Первый интеллектуальный: что ожидать от нового девелоперского проекта в Москва-Сити
За январь – август 2021 года в деловом кластере Москва-Сити было продано и сдано в аренду свыше 130 000 кв. м — больше, чем за три предыдущих года, вместе взятых. Таким образом, доля свободных офисных площадей, по данным консалтинговой компании JLL, сократилась до 2,5%. Годом ранее она составляла 8,2%. А в конце сентября прошла сделка по аренде последних вакантных метров в одном из высотных комплексов кластера, что уменьшило и без того крайне низкий показатель.
Рынок столичной офисной недвижимости переживает невиданный спрос, рост которого прогнозируется и на ближайшую перспективу. Как подсчитали аналитики JLL, объем сделок аренды и купли-продажи за три квартала достиг максимального значения за последние восемь лет. Исключительно высокий уровень активности арендаторов подтверждают и в Knight Frank. «Компании, которые готовы заключать крупные сделки, сталкиваются с дефицитом качественного предложения, поскольку даже новые бизнес-центры все чаще вводятся в эксплуатацию уже сданными», — отмечает Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank. На рынок сильно влияют запросы больших корпораций, которые пока не подобрали или не построили собственные штаб-квартиры (некоторые новостройки создаются под конкретного пользователя). Ряд компаний не просто меняет локацию, но еще и увеличивает занимаемую площадь в связи с расширением бизнеса. В спросе лидирует IT-сектор, и он же, по мнению аналитиков Knight Frank, в ближайшее время продолжит формировать значительную часть «поглощения офисов». Кроме того, динамично развивается сегмент так называемых гибких офисов — фактически корпоративных коворкингов с комфортными условиями аренды. Как следствие, сохраняется прогноз, что, несмотря на высокие показатели офисного строительства, доля вакантных площадей не будет возрастать.
В такой обстановке девелоперская MR Group заложила в Москва-Сити фундамент самого амбициозного проекта не только в своей практике, но и, пожалуй, на всем российском рынке — первого в стране бизнес-центра с интегрированными технологиями «умного дома» (во всем мире таких объектов всего несколько десятков). Это означает, что здание взаимодействует с пользователем: может подать ему лифт в лобби, включить свет, сделать ту температуру, которую он хочет, видит его автомобиль, стрелочками показывая нужное направление, — и это только часть систем, которые ранее не применялись в подобных зданиях в России.
iCITY будет состоять из двух небоскребов: Time Tower в 34 этажа и Space Tower высотой 61 этаж — с учетом восьми этажей общего здания-подиума со всей необходимой сервисной и розничной инфраструктурой. Общая площадь iCITY насчитывает 230 000 кв. м. Бетон в основание башни Space уложили в октябре, работы нулевого цикла идут полным ходом. Строительство планируется завершить в рекордно быстрый для такого проекта срок — в II квартале 2024 года. Примечательно, что 25% будущих площадей уже распроданы.
Технологично и экономно
Проект iCITY задумали в 2018 году. «Тогда на рынке только зарождался структурный дефицит офисных площадей, — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании MR Group и девелопер проекта iCITY. — А когда в октябре 2020 года мы провели первые сделки по iCITY, то наблюдался серьезный дефицит. Мы более чем вовремя приступили к реализации проекта. Спрос на рынке формируют не только компании-арендаторы, но и инвесторы — частные и юридические лица. Для тех, у кого есть 100–300 млн рублей, существует очень мало надежных и выгодных направлений инвестирования. Офисы класса А — одно из них. Причем и арендаторов, и инвесторов интересует продукт максимально высокого уровня качества. И такой можно предложить, поскольку технологии офисного строительства сильно ушли вперед по сравнению даже с тем, что было всего пять лет назад».
В основу проекта iCITY заложена концепция «умной» архитектуры, подразумевающей использование интеллектуальных инженерных систем, полную автоматизацию и повышенную энергоэффективность. Строительство таких зданий обходится дороже, зато существенно снижаются затраты на последующую эксплуатацию. В iCITY экономия будет достигаться за счет энергосберегающих вентиляционных установок, LED-светильников, отопительных приборов, водосберегающей сантехники, стекол с пониженным коэффициентом теплопередачи, а в целом — благодаря автоматизированным системам управления внутренней инфраструктурой и оптимизации офисного пространства на основе тепловых карт. В среднем энергопотребление бизнес-центра ожидается на 25% меньше, чем в обычных комплексах класса А, при совокупной офисной площади 136 000 кв. м. Все это позволит сертифицировать iCITY по международному экологическому стандарту LEED.
«Сертификация по международным «зеленым» стандартам не только подтверждает, что здание имеет сравнительно низкие эксплуатационные расходы и более качественную среду, но и влияет на выбор целевой аудитории высококлассных офисных проектов, — объясняет Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости MR Group. — Международные игроки и российские компании, котирующиеся на западных биржах, как правило, рассматривают для аренды или покупки только сертифицированные бизнес-центры». Финансовым партнером проекта является ВТБ, давно сотрудничающий с MR Group (банк приобрел 25,1% долей(долю в 25,1% (?) -корр) в проекте строительства iCITY и открыл кредитную линию в размере 30 млрд рублей). Там подтверждают: для банка особенно важно, что в iCITY будут применяться технологии рационального использования ресурсов. «Строительство — одна из самых перспективных отраслей в сфере применения принципов ESG, — говорит старший вице-президент ВТБ Дмитрий Снесарь. — И наш банк готов предоставлять своим партнерам глубокую экспертизу в выстраивании ESG-стратегий».
Футуризм в повседневности
По словам Кермена Мастиева, начиная с октября 2020 года MR Group продала не просто четверть запланированных офисных площадей. Цена реализации квадратных метров выросла на 25%, причем сделки заключаются на все более крупные помещения. «Если раньше минимальный лот у нас был 45 млн рублей, то сейчас — 80 млн рублей», — поясняет он.
Чем iCITY привлекает помимо цифровизации и энергоэффективности? Во-первых, локацией, которую давно оценили арендаторы офисов в Москва-Сити: одна минута на машине от Третьего транспортного кольца, 10 минут езды до Садового кольца, в шаговой доступности — пять станций метро, МЦК и МЦД. Во-вторых, архитектурой как таковой. Авторство проекта принадлежит культовому американскому архитектору Хельмуту Яну и бюро Jahn Architecture, которое сопровождает проект на каждой стадии реализации. Буквально каждая внешняя деталь подчеркивает его инновационность: красное фриттованное стекло на гранях небоскребов, ритмика окон и металлических панелей на фасадах и так далее. «Даже проезжая мимо на скорости 80 км/ч, вы сразу заметите этот футуристичный объект: простой, запоминающийся, с яркими красными акцентами. Очень элегантно и смело», — гордится Ян.
Интерьеры общественных зон разработало британское бюро Yorgo Lykouria, объединив в дизайне сталь, натуральное дерево и мрамор и показав этим синергию эстетики, бизнеса и технологичности. На верхнем уровне 8-этажного здания-подиума запланирован надземный сад с зонами для отдыха, дорожками для прогулок и пробежек, площадками для деловых встреч и занятий спортом. Разработчик ландшафтного дизайна — международное бюро Gillespies, одно из самых титулованных в сфере проектирования и благоустройства городской среды. Третий мощный плюс — едва ли не всеохватная сервисная и розничная инфраструктура. Под нее выделяется 9800 кв. м. Этого достаточно, чтобы разместить многоуровневый паркинг, банковские отделения, торговую галерею, мини-маркет, магазины, аптеки, химчистку и ателье, салоны красоты, винотеку, фуд-холл, кафе и рестораны, лаунж-зону и фитнес-центр с видовым бассейном.
Поскольку масштаб проекта без преувеличения грандиозен, то возникает вопрос о гарантиях его завершения в намеченный срок. Таковых сразу две: опыт MR Group, работающей на российском рынке с 2003 года (в портфеле компании — 44 объекта жилой и коммерческой недвижимости суммарной площадью 7 млн кв. м в Москве, Подмосковье и Сочи), и опыт генерального подрядчика. «iCITY — это уже девятый высотный комплекс в нашем портфолио, и мы можем гордиться своим участием в проектах, которые определяют лицо современной архитектуры», — говорит Мехмет Онур Генчджелеп, руководитель проекта iCITY от компании Renaissance Construction. «Не сомневаемся, что iCITY станет новой визитной карточкой Москвы, одним из наиболее успешных и знаковых объектов», — отмечает старший вице-президент ВТБ Дмитрий Снесарь.
Уровни инвестиций
В Knight Frank прогнозируют, что по итогам 2021 года доля вакантных площадей в офисах класса А в Москве снизится до 9,5%. Это почти вдвое меньше, чем было в 2017 году. Высокая арендная активность и сопутствующий рост арендных ставок, по всей вероятности, сохранятся в ближайшие три – девять месяцев. Далее аналитики пока не заглядывают. Однако правительство Москвы ожидает в 2022–2024 годах благоприятное развитие экономики: среднегодовой рост валового регионального продукта на уровне 3% и рост инвестиций на 4,7–5,4% в год.
Если говорить об инвестиционной составляющей iCITY (последующая перепродажа, сдача в аренду, размещение собственного бизнеса), то у MR Group есть три базовых варианта: офисы до 300 кв. м с бюджетом покупки до 100 млн рублей, 300–1000 кв. м с бюджетом 100–300 млн рублей, 1750 кв. м и более ценой от 500 млн рублей. «Судя по тенденциям переговорных процессов, в будущем году объем продаж и стоимость площадей у нас будут расти в том же темпе — на 20–25%», — полагает Кермен Мастиев. Но пока в MR Group держат инвестиционную цену от 330 000 рублей за 1 кв. м. А над заснеженным фундаментом бизнес-центра уже возвышаются строительные краны — за ходом работ можно наблюдать онлайн.
*На правах рекламы