Центробанк оценил риски роста ипотечных долгов при рефинансировании кредитов
Средний размер кредита после рефинансирования ипотеки на 5,6% превысил первоначальную задолженность. Рост суммы кредита на фоне снижения ставки по нему был одним из причин ипотечного кризиса в США в 2007 году, но в России этот прирост носит умеренный характер и не создает дополнительных рисков, считают в Центробанке
Спрос на рефинансирование действующих ипотечных кредитов другими банками вырос в 2020 году на фоне снижения ставок, а размер задолженности заемщиков вырос после рефинансирования. Практика top up (надбавки к сумме первоначальной суммы при рефинансировании) была одной из причин ипотечного кризиса в США, но в России она несет дополнительных рисков, отмечается в аналитическом обзоре, опубликованном на сайте ЦБ.
В третьем квартале 2020 года средний размер кредита после рефинансирования ипотеки на 5,6% превышал первоначальную задолженность, в то время, как в первом квартале разница между величиной нового и старого кредита (top up) была меньше — 3,8%, сообщается в информационно-аналитическом материале о долговой нагрузке россиян, который подготовил департамент финансовой стабильности Центробанка. Средняя величина top up с 2019 года составляла 4-10%. «Это умеренный прирост размера кредита, который не создает дополнительных рисков», - оценили в обзоре регулятора возможную опасность практики увеличения размера ссуды при рефинансировании ипотеки. В ЦБ напомнили, что в США «избыточное распространение практики» top up стало «одним из факторов ипотечного кризиса 2007 года». По данным Центробанка, в 2020 году при рекордно низком (исторический минимум) ставки по ипотечным кредитам в 8,1% спрос на рефинансирование ипотечных кредитов вырос. За первые три квартала года банки выдали 299 млрд рублей кредитов на рефинансирование, что почти в два раза больше, чем за весь 2019 год (153 млрд рублей).
Опрошенные РБК эксперты отмечают, что практика top up может выступать альтернативой потребительскому кредиту, но она не всегда выгодна для самого заемщика. «Необходимо учитывать, что у заемщика вырастает (пусть и не очень существенно) долговая нагрузка. Из-за этого может отсрочиться погашение ипотечного кредита и снятие обременения с недвижимости. Кроме того, во время обслуживания ипотечного кредита заемщик несет сопутствующие расходы (в том числе страхование залога и жизни), что в итоге может нивелировать выгоду в разнице процентных ставок», — объясняет старший аналитик группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин. В самом ЦБ осенью 2020 года сообщали о единичных жалобах клиентов банков на навязывание им дополнительных средств при рефинансировании кредитов. Представитель ЦБ тогда отметил, что по закону кредитные организации не обязаны рефинансировать кредиты, а условия проведения таких сделок относятся к «операционной деятельности банков». «Этот подход, безусловно, не в полной мере отвечает интересам заемщиков, которые, например, не нуждаются в дополнительных заемных средствах», — сказал представитель регулятора, но добавил, что заемщики вправе не соглашаться на условия, которые их не устраивают.
Почему дешевая ипотека может оказаться пузырем
По оценке старшего аналитика банковских рейтингов НРА Надежды Караваевой, средняя величина top up в 2020 году могла расти из-за падения реальных доходов граждан: в таких условиях заемщики вынуждены были соглашаться на надбавки по новым кредитам, чтобы уменьшить текущий платеж по ипотеке. Заемщик может перейти в другой банк, но у него есть риск столкнуться с теми же надбавками, а также со сложностями с переоформлением страховки и другими проблемами, добавляет Караваева. Поэтому многие выбирают остаться в старом банке, отмечает она. «Если ставки стабилизируются на текущих уровнях, то процесс замедлится. <...> Новые кредиты, которые выдавались под 8–9%, уже вряд ли будут рефинансированы, если ставки сохранятся на текущем уровне», — прогнозирует аналитик Fitch Антон Лопатин. Спрос на рефинансирование в 2021 году будет ниже, чем в прошлом, подтверждает Караваева. По ее оценкам, доля рефинансирования в выданных ипотечных кредитах составит 5–6%.