Общага для инвесторов: почему выгодно вкладываться в студенческое жилье Европы

Основная проблема русскоязычных инвесторов — поиск оптимального (с точки зрения рисков и доходности) объекта для вложений. Нежилая коммерческая недвижимость обычно недоступна обычным инвесторам из-за своей дороговизны, поэтому большинство клиентов приобретают жилье для сдачи в аренду. Покупка квартиры и сдача в долгосрочную аренду имеет очевидные плюсы — в первую очередь это легкость в управлении, но есть и минусы — относительно низкая доходность (около 3%) и проблемы с выселением арендаторов в случае необходимости.

Минимальный, с точки зрения потерь, путь для инвестиций — студенческие апартаменты, своеобразная «золотая середина» рынка недвижимости. Хороший вариант с точки зрения баланса риск/доходность. Правда пока лишь 5% русскоязычных инвесторов рассматривают вложения в этот тип недвижимости, в то время как за рубежом он уже давно считается одним из самых прибыльных и перспективных.

В чем выгода

С 2012 года зарубежные инвесторы ежегодно вкладывают в студенческие апартаменты не менее $6 млрд — и это считая только крупные сделки (дороже $7,5 млн.). Чем привлекателен такой инструмент?

Во-первых, количество студентов в мире растет. По данным ОЭСР (Организации экономического сотрудничества и развития), количество людей, обучающихся за рубежом, выросло с 2 млн в 2000 году до 4,5 млн в 2012-м, и к 2025 году их число достигнет 8 млн человек. К тому же рост среднего класса и увеличение числа состоятельных людей в странах с развивающейся экономикой (в частности из Китая) также означает рост спроса на аренду студенческих апартаментов.

Высокий спрос означает, что риски при инвестициях в студенческие апартаменты ниже, чем при вложениях в нежилую недвижимость. Так, на арендаторов офисов сильно влияет экономическая ситуация, а студенты нуждаются в жилье всегда, даже во время кризиса.

Во-вторых, доходность студенческих апартаментов выше, чем доходность обычных квартир, сдающихся в долгосрочную аренду. В хороших районах европейских городов студенческая недвижимость приносит в среднем 4–6% годовых, в то время как обычное жилье — 2–3%. Доходность может быть выше или ниже 4–6% в зависимости от того, насколько крупный университет находится по соседству, далеко ли от вуза расположены апартаменты и насколько они качественные и современные. Соответственно, чем выше качество и лучше место, тем ниже риски и выше доходность.

В-третьих, инвестиции в студенческие апартаменты отличаются невысоким порогом вхождения на рынок. Купить апартаменты можно по цене от €90 000–100 000, но для вложений в целое здание понадобятся €15–30 млн. Например, инвесторы могут приобрести новые студенческие апартаменты площадью 17–23 м² за £70 000 –100 000 в Ливерпуле. Доходность (без вычета расходов) составит 7%, или £4900 в год при покупке студии за £70 000. При этом бюджет покупки можно снизить вполовину, если воспользоваться ипотечным кредитом. Обладателям больших бюджетов будет интересна покупка целого общежития. Так, за €14,7 млн можно приобрести студенческий комплекс на сотню апартаментов в Нюрнберге. Доходность — 4,9%, или более €720 000 в год.

Еще один плюс — пассивное управление. Для владельцев бизнеса в России зарубежная недвижимость — инструмент сбережения средств, а не основной источник дохода, и у них нет времени на самостоятельное управление. При инвестициях в студенческие апартаменты менеджмент осуществляется управляющей компанией, которой обычно является девелопер, построивший общежитие, и инвестору не нужно думать о решении различных проблем (поиск арендаторов, ремонт и пр.). Стоимость услуг управляющей компании — около 10% от арендного дохода.

Участие в соинвестировании строительства комплексов апартаментов в Европе для частных инвесторов подразумевает пассивные вложения (менеджментом занимается управляющая компания), при этом покупатели получают доход не только от аренды, но и от редевелопмента.

Подводные камни

Однако, как и при инвестициях в любой другой тип недвижимости, у вложений в студенческие апартаменты есть свои риски. Например, студенческие апартаменты сложно (или, скорее, невозможно) перепрофилировать, поскольку они расположены в специализированных комплексах рядом с университетами, и в них могут жить только учащиеся. Сами инвесторы не могут использовать апартаменты для своего проживания, равно как и поселить в них кого-то, кто не является студентом. И если апартаменты расположены не на самом популярном рынке и спрос на данный вуз упал, владельцу будет трудно продать объект. 

Ликвидность студенческих апартаментов ниже, чем ликвидность обычных квартир, однако выше, чем нежилых объектов.

Важно понимать, что студенческие апартаменты в общежитиях — это не то же самое, что обычные жилые квартиры в многоквартирных зданиях. Часто застройщики пользуются неопытностью инвесторов и рекламируют студии в многоквартирных домах в районах рядом с университетами как студенческие апартаменты. Разница в том, что в документах должно быть оговорено, что объект можно использовать только как студенческое общежитие и жить в здании могут только студенты университета.

Как было упомянуто выше, доходность студенческих апартаментов составляет 4–6%. Если продавец обещает высокую доходность (9–10% или выше), то, скорее всего, инвестиции будут связаны с дополнительными рисками — непривлекательное местоположение и соответственно низкий спрос, неэффективное управление или изношенность здания. Чтобы обезопасить себя от последнего риска — низкое качество объекта и его устаревание — рекомендуется покупать новые объекты. Лучше всего покупать апартаменты на первичном рынке, так как при покупке вторичного жилья быстро возникают расходы на ремонт, из-за чего снижается доходность.

Где покупать

Покупать студенческие апартаменты выгодно в Великобритании, Германии и Франции. Эти рынки надежны и отличаются высоким спросом со стороны местных и иностранных студентов (доля последних составляет 10–20% от общего числа учащихся). Возможности для частных инвесторов на рынках Австрии, Испании и Швейцарии ограничены, так как там такие объекты еще на этапе проектирования скупаются корпоративными инвесторами — компаниями и фондами. Что касается США — самого крупного рынка студенческих апартаментов, то там предложение избыточно, потенциал роста арендных ставок ограничен, и даже местные инвесторы устремляются на европейские рынки в поисках более доходных предложений.

При выборе города нужно обращать внимание на наличие «магнита» — расположенного поблизости популярного вуза, а также на отсутствие избыточного предложения на местном рынке аренды, где студенческим апартаментам может составить конкуренцию большое число частных квартир, а на доходности отрицательно скажется низкий уровень арендных ставок.

Также важна демографическая ситуация — насколько растет и будет расти число студентов в городе. Если число учащихся не меняется или сокращается, но при этом строятся новые общежития и комплексы, то заполняемость будет низкой, апартаменты будут пустовать и инвестиции не принесут прибыли. Например, в Германии число студентов растет почти повсеместно, но есть города, такие как Йена и Грайфсвальд, где число учащихся за пять лет сократилось на 10–11%.

В Великобритании для инвестиций в студенческие апартаменты перспективны крупные университетские центры с недостаточным предложением жилья, такие как Бристоль, Лондон, Оксфорд и Эдинбург, а также Манчестер. В Германии потенциал есть у городов Баварии (Вюрцбург, Нюрнберг, Пассау), а также Гейдельберг и Франкфурт-на-Майне. Во Франции неплохие возможности для инвестиций есть в городах Экс-ан-Прованс, Лилль, Монпелье, Пессак, Марсель, Страсбург.

Лайфхак для инвесторов — в числе первых узнать, где и когда будет открыт факультет или новый университет, и купить рядом апартаменты.

Например, в конце 2017 года начнется строительство кампуса в Кардиффе, и благодаря проекту местный университет привлечет 2000 студентов со всего мира. А к 2019 в северном пригороде Парижа откроется крупнейший в Европе кампус факультетов социальных наук, в котором будут работать и учиться преподаватели и студенты из нескольких университетов.

С распространением интернет-технологий все большую популярность будет приобретать дистанционное обучение, однако традиционные формы образования останутся в центре внимания студентов в течение ближайших десятилетий. А значит, и студенческие апартаменты вблизи вузов все так же будут популярными.