Почему стройка группы ПИК в Кунцево привела к конфликту с жителями
Ранним утром 19 ноября жители нескольких пятиэтажных домов на улице Ивана Франко в Кунцево увидели, как в их двор заезжают тракторы и строительная техника. Строители, вопреки протестам местных жителей, при поддержке сотрудников ЧОПа и полиции, начали устанавливать бетонный забор. В ближайшее время за этим забором крупнейший российский девелопер, группа ПИК, должна начать возводить 26-этажный «жилой дом башенного типа» (с трех сторон дом этот будет окружен пятиэтажками, которые ожидает снос). Стройка стала одной из наиболее резонансных в столице за последнее время. За пару последних недель жильцы наладили во дворе круглосуточную вахту, организовали «палаточный городок», дело по их иску слушалось в Верховном суде — переезжать из своих домов хотят далеко не все, да и перспектива стройки прямо под окнами никого не радует. О том, что привело к конфликту и уникальна ли ситуация в Кунцево — в материале Forbes
Спорная реконструкция
Начало нынешнему конфликту вокруг стройки в Кунцево положило постановление правительства Москвы №903 от 21 ноября 2017 года о расселении 47 и 48 кварталов в Кунцево. Документ, утверждающий проект планировки территории этих кварталов, предполагал снос 37 кирпичных пятиэтажек 1960-х годов постройки и переселение жителей в новые дома.
Реновацию в Кунцево московские власти собирались проводить задолго до Сергея Собянина. Программа комплексной реконструкции семи кварталов в Кунцево и поселка Рублево на западе столицы была принята московским правительством еще в январе 2003 года, однако долгое время проект не реализовывался.
В 2016 году в число инвесторов программы было включено ЗАО «Монетчик» (100% компании принадлежит группе ПИК). Именно ЗАО «Монетчик» должно было начать возводить 26-этажный дом в одном из скверов на улице Ивана Франко. Близлежащие пятиэтажки в перспективе должны снести, а жителей — переселить в новые дома.
Квартиры в домах в 47 и 48 кварталах – это в основной массе квартиры с трехметровыми потолками и очень большой площадью, рассказывает Forbes председатель общественного комитета «Московские переселенцы» Павел Кушаков. Площадь трехкомнатной квартиры в таких домах может достигать 75 кв. метров с кухней 9 кв. метров. «И по планировке, и по техническим решениям это сталинка», — подчеркивает он. При этом в новом жилом комплексе, который построит ПИК, площадь трехкомнатной квартиры будет меньше — 70 кв.метров.
Десятки жителей 47 и 48 кварталов подали в Мосгорсуд коллективный иск в правительству Москвы, требуя признать незаконным постановление №903. Истцы утверждали, что этот документ нарушает ряд их конституционных прав, такие как право на жилище, частную собственность, а также на благоприятную окружающую среду и условия жизнедеятельности. Жители в иске указывали, что, поскольку дома не признаны аварийными или ветхими (они утверждают, что износ домов составляет лишь 25-30%) решение об их сносе и принятие программы развития застроенной территории незаконно. Дело в том, что в программе реконструкции Кунцево от 2003 года не был предусмотрен адресный перечень домов, подлежащих сносу (список домов был внесен в официальные документы только в апреле 2018 года распоряжением столичных властей). Таким образом, настаивали истцы, проект планировки территории 47 и 48 кварталов Кунцево был принят до утверждения перечня домов под снос, что противоречит Градостроительному кодексу РФ. Кроме того, в иске указано, что столичные власти нарушили правила межевания территории и без проведения необходимых процедур образовали новый кадастровый участок (под новый дом), таким образом лишив жильцов права пользования земельными участками под жилыми домами.
Жильцы на баррикадах
Однако в мае Мосгорсуд отверг все доводы истцов. В частности, в мотивировке суда указывалось, что земельные участки, на которых расположены жилые дома в 47 и 48 кварталах, «не поставлены на кадастровый учет, соответственно...находятся в собственности города Москвы». Кроме того, суд пришел к выводу, что оспариваемое жильцами постановление столичного правительства №903 не является решением о развитии застроенной территории, а значит, ссылки истцов на Градостроительный кодекс РФ не имеют под собой оснований.
«Если земля не оформлена как принадлежащая жителям или объединениям, она является муниципальной, и Москва как муниципалитет имеет право отдать ее под те или иные нужды. Вся точечная застройка базируется на этом. Дальше идут в ход строительные нормы и правила — можно ли построить на этом пятачке дом» — объясняет партнер «ФБК Право» Александр Ермоленко. Жители в силу законодательства являются владельцами придомовой территории, а потому их позиция абсолютно законна, настаивает Кушаков из ОК «Московские переселенцы». По его словам, еще в 2017 году на общих собраниях собственников подавляющее большинство жителей домов выступало против сноса и переселения по какой-либо программе.
Инициативная группа жителей подала апелляцию в Верховный суд, а подготовка к строительству продолжилась. В августе на возведение дома на улице Ивана Франко было выдано положительное заключение Мосгорэкспертизы, в сентябре получено разрешение от Мосгосстройнадзора, а в начале ноября группа ПИК начала подготовку будущей стройплощадки.
Жители домов, которые, согласно проекту, будут с трех сторон окружать новую башню ПИКа, приняли подготовку к строительным работам в штыки — блокировали выгрузку бытовок для строителей и возведение заборов, устроили импровизированный «палаточный лагерь» и посменное дежурство, во дворе начали проводится пикеты против застройки. Впрочем, проходили и альтернативные акции: 17 октября состоялся митинг за снос домов и возведение нового жилого комплекса (его участников, по свидетельствам очевидцев, к месту проведения митинга, во все тот же двор, свозили в машинах, а потом организованно кормили кашей).
Если судить по плакатам, установленных жителями домов на своих балконах и во дворе, основным объектом критики стала группа ПИК. В компании считают, что вокруг спорной стройки сложилось «две группы людей». Одни «готовятся к расселению и ждут переезда, понимая, что пятиэтажки морально устарели». Вторая группа — «активисты, которые не имеют отношения не только к конкретным домам, которые попадают под программу расселения, но даже в целом к району Кунцево».
Вмешательство полиции в ситуацию не заставило себя долго ждать. 18 и 19 ноября были задержаны несколько человек, пикетировавших готовящуюся стройку, палатки, которые установили жители, разобрали. В минувший понедельник на место приехали муниципальные депутаты и представители группы ПИК, а на следующий день девелопер объявил, что приостанавливает стройку до решения Верховного суда. Впрочем, 22 числа суд отклонил апелляцию. «Мы изначально заинтересованы в том, чтобы законность строительства была очевидна для жителей Кунцево. Теперь жители смогли убедиться в том, что реализация проекта реконструкции происходит без нарушений», — приветствовала решение суда директор департамента правовой защиты ГК ПИК Ирина Тимошенская. Она пообещала, что компания сделает все возможное, чтобы соседство со стройплощадками причиняло жителям «как можно меньше беспокойства». Теперь, по словам одного из истцов, Ивана Рожкова, активисты готовы идти в Конституционный суд, а в перспективе и в ЕСПЧ.
«У застройщика есть абсолютно все разрешительные документы, вся исходно-разрешительная документация выдана соответствующими уполномоченными органами в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ и иными нормативными актами. По всем искам судами вынесены решения в пользу правительства Москвы» – ответила представитель ПИК Татьяна Гулина-Сейранян на запрос Forbes. По ее словам, девелопер приостановил работы, «потому что пытается найти оптимальное решение».
Жители опасаются не только стройки у себя под окнами, но и последующего переселения. После того, как ПИК построит дом, он передаст его городу, который и начнет расселение жителей. Правовой основой расселения служит ч.1 ст. 3 закона Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений» (т.н. «21-й закон»). В соответствии с документом, город обязан расселить жителей в их районе проживания (то есть непосредственно в районе Кунцево или в прилегающем к нему районе в пределах административного округа). В случае с Кунцево это, например, Можайский район, который кончается рядом со МКАДом, отмечает Кушаков. При этом критериями равнозначности являются только количество комнат и общая площадь — на практике жильца могут переселить в квартиру, которая будет большое его нынешней на 1 кв.см, в панельный дом с потолками 2,65 метра, и он не сможет отказаться, говорит собеседник Forbes. «Абсолютно любой район Москвы может быть снесен и переселен точно так же и по 21-му закону. Люди, которые не хотят, чтобы их расселили по программе реновации, могут попасть в ситуацию с Кунцево», — подчеркивает Кушаков.
Ситуация в Кунцево уникальна тем, что вызвала столь громкий общественный резонанс, однако в целом это происходит сплошь и рядом, говорит Ермоленко из «ФБК Право». Если точечная застройка не сильно мешает — к примеру, там, где пустыри — это просто не привлекает к себе такого внимания. Таких ситуация много, и скорее всего это будет продолжаться, считает юрист. В кейсах, подобных кунцевскому, жителям «имеет смысл искать справедливости в административных органах, идти в федеральный центр, администрацию президента», рассуждает он. «Думать, что от властей Москвы вы можете защититься в московском суде, к сожалению, как правило, наивно. Особенно когда речь идет о делах, значимых для городских властей», — уверен Ермоленко.
26-этажный дом площадью почти 21 тыс. кв.метров — только первый проект в рамках масштабной кунцевской реконструкции, который предстоит реализовывать девелоперу. Всего планируется снести сотню домов и построить почти миллион квадратных метров жилья (на переселенцев из этого объема придется чуть меньше двух третей).
При участии Марии Абакумовой