«Сейчас представители проверяющих служб слетаются, как только увидят подъемный кран! Раньше-то строек было много, на всех хватало», — с возмущением рассказывает владелец крупной московской строительной компании. «За последние два месяца в Москве не появилось ни одного объекта», — говорит генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Объем строительства в Москве снизился вдвое, подъемные краны действительно встречаются реже. Бизнес, подаривший России таких ярких персонажей, как Сергей Полонский, обещавший съесть свой галстук и подравшийся в телеэфире с миллиардером Александром Лебедевым, или Владислав Доронин, подругой которого стала модель Наоми Кэмпбелл, переживает драматические перемены.
С 2001-го по 2008-й в Москве строили не менее 4,4 млн кв. м жилья в год (для сравнения: один многоэтажный микрорайон — это 0,2–0,5 млн кв. м). О рекордах любил рапортовать на совещаниях у мэра Юрия Лужкова его первый заместитель Владимир Ресин, который курировал московский стройкомплекс (после последних думских выборов он собирался занять кресло депутата Госдумы). Сейчас все изменилось. В 2010 году в Москве ввели в строй 1,7 млн кв. м жилья, в этом году ожидается 2,2 млн, и дальнейшего роста не предвидится. Похожая ситуация с коммерческой недвижимостью. В 2007 году построили 2,5 млн кв. м торговых центров и офисов, в 2010-м — 1,3 млн кв. м. Квадратный метр любой недвижимости в Москве стоит не меньше $3000, это значит, что на рынок теперь приходит на $11 млрд меньше денег. В 2008 году в Москве официально было 3759 строек, в 2011-м —2804 стройки.
Первый удар по московским стройкам нанес кризис 2008 года, а осенью 2010-го назначенный мэром Сергей Собянин приступил к полному пересмотру практики строительства в столице. «К сожалению, в Москве создана мутная среда инвестиционных контрактов, которая является образцом российской коррупции, чиновничьего беспредела, да и просто бестолковщиной», — заявил он и создал Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК), руководить которой поставил бывших министра строительства Татарстана Марата Хуснуллина и федерального замминистра экономического развития Андрея Шаронова — чиновников, никак не связанных ни с московским бизнесом, ни с командой предыдущего мэра. Эта комиссия занялась пересмотром заключенных городом инвестиционных контрактов.
Что такое инвестиционный контракт? По сути, это самый популярный до недавнего времени способ вести девелоперскую деятельность в Москве. Большая часть земли в столице избежала приватизации и осталась в муниципальной собственности. Чтобы построить на этой земле дом или магазин, девелопер заключал инвестконтракт: город разрешал строительство, а взамен должен был получить долю готовых площадей в реальном или денежном выражении. Все остальные документы — договор аренды участка, проект планировки и т. д. — по отношению к инвестконтракту были вторичными.
Инвестконтракт считался серьезным активом. Имея инвестконтракт, девелоперы записывали непостроенные объекты в свой портфолио, когда продавали акции инвесторам на западных биржах: капитализация «Системы Галс» превышала $2 млрд, RGI International — $1,4 млрд, причем у последней выручка в предыдущем году была $380 000. Инвестконтракты были товаром, они перепродавались и с учетом особенностей столичного земельного рынка заменяли куплю-продажу земли.
Эту систему Собянин полностью перекраивает. Мэр лично возглавляет Градостроительно-земельную комиссию (по рассказам участников рынка, он за полтора часа заседания подписывает 120 резолюций, что исключает возможность внимательного изучения). Планировалось, что 1300 инвестиционных контрактов, заключенных городом с бизнесменами, ГЗК успеет рассмотреть к сентябрю, однако эта работа до сих пор не закончена. По состоянию на начало декабря ГЗК вынесла решения только по 800 контрактам: 344, почти половина из них, должны быть расторгнуты.
Заместитель мэра Андрей Шаронов, отвечая на вопросы Forbes, называет основные причины расторжения инвестконтрактов: невозможность оформить земельные отношения, слишком большой объем проектов, который не выдержала бы инфраструктура, наличие на участке сложных обременений. «Конечно, можно догадываться, — говорит он, — как согласовывались в свое время подобные несуразности — что называется, в «ручном режиме». При этом расторгаются преимущественно те инвестконтракты, строительство по которым не началось.
С 1 января 2012 года у московской администрации появится еще одно мощное оружие в борьбе с системой инвестконтрактов. Вступает в силу принятый Госдумой закон, который позволяет администрациям Москвы и Петербурга расторгать инвестиционные контракты и договоры аренды с девелоперами без выплаты компенсаций, кроме документально подтвержденных затрат. Расторгнуть контракт можно, если больше 40% работ не выполнено в срок, если есть обременения и по другим подобным причинам. Пока этот закон не был принят, девелоперы часто обращались в суд — уже сейчас зарегистрировано несколько десятков таких процессов.
Отключив одну систему отношений, новую власти не создали. «В городе отсутствует рынок инвестиционных предложений, — сказано в письме, подготовленном в ноябре Ассоциацией инвесторов Москвы и депутатом Мосгордумы Иваном Новицким. — В 2011 году проведено восемь земельных аукционов для строительства зданий общей площадью лишь 46 000 кв. м. Другие узаконенные формы привлечения инвестиций (концессионные соглашения, договоры на развитие застроенных территорий, доверительного управления и др.), как и прежде, в городе не работают».
Вопросы без ответов
«Разговоры о том, что мы остановили стройку, неправда», — ответил инвесторам через несколько дней на расширенном заседании коллегии стройкомплекса заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. По его словам, с начала года в Москве было выдано 339 новых разрешений на строительство, а площадь всех строящихся объектов в Москве превышает 32 млн кв. м.
Но по сравнению с тем, к чему привыкла Москва, это уже заметное снижение темпов. На том же заседании Хуснуллин рассказал, что, хотя Генплан предполагает строительство 200 млн кв. м недвижимости, в нынешних границах будет возведено только 80 млн кв. м, остальное — в «новой Москве», на большой территории, недавно прирезанной к столице с юго-запада. Значит, в «старой» Москве и дальше будут строить вдвое меньше жилья и вдвое меньше торговых и офисных центров. Борцы за сохранение исторического облика Москвы и противники точечной застройки могут ликовать, но для девелоперов подобная закупорка губительна. Новых проектов просто нет.
В мэрии понимают, что томительная пауза между остановкой одного механизма ведения бизнеса и запуском другого затянулась. Власти предлагают девелоперам два пути. Первый — игра на той же территории по новым правилам. При реализации инвестконтрактов во взаимоотношениях с инвесторами надо переходить на формат земельных аукционов, объясняет Андрей Шаронов. А после их проведения разрешать строительство на основании градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) с учетом известных и с самого начала понятных ограничений. Однако этот механизм пока не работает. «Я с удовольствием поучаствовал бы в аукционе, — возражает генеральный директор строительной компании. — Но где аукционы?» На тех восьми, которые состоялись, речь шла главным образом о строительстве гаражей, общая площадь которых, 46 000 кв. м, — капля в море московского рынка недвижимости.
Почему город не может распределять больше участков? Потому что не успевает готовить те самые ГПЗУ. «Раньше в Москве существовал 
девелопмент двух видов, — говорит владелец корпорации «Баркли» Леонид Казинец. — Девелопмент зданий и ленддевелопмент — сбор необходимых для строительства документов для участка и продажа такого юридически подготовленного участка застройщику. Сегодня государство функцию ленддевелопмента оставило только у себя». Но подготовка участка к аукциону — по-византийски долгий, запутанный процесс, и проходить все круги бюрократического ада государству ничуть не легче, чем частнику. «Была сложная система, которую знал, хотя и не полностью контролировал, Ресин, — рассказывает бывший чиновник московского правительства. — Все департаменты имели какие-то свои интересы и могли торговаться: ты вот здесь сделаешь послабление моему проекту, а я вот тут завизирую бумаги по твоему. Эту систему разрушили, а новой не создали».
Инвесторы смогут возобновить свою активность на новой территории, предлагает еще один путь заместитель мэра Андрей Шаронов, имея в виду 160 000 га «новой Москвы». Но условия для ведения бизнеса там тоже отсутствуют, и, когда появятся, непонятно — реальных сроков нет. Чиновник прежнего состава московского правительства замечает, что на новых территориях пока элементарно не хватает воды. Не урегулированы земельные отношения, нет градостроительной документации, неясно, кто будет ее готовить, констатирует столичный девелопер. Специалисты Москомархитектуры и раньше были перегружены работой, откуда брать ресурсы для двукратного роста производительности, непонятно.
Выходит, что оба пути упираются в неспособность городских властей справляться со взятыми на себя задачами. У участников рынка накопилось много вопросов к эффективности команды Собянина. Рассказывают, например, что простой протокол совещания подписывается в течение 25 дней.
Как анекдот пересказывают историю с детскими садами. Городской заказ предполагал, что за год будет введено 50 детских садиков. По 12 из них не успели провести аукцион, просто подготовить все бумаги. На 22 участках «привязали» сады из сборных бетонных конструкций, строители выполнили нулевой цикл, когда внезапно обнаружилось, что завод, который производит детали для садиков, остановился. В сентябре город решил строить на месте сборных садиков монолитные, но с учетом работ по перепроектированию можно предположить, что план вряд ли будет выполнен полностью. План по вводу жилья выполняется медленно: уже понятно, что 2,5 млн кв. м, о которых говорили в начале года, не будет построено, максимум — 2,2 млн. При этом на конец ноября было введено только 1,4 млн.
«То, что эта команда не работоспособна, стало ясно примерно месяца через два после ее прихода, — горячится девелопер, которому столичные власти пытаются урезать площади. — У Хуснуллина в Татарстане было 50 объектов, у одной моей компании 45, а в Москве их несколько тысяч! Это в Казани можно было по каждому объекту совещание проводить и ездить на него, здесь так не получится». Его коллега вспоминает об одном из таких визитов: «Приехал ко мне, осмотрел площадку, похвалил. Спросил, сколько собираюсь строить. Я ответил, что 50 000 кв. м. — А сколько есть? — 5000. — Оставь 5000. Не надо перегружать город».
Возмущенных девелоперов можно, конечно, считать необъективными. Генеральный директор московского подразделения группы компаний «Пионер» Олег Сорока, напротив, хвалит московские власти за то, что они наводят порядок в земельных отношениях. «Пионер» строит жилой дом на землях Фонда развития жилищного строительства (РЖС, неподконтрольная Москве федеральная организация, в которую государство передает ненужные ему земли, например военные или сельскохозяйственные в черте города). В компании говорят, что получают все возможные согласования максимально быстро. Проблема только в том, что фонд РЖС провел в Москве лишь четыре аукциона.
Инвесторы и девелоперы могут возмущаться, говорить, что им не дают работать, и писать коллективные письма, но, по сути, перед правительством Москвы и не стоит задачи защищать их бизнес. Приоритет в развитии города, как неоднократно объяснял Сергей Собянин, — транспортное строительство. Принятая адресная инвестиционная программа города на 2012–2016 годы предполагает потратить на жилье 183 млрд рублей, а на транспорт — 892 млрд. Эра инвестконтрактов заканчивается.
Куда податься строителю
Для многих девелоперов сверхдоходный бизнес по застройке московской «Золотой мили», где цена квадратного метра исчисляется десятками тысяч долларов, уходит в прошлое. Каким бы сладким ни казался московский рынок недвижимости, девелоперы вынуждены перебираться на другие территории. «Мы сейчас закончим все проекты, документы на которые получили при Лужкове, новых пока не 
начинаем», — говорит Леонид Казинец. «Баркли» — один из крупнейших застройщиков Остоженки, кроме того, в портфеле компании несколько жилых домов бизнес-класса в других районах Москвы, всего, как уверяет Казинец, более 300 инвестиционных объектов. «Мы можем работать на любой земле, работали в Прибалтике, Чехии, Черногории», — рассуждает Казинец. Но, конечно, о прежней доходности мечтать не приходится. По данным Knight Frank, средняя цена квадратного метра элитной недвижимости в Москве составляет $22 800, а в Праге — только $8000.
В провинции работать всегда проще, говорит гендиректор компании «Мосфундаментстрой-6» Виктор Нестеренко, там легче получать согласования. Построив в Москве больше миллиона квадратных метров, его компания собирается переходить в область и готовится построить крупный жилой комплекс в Нижнем Новгороде. Стоимость недвижимости здесь, по данным портала Gdeetotdom, в три раза меньше, чем в Москве: 47 000 рублей против 150 000 рублей за 1 кв. м.
Порядки, заведенные третьим московским мэром, может быть, положительно скажутся на решении транспортных проблем города, но отрицательно повлияют на цену квадратного метра, считает управляющий проектами риелторской компании «Тринфико Проперти Менеджмент» Артем Цогоев. Из-за снижения нового предложения цены могут, по его оценке, вырасти в ближайшее время на 20%. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в квартире бизнес-класса в Москве составляет примерно $6800. Предложение квартир в Москве имеет явную тенденцию к снижению, а значит, стоимость квадратного метра будет расти, соглашается Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.
Forbes рассмотрел несколько примеров того, как изменение привычной схемы работы в Москве отразилось на бизнесе отдельных девелоперов.
В область
Крупнейшим застройщиком Остоженки, московской «Золотой мили», была компания RGI International. Основатель компании Борис Кузинец — законодатель мод в строительстве максимально дорогого и качественного жилья. Цене $50 000 за 1 кв. м в его домах до кризиса никто не удивлялся. Один из пентхаусов в домах RGI выставлялся на продажу за $30 млн. Квартиры в его домах очень редко появляются на вторичном рынке. Долгое время фигура Кузинца была окружена ореолом загадочности. Он проводил бесчисленные встречи с клиентами, но воздерживался от общения с журналистами. В 2007 году RGI International разместила акции на Лондонской бирже альтернативных инвестиций (AIM). Финансовые показатели компании были более чем скромными — выручка $380 000. Однако девелоперский портфель, шесть перспективных участков на Остоженке и Сретенке, потянул более чем на $200 млн, а капитализация RGI через полгода после размещения акций перевалила за миллиард долларов.
За четыре года компания построила только один торговый центр — «Цветной» на Цветном бульваре. По остальным велась предпроектная работа, однако сейчас Борис Кузинец, пожалуй, может пожалеть о своей неспешности. ГЗК запретила увеличивать строительные объемы, тем самым сводя на нет экономический эффект от девелопмента. На одном из участков, где Кузинец планировал построить офисный комплекс на 25 000 кв. м, комиссия разрешит построить только 5000 кв. м. RGI пока продолжает сдавать стоящее на участке старое здание в аренду и снизила в своей оценке стоимость проекта в 3,5 раза — с $38 млн до $11 млн. Неудивительно, что инвесторы, купившие акции в RGI, недовольны менеджментом и операционными показателями компании. По оценкам компании Synergy, акционера RGI, текущее состояние каждого из проектов в центре Москвы не позволяет осуществить возврат инвестиций в приобретение прав.
Из семи перспективных проектов RGI в стадии активного строительства числится только микрогород «В лесу», жилой район экономкласса за МКАД площадью 1,3 млн кв. м. Стоимость метра по бизнес-плану здесь примерно в 10 раз меньше, чем на Остоженке, — $2600. Основатель RGI пригласил топового архитектора Сергея Чобана, но от персональных встреч с каждым клиентом ему теперь приходится отказываться.
Вокруг МКАД
Крупнейший московский домостроительный комбинат, который в год строит около миллиона квадратных метров жилья, переживает серьезные перемены. Еще до кризиса «ДСК-1» выиграл на аукционах, проводимых городским тендерным комитетом, право сноса ветхого жилья и строительства трех микрорайонов в Кузьминках, Ивановском и Нагатинском затоне общей площадью около 1 млн кв. м. Но исполнить эти инвестконтракты «ДСК-1» не смог. Оказалось, что они не соответствуют требованиям земельного законодательства, рассказывает заместитель генерального директора «ДСК-1» Андрей Паньковский. Аукционы проводились на право заключения инвестконтракта, а Земельный кодекс требует, чтобы разыгрывалось право заключения договора аренды. ФРС просто не зарегистрировала бы право собственности на объект, а значит, и права конечных покупателей квартир. Площадки вернулись в собственность города, а город вернул деньги, потраченные на аукционы. Других столь крупных инвестконтрактов в Москве у «ДСК-1» нет.
Другая важная часть бизнеса «ДСК-1» — строительство муниципального жилья. До кризиса город на свои средства возводил около 2 млн кв. м, из них 650 000 кв. м приходилось на «ДСК-1». Сейчас весь городской заказ — 650 000 кв. м, и доля «ДСК» снизилась до 150 000 кв. м в год, то есть объемы сократились в четыре раза. К тому же новые власти Москвы разрабатывают новые стандарты для «муниципального дома». В нем должно быть много однокомнатных и двухкомнатных квартир небольшой площади, но, по мысли руководителя департамента градостроительной политики Сергея Левкина, такой дом должен быть «вне серий», чтобы побудить московские ДСК конкурировать между собой. Марат Хуснуллин полагает, что конкурс по площадке, к которой привязана серия П-44Т, — это псевдоконкурс, поскольку эту серию выпускает только одно предприятие. «Такие разговоры ходят последние 10 лет, — говорит Андрей Паньковский. — Чтобы запустить новую серию, нам и другим ДСК нужно модернизировать мощности, а это сотни миллионов рублей и года три по времени. Если объявят конкурс на дом, в котором будут, скажем, двухкомнатные квартиры площадью 54 кв. м, то ни один из ДСК просто не сможет выйти на него, так как серий с таким набором квартир у него нет».
Портфель заказов «ДСК-1» сейчас по большей части состоит из строительства микрорайонов вокруг МКАД, на расстоянии примерно до 10 км. По итогам трех кварталов 2011 года выручка «ДСК-1» составляет 20,2 млрд рублей (аналогичный показатель прошлого года — 30 млрд рублей). Кроме того, этой осенью произошли изменения в структуре собственников комбината: владельцами 92% акций оказались четыре фирмы, из них три зарегистрированы за рубежом, в частности в Лондоне. Бенефициаром одной из них с долей 25% является Владимир Копелев, больше 50 лет проработавший на комбинате и раньше считавшийся основным владельцем. —
Государственная стройка
В одном из интервью совладелец компании «Дон-Строй» Максим Блажко оценил свой бизнес в $7 млрд. Дело было в 2008 году, когда «Дон-Строй» был одним из крупнейших строителей жилых домов бизнес-класса и коммерческой недвижимости. После кризиса от былого величия не осталось и следа. Компания «Дон-Строй-инвест», которая возводит жилые комплексы, перешла под контроль банка ВТБ — долг «Дон-Строя» перед ним достиг 80 млрд рублей. Генеральным директором стала вице-президент ВТБ финансист Алена Дерябина.
Сейчас, три года спустя, она уже уверенно сыплет строительными терминами, когда на коллегии стройкомплекса рассказывает о проблемах повторного согласования проектов после кризиса. «Хотелось бы, чтобы строители могли вводить объект в эксплуатацию с тем же набором документов, с которым они начинали его строить», — говорит она. «Дон-Строй-инвест» может позволить себе бороться с законодательной практикой, потому что его-то крупные проекты никто не рискует приостановить. Среди одобренных ГЗК проектов «Дон-Строй-инвеста» — строительство 100 000 кв. м жилья на Погодинской улице в ЦАО. Сейчас в работе у компании восемь проектов, объем продаж в 2011 году превысил 64 000 кв. м.
«Строительство — это последний немонополизированный крупный сегмент бизнеса, — говорит один из конкурентов «Дон-Строя». — Теперь его тоже национализируют. В Москве останутся четыре крупных связанных с государством девелопера: ВТБ, Сбербанк, «Ростехнологии» и еще кто-то».