноградиком», а директор «Диеты» грозила, что диабетики города останутся без необходимого питания. «Приведите Коха в чувство, иначе я это сделаю сам!» — такова была реакция мэра города Анатолия Собчака, однако глава Госкомимущества Анатолий Чубайс сумел отстоять товарища. В 1993 году по всему городу было приватизировано около 40% магазинов, дальше темпы передачи предприятий торговли в частные руки снизились.
Город и сейчас, по словам Вечера, остается крупнейшим владельцем недвижимости на Невском. По оценкам экспертов, Комитету по управлению городским имуществом (КУГИ) Санкт-Петербурга принадлежит от 30% до 50% площадей, в том числе такие крупные объекты, как Гостиный двор и «Дом Зингера» («Дом книги»). Впрочем, в зданиях, формально остающихся в собственности государства, давно обосновались новые реальные хозяева — фирмы, заключившие с городом долгосрочные договоры аренды.
Например, «Дом Зингера» на Невском, 28 в 1997 году арендовало на 49 лет Петербургское агентство недвижимости (ПАН). Условием договора стала реконструкция здания и сохранение книготорговли. По оценке Вечера, сейчас «Дом Зингера» — один из самых лучших бизнес-центров класса А на Невском. Коммерческие площади ПАН сдает в субаренду. А само агентство принадлежит одному из совладельцев Балтийского банка Андрею Исаеву.
И у «Гостиного двора», исторического здания XVIII века, в 2000-м появился арендатор на 49 лет — ОАО «Большой Гостиный двор». Эта компания — правопреемник советского универмага — торгует на его площадях швейными изделиями, обувью, галантереей (выручка — 700 млн рублей). В числе ее совладельцев были предприниматели братья Михаил и Константин Мирилашвили, а основным акционером считается Алексей Устаев, хозяин банка «Викинг» (первый коммерческий банк, получивший лицензию ЦБ, лицензия №1 выдана в 1988 году). «В «Гостином дворе» общая площадь порядка 70 000 кв. м, но в аренду сдается узенькая полоска по периметру, не больше 7000 кв. м, — рассказывает председатель совета директоров консалтинговой компании АРИН Андрей Тетыш. — Пространство внутреннего двора не используется, там какие-то склады еще советских времен».
«Гостиному двору» давно нужна реконструкция, однако наличие арендатора с договором на 49 лет отпугивает возможных инвесторов. «Как можно интересоваться объектом, если там сидит арендатор? Как с ним можно договориться?» — говорил на пресс-конференции Шалва Чигиринский, глава компании Russian Land. В 2006 году он заплатил около $160 млн за акции ООО «ТПФ «Невский пассаж», главным активом этой компании был заключенный с городом в 1989 году договор аренды до 2023 года торгового комплекса «Невский пассаж». Лишь после этого Чигиринский выкупил у города само здание на аукционе за $45 млн. Впоследствии бизнесмен не смог рассчитаться с долгами, «Невский пассаж» достался ВТБ и был продан американской группе Jensen.
Оспорить долгосрочные договоры аренды, даже если они заключены на явно невыгодных для города условиях, очень сложно. Один из немногих предпринимателей, кому это удалось, — основатель компании «Адамант» Игорь Лейтис. Он сумел добиться в суде расторжения договора аренды дома 58 по Невскому. Международный банковский институт в 1993 году заключил долгосрочный договор аренды здания площадью 5900 кв. м за 360 рублей в год. Лейтис купил здание на аукционе за $17 млн (примерно в пять раз дешевле рыночной стоимости), а потом убедил суд расторгнуть кабальную сделку.
Кавказский след
Главную улицу Санкт-Петербурга облюбовали выходцы с Кавказа. Братья Михаил и Константин Мирилашвили (Мирели) считались совладельцами не только «Гостиного двора», но и расположенного по соседству торгового центра «Перинные ряды». Бизнесмен Акакий Дарсалия в разное время был собственником трех магазинов на Невском. Бизнесмену Василию Сопромадзе до 2010 года принадлежал бизнес-центр «Строгановский» на Невском, 19. Уроженцу Батуми Александру Ебралидзе принадлежит отель «Талион» (Невский, 15), до недавнего времени он владел еще и зданием «Часового салона Павла Буре» (Невский, 23).
Ебралидзе, приехавший в Ленинград в 1973 году 17-летним юношей, в 1992 году с партнерами арендовал 4300 кв. м в здании на Мойке и в 1997-м открыл игорный клуб «Талион» с казино. «Мы расселили коммуналки, купив для жильцов 139 отдельных квартир, — рассказывает Ебралидзе. — Начинали при цене $300–500 за кв. м, закончили — по €20 000». Квартиры были большие, площадью до 300 кв. м, в каждой 15–20 комнат. Таким образом, Ебралидзе увеличил подконтрольную ему площадь с первоначальных 4300 кв. м до 26 000 кв. м. В реконструкцию, как говорит, он вложил более €110 млн, добавив к клубу гостиницу на 89 номеров.
Пример коммерческого успеха? В 2010 году Ебралидзе выставил объект на продажу. Дело в том, что власти в 2009 году закрыли все казино. «До закрытия казино это было высокорентабельное предприятие, — объясняет бизнесмен. — После закрытия оно едва покрывает операционные расходы». Теперь он строит в Тверской области уже третий завод по производству деревянных домов; 17% компании СТОД, собственника заводов, принадлежит, по данным базы СПАРК, Татьяне Голубевой, супруге Валерия Голубева, сослуживца Владимира Путина по КГБ и заместителя председателя правления «Газпрома».
В 2009 году Ебралидзе объявил о желании баллотироваться в президенты Грузии (для восстановления дружественных отношений с Россией), и питерские СМИ тут же раскопали, что он имеет две судимости за разбой и хулиганство. Сам Ебралидзе в одном из интервью подтвердил эту информацию, но в разговоре с Forbes отметил, что ни с какими криминальными группировками в 1990-е дела не имел и не сталкивался.
Бандитский Петербург
Бизнесмены из 1990-х, жизнь которых напоминает кадры из сериала «Бандитский Петербург», — еще один тип владельцев престижной недвижимости на Невском. Вот показательный пример. Братья Вячеслав и Сергей Шевченко, владельцы группы «Норд», считались в 1990-е негласными хозяевами Невского. Они владели казино «Голден Доллз» на Невском, 60 и ночным клубом «Голливудские ночи» на Невском, 44–46. Кроме того, у группы «Норд» был десяток помещений — магазинов, казино, ночных клубов, также ей принадлежала мебельная фабрика «Ладога» и издательский бизнес.
Вячеслав Шевченко избирался в 1995 году в депутаты Госдумы от ЛДПР, Сергей был депутатом законодательного собрания Санкт-Петербурга. В 2001 году Сергея Шевченко осудили на семь лет условно по делу о вымогательстве, а Вячеслава по этому делу объявили в федеральный розыск. Через три года он был убит на Кипре вместе с президентом группы «Норд» Юрием Зориным и девушкой-переводчицей.
Недвижимость на Невском до сих пор остается в собственности семьи Шевченко. Дочь Вячеслава Шевченко Елизавета, разъезжающая по городу на красном Maserati, отвечает за управление галереей бутиков «Гранд-Палас», которая открылась на месте «Голливудских ночей». «Сложный объект, — со вздохом говорит архитектор Никита Явейн, автор проекта реконструкции исторического здания под торговые галереи, — на стадии проектирования было много компромиссов». По словам Явейна, перед самым уходом Владимира Яковлева с поста губернатора власти города сильно смягчили требования к инвесторам и девелоперам, после чего и на Невском появилось несколько «сомнительных» объектов.
Сейчас проходит суд над петербургским бизнесменом Михаилом Глущенко, который подозревается в организации убийства Шевченко и попытке захвата активов «Норда». Как жертву, так и обвиняемого в убийстве не раз подозревали в принадлежности к «тамбовской» ОПГ. Глущенко все обвинения отрицает, жалуется на здоровье, ведет блог и сравнивает себя с замученными в СИЗО Верой Трифоновой и Сергеем Магнитским.
Счастливчики
Еще один класс собственников — те, кто получил недвижимость при приватизации и успешно отбился от рейдерских и бандитских атак.
Второго февраля 1987 года будущий питерский ресторатор Леонид Гарбар вышел на работу в кинотеатр «Титан» на Невском, 47. В фойе была выставка, посвященная истории здания, где в начале прошлого века находился ресторан «Палкинъ». «У меня тут же появилась мечта восстановить «Палкинъ», — вспоминает Гарбар, детство которого прошло в коммуналке в доме напротив. Он часто вспоминает, как ребенком смотрел из окна своей квартиры на величественные имперские постройки.
Гарбар устроился работать в кинотеатр старшим инженером. В начале 1990-х прошла приватизация, и Гарбар с другими членами трудового коллектива во главе с директором «Титана», заслуженным работником культуры РФ Людмилой Комаровской, стал совладельцем здания. «Примерно в то же время к нам пришли ребята из компании «СЭТ-Гейм» и предложили сделать в фойе кинотеатра казино, — рассказывает Гарбар. — Людмила Михайловна согласилась, я тоже». Так появилось одно из первых на Невском казино «Премьер». Гарбар его возглавил, оставаясь совладельцем помещения.
Приблизиться к мечте удалось только в 2000 году, когда Гарбар убедил «СЭТ-Гейм» возродить ресторан «Палкинъ». Кинотеатр «Титан» и казино «Премьер» находились на втором этаже здания; к тому моменту «СЭТ-Гейм» выкупила квартиры и на третьем этаже. «В XIX веке там была ресторанная кухня и квартира владельца Константина Палкина, — рассказывает Гарбар. — Из кухни блюда на специальном лифте подавались вниз, в залы ресторана». О своем детище он может рассказывать часами. В одной из коммуналок сохранился паркет из 25 видов дерева, где-то — лепнина в виде рога изобилия, из которого купюры и монеты сыплются прямо в сейф. Спальню владельца превратили в кухню, другие комнаты — в ресторанные залы. Реставрацией руководил архитектор Григорий Михайлов, восстанавливавший Эрмитажный театр и Меньшиков дворец. Так «Палкинъ» почти через 200 лет после открытия перебрался со второго на третий этаж (стены оригинальных залов были разрушены, интерьеры не сохранились).
Гарбар, как истинный петербуржец, рассказывает о мистических озарениях и совпадениях и верит, что ему помогал «дух Палкина»: после многих лет поиска оригинального меню ресторана его вдруг принес посторонний человек с улицы, получил деньги и словно растворился в воздухе.
Впрочем, никакая мистика не помешала Гарбару в 2005 году продать свою долю в бизнесе владельцам «СЭТ-Гейм». Теперь он развивает другие свои рестораны, но «Палкиным» гордится и сейчас: «Таких ресторанов более чем с двухсотлетней историей всего два — «Яръ» и «Палкинъ».
Владельцы «СЭТ-Гейм» в 2009 году пристроили к зданию ресторана кованый балкон, нависающий на всю ширину тротуара. «Это, безусловно, неправильно! — категорично возражает архитектор Явейн. — Невский обрел свой вид и стройность при большевиках, когда были сняты все эти рекламы, навесы, вывески в четыре этажа. Ведь даже на Зимнем дворце красовались навесные веранды! Все это говорит только о разгуле дикого капитализма». Видимо, на рубеже столетий Невскому суждено переживать именно такие периоды.