Революция в девелопменте: как инвестиционное партнерство кардинально меняет бизнес
На днях компания удостоилась места в Книге рекордов России за самое быстрое и большое финансирование девелоперского проекта в России, с результатом 505 млн рублей за один месяц. Сертификат победителя вручали главный редактор Книги рекордов России Станислав Коненко и рекордсмен Guinness World Records, профессиональный брокер в сфере крупной коммерческой недвижимости, эксперт Книги рекордов России Андрей Лобков. Получая награду на Балу девелоперов и строителей, Руслан Сухий пояснил, что быстро привлекать деньги в таких объемах удается благодаря принципиально новому подходу, которым до них никто на рынке не пользовался. «Рентавед» фактически является революцией на рынке недвижимости, — подчеркнул он. — Мы даем возможность большому количеству инвесторов с различными бюджетами становиться совладельцами крупных девелоперских проектов». Разбираемся, как это возможно и в чем заключается революционность.
Взаимный интерес
Инвестиции в недвижимость в России в этом году раз за разом «пробивают планку». По оценке CBRE, за три квартала общий объем вложений достиг 281 млрд рублей (€3,2 млрд). Это максимальный показатель за всю истории рынка.
Девелоперы ставят рекорды и в личном зачете. Группа компаний «Рентавед» на рынке уже более 10 лет. Вот ряд ее последних успешных проектов: жилой комплекс с авторской архитектурой «Белый парус имени И. К. Айвазовского» в Ялте (стоимость проекта составила более 600 млн рублей), премиальный коттеджный поселок в Сочи на 37 вилл (стоимостью 3 млрд рублей), клубные дома Матильды Кшесинской и архитектора Василия фон Геккера — результат редевелопмента жилых домов в историческом центре Санкт-Петербурга (стоимость проектов порядка 500 млн рублей). Деньги для всех своих проектов компания собирает, минуя банки. Вместо этого сделали ставку на частных инвесторов с небольшим бюджетом. «Рентавед» одним из первых дал возможность таким игрокам стать полноценными участниками рынка и получать доходность от роста капитализации объекта на этапе строительства.
«Обычно девелоперы продают инвесторам квадратные метры с уже своей прибавочной стоимостью, — объясняет Руслан Сухий. — Мы предлагаем нашим инвесторам вместе с нами заработать на росте стоимости объекта недвижимости во время строительства. Мы на деньги инвесторов покупаем землю, строим, продаем построенный объект недвижимости и отдаем им весь доход от проекта за минусом нашего вознаграждения. Это переворот в мире девелопмента. Если раньше застройщики искали финансирование в банках, то теперь через коллективные инвестиции от частных инвесторов есть возможность реализовать масштабные и доходные проекты».
Частные деньги вместо банка
«Рентавед» принципиально работает на каждом проекте с широким кругом инвесторов. При этом установлены как нижняя планка входа (порядка 10 млн рублей), так и максимальный порог (около 300 млн рублей). Средний чек — 25 млн рублей. Средняя прибыль — порядка 25–30% годовых.
«Часто к нам приходят люди, говорят, а давайте мы весь проект сами профинансируем, но на это мы не идем. Вместо одного главного партнера нам проще работать с большим пулом инвесторов», — рассказывает Руслан Сухий. По его словам, сейчас компания думает о том, чтобы снизить порог входа, сделать инвестиции еще более доступными. Он приводит в пример Китай, где это уже основной метод развития миллиардных девелоперских проектов: гражданам предлагают профинансировать строительство и таким образом заработать самим.
С таким подходом можно не обращаться за финансированием в банки, что значительно облегчает и ускоряет реализацию проекта. «Есть определенная специфика в работе с банками. Когда хорошая погода, то в банке вам продадут зонтик, а как начинает моросить, то просят срочно вернуть его, — делает образное сравнение Сухий. — В крупном банке достаточно бюрократическая машина, и не всегда с ней удобно и эффективно коммуницировать. Работая с банком, по сути, ты становишься его заложником. Как показывает опыт наших предшественников, это может кончиться даже потерей актива, если он приглянулся банку».
«Чем хуже, тем лучше»
Высокой доходности удается добиться в том числе и за счет работы с проблемными активами. Для российского рынка это достаточно редкое направление. Хотя на волне каждого кризиса появлялся ряд игроков, которые рассчитывали извлечь прибыль из чужих проблем, большинство в этом не преуспело.
«Мы более 10 лет инвестируем в такие объекты, увеличиваем их капитализацию и продаем как арендный бизнес. Мы очень любим говорить про такие объекты «чем хуже, тем лучше», — рассказывает основатель «Рентаведа». — Чем больше правовых и технических проблем нам предстоит решить, тем выше будет доходность. Если говорить о distressed assets, важной дополнительной компетенцией команды является навык действовать из неопределенности и не соглашаться на компромиссы. Конечно, важным инструментом является правовая осведомленность в нужном сегменте и умение выстраивать двусторонние устойчивые связи с представителями власти».
При этом сам он довольно критически относится к расхожему штампу о том, что кризис дает дополнительные возможности — профессиональный инвестор умеет их находить и в спокойное время. Но при этом чутко следит за новыми трендами. Пандемия заставила всех учиться работать в новой реальности. В «Рентаведе» заметили, что люди хотят теперь жить в автономных пространствах, поэтому компания запускает ряд загородных проектов — небольших самодостаточных коттеджных поселков, организованных вокруг школ. Подобные проекты должны воссоздать для покупателей ностальгический мир их собственного детства, в котором детей можно было без страха отпускать играть во двор. Есть также большой тренд на переселение людей в теплые регионы, в том числе приморские, это стало более доступным с развитием формата удаленной работы. Поэтому «Рентавед» строит в Ялте и Сочи.
Путь к инвесторам через YouTube
Руслан Сухий, помимо того, что является одним из наиболее часто упоминаемых в медиа экспертов в своей сфере, сам ведет новости о недвижимости на радио «Эхо Москвы», а также развивает собственный YouTube-канал. Ему уже удалось набрать более 100 000 подписчиков и 10 млн просмотров. Для отраслевого канала это большой показатель. Контент, надо признать, интересный и разноплановый. Помимо стандартной аналитики и обзоров, можно выделить, например, интервью с Сергеем Полонским, одной из самых ярких фигур российского девелопмента 2000-х.
По словам руководителя «Рентаведа», подобная деятельность для него не эксцентричное хобби или способ получить лишнею популярность. Он принципиально не сотрудничает с блогерами, не покупает рекламу.
Медиаработа для него — один из способов выстроить комьюнити вокруг своего бизнеса. «Здесь главное — доверие, диалог с людьми. Ролики позволяют потенциальным партнерам лучше узнать меня, понять мои ценности. Так же как и я могу в ходе съемок узнать людей, наладить связи. Благодаря этому мы смогли, например, привлечь в проекты ведущих, гениальных архитекторов, которые поняли, как мы работаем, к чему стремимся, и захотели участвовать», — объясняет Сухий. Он отмечает, что инвесторам теперь важна не только высокая доходность, а еще и чувство причастности к чему-то им важному и близкому. Поэтому видеоконтент становится для них серьезным аргументом — в одном ряду с уровнем безопасности и прибыльности вложений.
Динамика роста бизнеса «Рентаведа» уже побуждает других игроков осваивать ее методы, поэтому есть вероятность, что скоро состояние всего рынка начнет меняться. Однако Руслан Сухий пока только радуется будущей конкуренции: «Новые игроки появляются в самых разных сегментах и рынках, и наши прямые конкуренты не исключение. Мы им особенно радуемся, тем более в инвестиционно необразованном рынке России. Вместе сможем гораздо быстрее повлиять на финансовую грамотность, а значит, вырастить рынок. Некоторые игроки пытаются повторить успех, используют ту же комбинацию инструментов, подходов и практик. У некоторых получается очень талантливо. Но я не верю, что долгосрочно такой подход может вести к большим победам. Это невозможно. Каждый путь уникальный».
Ознакомиться с информацией, подлежащей раскрытию в соответствии с федеральным законодательством можно на сайте
*На правах рекламы
ООО «Рентавед»