Бориса Кофмана знают многие россияне, подыскивавшие в Лондоне квартиры в аренду, дома для покупки или коммерческую недвижимость для инвестиций и бизнеса. Его компания, например, осуществила сделку по приобретению дома в Лондоне для бизнесмена Михаила Фридмана, а также помогала с помещением для открытия первого масштабного зарубежного ресторана группы Аркадия Новикова Novikov Restaurant. Аналогичную работу Kofman + Partners проделал для Bocconcino и Sumosan Twiga и первого салона Aldo Coppola в Лондоне. А его собственный концептуальный ресторан MNKY HSE в районе Мейфэр популярен как у туристов из разных стран, так и у жителей британской столицы.
Борис родился в Москве, рос в Германии, учился в Лондоне и уже 23 года живет там. Мы расспросили его о том, как пандемия повлияла на индустрию гостеприимства и цены на недвижимость в Лондоне, о трендах и планах развития бизнеса.
В Лондоне – дома
– Вы начали активно заниматься недвижимостью в Лондоне в 2005 году. Почему выбрали именно этот рынок? Консультантов по недвижимости там наверняка было достаточно.
– Мы начали с жилой недвижимости – покупали квартиры в новостройках и потом перепродавали. Их приобретали в основном люди, которым нужна была недвижимость в Лондоне, поскольку здесь учились их дети. Несмотря на то что я вырос не в России, у меня много контактов в Москве – мой отец занимался ресторанным бизнесом. В начале 2000-х годов многие хотели переезжать из Москвы в Лондон. Здесь всех принимали с распростертыми объятиями, и было много посредников, готовых «раскрутить» владельцев капитала на большие траты. И тогда знакомые начали обращаться к нам за помощью, чтобы правильно купить жилье и корректно оформить сделку. Заметив этот тренд, мы решили создать консалтинговую компанию, которая представляет интересы именно наших клиентов и покупателей, а не продавца.
Как раз такого сервиса не было. Мы помогаем людям найти то, что им нужно, фильтруя для них все предложения на рынке. Помогаем с переговорами, потому что знаем рынок и расценки, у нас есть доступ к внутренней информации – когда квартира была куплена, сколько стоили квартиры по соседству, есть доступ к объектам, которые не представлены на рынке: большие сделки почти всегда вне рынка. Мы берем на себя весь процесс от поиска наиболее подходящего под запрос объекта до переговоров с собственником и закрытия сделки с юристами. Похожих компаний, представляющих интересы клиента под ключ, со временем стало появляться все больше, и у каждой есть своя ниша.
Сегодня большой процент наших клиентов – русскоговорящие. Мы ни разу не давали рекламу, все клиенты приходят через «сарафанное радио». Сначала это были наши знакомые, потом знакомые знакомых. Через знакомых появлялись и клиенты из других стран – Азербайджана, Украины, Казахстана. Сейчас мы обслуживаем и клиентов из Европы, Южной Америки, Среднего Востока и Азии.
– Как в вашем портфеле появилась коммерческая недвижимость?
– Это было логичное развитие бизнеса. Мы помогали клиентам приобрести жилую недвижимость, потом они переезжали в Лондон, и им нужно было чем-то заниматься. Они начинали искать недвижимость под бизнес – ресторан, салон, магазин – для себя или для жен. Кого-то из клиентов интересовали офисные здания – как инвестиции. Для кого-то открытие ресторана или магазина в Лондоне – знаковый проект, позволяющий выйти на новый уровень, стать действительно международным брендом. Так что мы стали покрывать все сферы приобретения недвижимости, помогая людям осуществить их запросы под ключ.
– Можете назвать самые распространенные ошибки тех, кто открывает ресторан в Лондоне?
– Многие клиенты (не только из России) уверены: если у них есть успешный ресторанный проект на родине, должно получиться и здесь, поскольку поток большой, все рестораны забиты. Но восемь из десяти новых заведений закрываются в первые два года. Здесь очень много нюансов в сфере аренды, налогов, законов, которые надо учесть. Надо уметь хорошо считать, чтобы правильно и успешно выстроить свой ресторанный бизнес в Лондоне. Знать, где открывать и с какой концепцией.
Большинство больших брендов хотят иметь свое представительство в Лондоне – отсюда начинается международное развитие, это как переход на другой уровень. Поэтому они готовы переплачивать, им неважно, будут ли они в Англии зарабатывать деньги или нет. И другим рестораторам трудно конкурировать с такими большими инвесторами. Мы разбираемся в этой сфере и поэтому не просто подыскиваем помещение, но и можем проконсультировать клиентов по поводу концепции, лицензий и разрешений, создать бренд и подобрать команду под ключ. Но вести бизнес они будут сами.
Вкус Лондона
– Пять лет назад вы открыли собственный ресторан MNKY HSE. Как появилось ресторанное направление вашего бизнеса и как оно развивается?
– Многие клиенты хотят открывать ресторан в районе Мейфэр, где сосредоточены элитные заведения. И мы постоянно мониторили локации там. Обнаружив помещение с уникальной лицензией – в нем можно было работать до четырех утра, – решили, что хотим сами использовать эту возможность создать новую нишу, концепцию, которой еще нет на рынке. Так появился MNKY HSE.
В Лондоне обычно рестораны закрываются в 00:30. Мы создали ресторан, где после ужина можно остаться на всю ночь: повеселиться, потанцевать. Большинство мест в Лондоне, где можно и ночью потусоваться в баре, – клубы, куда не каждый может попасть, особенно если приехал из другой страны. Как только мы открылись, у нас сразу появились подражатели.
Сегодня MNKY HSE стал международным брендом: в этом году мы открываемся по франшизе в Саудовской Аравии, Катаре, новый ресторан появится и в самой Великобритании – в Манчестере. Так что сейчас половину времени я уделяю недвижимости, половину – развитию нашего ресторанного бизнеса.
– Планы международного развития звучат амбициозно. Разве прошлый год не был тяжелым для ресторанного бизнеса из-за пандемии коронавируса?
– Был. Мы были закрыты почти девять месяцев. Но я использовал это время, чтобы создавать партнерские отношения для франчайзинга в других странах. В этом плане пандемия помогла. И не только в этом.
– Можете подробнее рассказать, что изменила пандемия на ресторанном рынке Великобритании?
– Прежде всего изменились правила лицензирования. Раньше для ресторанного помещения нужна была лицензия А3. Помещений с такой лицензией на рынке мало. Нужно было платить предыдущему арендатору премию за уступку. Осенью прошлого года, понимая, что будет много закрытий в связи с пандемией, государство изменило порядок лицензирования. Теперь на стрит-ретейл есть единая лицензия Е. В таких помещениях можно открывать хоть магазин, хоть кафе, хоть ресторан, только при наличии кухни нужно получить дополнительное разрешение на вытяжку. Открылся доступ к хорошим объектам, цены понизились.
– Стоимость аренды помещений при этом не сильно упала.
– Нужно понимать, что арендные договоры в Великобритании более долгосрочные, чем в России, ставка пересматривается в среднем раз в пять лет, срок аренды доходит до 25 лет. И арендодатели не хотят понижать ставку. Но они идут навстречу с арендными каникулами – от 6 до 24 месяцев.
– Как вы используете новые возможности?
– Многие ресторанные бренды сейчас выходят в Лондон на очень удачных условиях. Мы помогаем им с помещениями, которые до пандемии они просто не могли получить. И наш собственный ресторанный бизнес расширяется. Кроме владения MNKY HSE, у меня есть инвестиции во франшизу Wingstop, это один из крупнейших мировых брендов. Сейчас мы создаем новый концепт вокруг круасcана как продукта – бренд Criss Cross Croissants.
Во время локдауна люди поняли, что вкусную еду могут поесть и дома. Даже известные рестораны начали доставлять блюда на дом. Кроме еды нужна атмосфера, яркие впечатления. Я отчетливо вижу тенденцию, что в ресторанах больше музыки, интересного experience, неожиданных коллабораций. Такие заведения не делают акцент только на еду.
Я недавно смотрел статистику: за пандемию по всей Великобритании закрылось около 10–12% ресторанов. Это много. Те, кто не сможет подстроиться к новым тенденциям, не выдержат.
Пост-Brexit перспективы
– А какие новые тренды появились в пандемию на рынке недвижимости в Лондоне?
– Первые три месяца было очень тихо, а потом люди резко начали инвестировать. В прошлом году британский рынок как жилой, так и коммерческой недвижимости был одним из самых привлекательных в мире. Активны на нем были и частные инвесторы, и крупные фонды. Причин несколько. Во-первых, низкие банковские ставки – инвесторы искали альтернативные инструменты. Во-вторых, после Brexit наступила определенность, и в перспективе 5–10 лет ожидается интересная инвестиционная доходность: считается, что курс фунта сейчас на 10–15% занижен. Великобритания и Лондон в частности – ведущий рынок для инвестиций в недвижимость. В-третьих, многие люди начали покупать для себя новое жилье в связи с пандемией – за пределами города, в домах, где есть сады и балконы. Кстати, в Англии одна из самых дешевых ипотек.
– Цены изменились?
– Жилая недвижимость чуть выросла, потому что большой спрос, но маленький выбор. А вот арендные ставки в центре Лондона упали почти до 30%, потому что многие люди не хотели продавать и выставляли объекты в аренду, а арендаторы не смогли приехать в страну из-за ограничений, связанных с пандемией.
До пандемии в Англии всегда была тенденция к владению недвижимостью. Если в Германии около 80% поисков жилья приходится на аренду, то в Англии где-то 15–18%, но эта доля резко увеличивается. Многие молодые профессионалы, которые оканчивают университет, не могут позволить себе купить дом или квартиру. Да и мобильность растет: люди передвигаются постоянно. Тренд шеринг-экономики тоже набирает обороты.
Еще до пандемии в Англии были серьезные инвестиции в постройку нового жилья именно для аренды. Так что рынок аренды здесь, как прогнозируют эксперты, вырастет в ближайшие пять лет на 25%. Даже среди состоятельных клиентов примерно треть хотят для начала арендовать недвижимость, а уже потом присматриваться к покупке. Но многие готовы инвестировать сразу, понимая, что в дальнейшем это будет капитал для детей.
– Появились ли новые интересные сегменты для инвестиций в недвижимость в Лондоне, новые возможности?
– Сейчас, когда в пандемию ретейл перешел в онлайн, ретейл-парки – очень интересная инвестиция, на мой взгляд. Потому что все равно люди хотят ездить и смотреть на товары, покупать не только в интернете. Выкуп целых блоков в многоквартирных домах у девелоперов обеспечивает гарантированную доходность 5% в перспективе пяти лет, и это тоже интересная возможность.
Прозрачные правила
– Поток россиян в Лондон снизился?
– В последнее время клиентов из России стало меньше, но скорее из-за изменения правил выдачи инвестиционных виз, чем из-за пандемии или геополитики. В сравнении с 2005 годом количество россиян, чьи дети приезжают учиться, не уменьшилось. Англия по-прежнему одно из лучших мест для получения образования. Это очевидно и по активности ищущих жилье китайцев (их примерно в три раза больше, чем русских), европейцев, американцев.
– Отношение к россиянам изменилось?
– Прозрачности в отношении происхождения капитала требуют сейчас не только в Англии, но и во всем мире. Мы заранее предупреждаем клиентов, что можем проводить операции только после проверки. И клиент понимает, что это закон, его не избежать, иначе невозможно будет заключать сделки с недвижимостью. Многие ведут международный бизнес, у них нет проблем объяснить источники капитала, но пугает сам процесс. Как правило, у них мало времени, нужно, чтобы кто-то помог с документами. И мы проходим с покупателем весь процесс от выбора недвижимости до совершения сделки. Работаем с профессиональными компаниями, которые помогают нашим клиентам правильно оформить свои доходы.
– Вы работаете с владельцами капитала напрямую или через family office?
– В процессе мы можем работать и с помощниками, и с family office, но мое условие – всегда иметь прямую связь с клиентом, потому что в ином случае какая-то информация теряется, а нам важно правильно понимать его запрос. Так мы можем сэкономить время для всех и более успешно заключить необходимую сделку.
– По вашему опыту, отличаются ли запросы клиентов из России от запросов клиентов с Ближнего Востока или из Китая?
– У нас клиенты со всего мира. Их запросы скорее зависят от цели, для которой нужна недвижимость. Кто-то покупает для детей, кто-то для иммиграционного старта, кто-то хочет сначала арендовать и присмотреться к стране. Но Лондон – город компромиссов, клиент никогда не находит то, чего хочет на тот бюджет, который изначально планировал. Это глобальная проблема. Такие компании, как наша, и существуют для того, чтобы помочь людям правильно купить недвижимость.
– Сохранит ли Лондон свою притягательность для состоятельных людей из разных стран?
– Я уверен, что Лондон долго будет одним из самых интересных мест для инвестиций и для жизни. Британская система права и налогообложения привычна для людей, имеющих активы в разных странах. У нас есть своя валюта, мы не привязаны к Евросоюзу. Недвижимость будет расти в цене, и мы сейчас активно в нее инвестируем. И, конечно, будем помогать международным инвесторам правильно вкладывать деньги в Лондон, в коммерческие и строительные проекты. После Brexit люди начали с большей уверенностью вкладываться в этот рынок. Мы хотим стоять во главе этого тренда, помогая нашим клиентам и инвесторам.
*На правах рекламы