Десять лет назад ЗПИФы почти не существовали на рынке инвестиционных продуктов для широкой аудитории. Их выбирали крупные частные инвесторы с целью защиты от рейдерства, консолидации активов и реинвестирования.
Сейчас, по данным Банка России, интерес инвесторов к ЗПИФам растет. За третий квартал 2021 года стоимость активов физических лиц в фондах выросла на 13,8%, до 1,8 трлн рублей. А число пайщиков — на 12,9 тысяч, до 111 000 человек. Большая часть этих инвесторов продолжает использовать ЗПИФы для структурирования своих активов. Тем не менее почти 20 000 — это розничные инвесторы в фондах коммерческой недвижимости. Средний размер сделки на рынке коммерческой недвижимости находится в диапазоне от 2 до 5 млрд рублей, что доступно немногим инвесторам. Средний чек в коллективных ЗПИФах — 1,5 млн рублей, что сопоставимо со взносом при покупке квартиры в ипотеку.
Опираясь на привязанность инвесторов к недвижимости, наблюдательные управляющие стали снижать порог входа на рынок продуктов коллективных инвестиций в качественную коммерческую недвижимость. Появились более доступные предложения. Через «Сбер Фонды Недвижимости» можно стать полноправным совладельцем объектов коммерческой недвижимости с бюджетом в 300 000 рублей. Стратегия компании — вложения в складскую коммерческую недвижимость класса А с долгосрочными договорами аренды.
Для абсолютного большинства инвесторов в России недвижимость — самый надежный способ вложений. В основном выбирают жилье: у каждого есть личный опыт решения жилищных проблем, кроме того, жилье постоянно дорожает, а государство поддерживает спрос на него — ставки по ипотеке субсидируются.
За три года действия программы льготной ипотеки квадратный метр жилья в Москве подорожал на 38% в рублях и на 17% в долларах. Но в прошлом году Банк России начал бороться со стремительным ростом инфляции и семь раз повышал ключевую ставку до 8,5% годовых. Это максимум с 2017 года. С повышением ключевой ставки ставки по ипотеке тоже растут. В России более 50% сделок по покупке жилье проходят с привлечением ипотеки. Повышение ставок создает риск стагнации на этом рынке. Кроме того, вслед за ключевой ставкой растет доходность банковских вкладов и облигаций, которые традиционно отвлекают инвесторов от жилой недвижимости.
Стратегия перепродажи недвижимости может быть успешной. Но инвесторы несут ощутимые издержки по времени на ее обслуживание и налогам, недвижимость нельзя быстро продать, а в сегменте новостроек сохраняются риски банкротства застройщиков. Реальная доходность от сдачи квартир в аренду не защищает сбережения от инфляции. Так, по итогам 2021 года инфляция достигла 8,6%. Доходность аренды квартир, по оценкам Restate.ru, в первом полугодии 2021 года составила 5,19% годовых в Москве, 5,23% в Санкт-Петербурге, 6,29% в Сочи.
Коммерческая недвижимость становится альтернативой, способной приумножить сбережения в долгосрочной перспективе. По данным Росстата и Банка России, за последние пять лет ставка капитализации (показывает соотношение цены актива на рынке к чистому доходу на протяжении 12 месяцев) объектов складской, офисной и торговой недвижимости не опускалась ниже 9%. Это выше и инфляции, и ставок по вкладам в десяти крупнейших банках.
Прибыль от аренды универсальных помещений примерно на 25% выше дохода от оборота жилья, а дефицит качественных объектов в перспективных локациях поддерживает спрос со стороны арендаторов. Рентные платежи стабильны в кризис, когда цена на недвижимость падает.
Самостоятельные инвестиции в качественную коммерческую недвижимость требуют от инвестора готовности к сделке на сумму от 2 млрд рублей, навыков по подбору и оценке объектов, юридической подготовки. При покупке паев ЗПИФа, это берет на себя управляющая компания. Поэтому ЗПИФ становится наиболее прозрачным и доступным инвестиционным инструментом в коммерческую недвижимость. Фонды «закрываются» на срок реализации проектов, на которые привлекают деньги пайщиков. Согласно закону, срок действия фондов находится в диапазоне от трех до 15 лет. В России средний срок действия фондов в настоящий момент составляет пять, семь и десять лет в зависимости от стратегии фонда и с возможностью пролонгации. Когда фонд «закрывается», присоединиться к нему нельзя. Сейчас в «Сбер Фонды Недвижимости» открыта продажа паев в ЗПИФ «Сбер — Арендный бизнес-7». Его активы будут распределены по трем сегментам коммерческой недвижимости. Фондом управляет профессиональный участник рынка ценных бумаг — управляющая компания с лицензией Банка России. Она выбирает недвижимость, покупает и управляет ею, рентный доход ежеквартально выплачивает пайщикам.
Работу управляющей компании контролирует ЦБ, а риски инвесторов минимизируют правила ЗПИФов. Средства фондов разрешено инвестировать только в действующие и заполненные арендаторами объекты. Регулярный, хотя и не фиксированный доход от сдачи таких объектов в аренду выплачивается инвесторам раз в квартал. Когда срок действия фонда подходит к концу, управляющий продает недвижимость, а прибыль делит между пайщиками. Если пай нужно продать раньше, вкладчик может это сделать на бирже. Ощутимым преимуществом ЗПИФов перед самостоятельными инвестициями становится отсутствие рисков на этапе купли/продажи и управления (коммунального и корпоративного). ЗПИФ не платит налог на прибыль, ее можно реинвестировать, тем самым увеличивая доходность. Имущество в ЗПИФе коллективное и защищено от индивидуальных претензий. Например, на него не может быть обращено взыскание по обязательствам пайщика.
Доходность ЗПИФа зависит от профессионализма управляющего при выборе объекта. Необходимо оценивать в пользу пайщиков рыночные тенденции, влияющие на стоимость внутри каждого сегмента — складской, торговой, офисной недвижимости. Видеть перспективы объекта и разбираться в особенностях эксплуатации. Если пропустить ошибку, допущенную строителями, может понадобиться каждый год покупать кабину лифта. Эти расходы снизят доход пайщиков.
Для повышения уровня надежности инвестиций ЗПИФы «Сбера» диверсифицируют активы в фондах. Так, например, есть ЗПИФ, который инвестирует 63% в склады, 23% — в бизнес-центры и 14% — в торговые площади.
В сегменте складской недвижимости «Сбер Фонды Недвижимости» выбирает объекты, расположенные в регионах логистических хабов — Москве и области, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Ростовской области.
Пайщики фонда «Сбербанк — Арендный бизнес» летом прошлого года после пяти лет участия в ЗПИФе проголосовали за его продление до 2031 года. ЗПИФ инвестирует в складскую недвижимость. Этот сегмент, в отличие от остальных, выиграл от пандемии. Спрос на склады вырос за счет развития электронной коммерции. Инвестиции увеличились в два раза только за шесть месяцев прошлого года, на 66% выросли объемы нового строительства и заключенных сделок в сравнении с допандемийным 2019 годом. Инвестиции в склады позволяют рассчитывать на стабильную доходность. Базовая ставка аренды склада в Московском регионе растет на 18% за два года. ЗПИФы являются одним из готовых инвестиционных решений СберИнвестиций. Поэтому купить паи можно онлайн, прямо в приложении «Сбербанк Онлайн». Комиссия за управление активами составит 1% в год от стоимости фонда, а за успех — 5% от дохода. Доходность управления ЗПИФов в «Сбере» в предыдущие периоды составляла до 14% годовых. За счет масштаба инвестиций фонда выгода каждого пайщика оказывается выше, а риски ниже, чем если бы он инвестировал самостоятельно.
*На правах рекламы
ООО «Сбер Фонды Недвижимости»
Ознакомиться с информацией, подлежащей раскрытию в соответствии с федеральным законодательством, а также с условиями управления активами, получить сведения о лице, осуществляющем управление активами, и иную информацию можно на сайте по ссылкам: sberfn.ru/disclosure/fund и sber-am.ru/disclosure/raskrytie-informatsii-professionalnym-uchastnikom