Окно в Европе: зачем вкладывать деньги в жилую недвижимость за границей

Георгий Качмазов Автор

Жилье в хорошем районе большого города в Европе или США — это один из лучших в мире инструментов, чтобы обеспечить себе безбедную старость и впоследствии передать его своим детям

Один из клиентов купил квартиру для сдачи в аренду в Германии и так объяснил свой выбор: «Наш бюджет был весьма ограничен, а мини-отели значительно дороже обычной квартиры. Коммерческие объекты мы исключили еще и потому, что им нужно уделять много внимания и времени. Мы постоянно работаем, причем в совершенно другой сфере, и не готовы тратить силы и ресурсы на управление бизнесом, тем более за рубежом. К тому же коммерческая недвижимость хотя и более доходна, но несет больше рисков».

Многие руководствуются тем же мотивом — получение пассивного дохода на надежном рынке при вложениях менее €1 млн и низких рисках.

Почему жилая недвижимость?

Жилье — это наиболее ликвидный актив (его проще продать, чем, например, отель или магазин) и самый востребованный тип недвижимости. По данным нашего исследования, 63% опрошенных риелторов считают, что среди русскоязычных инвесторов наибольшим спросом пользуются квартиры и дома для сдачи в аренду.

Жилая недвижимость является выгодным объектом инвестиций в долгосрочной перспективе. Через 10–20 лет мир сильно изменится; новые технологии, новое программное обеспечение, распространение роботов, нововведения на рынке логистики, внедрение 3D-принтеров — все это может сильно повлиять на рынок коммерческой недвижимости. Владельцы торговой недвижимости и логистических комплексов будут вынуждены отвечать на новые вызовы, переформатировать бизнес и адаптироваться к новым реалиям. Это, конечно, не приведет к тому, что коммерческая недвижимость перестанет быть востребованной, но все-таки в сегменте жилых объектов таких сложностей не будет и риски будут ниже, так как людям всегда нужно будет где-то жить — и в кризис, и при меняющейся конъюнктуре рынка.

К сожалению, из-за высокого спроса жилые объекты имеют низкую доходность (порядка 3−4% в год от вложенных средств). Все взаимосвязано: то, что больше всего покупают, стоит дорого, а потому дает меньшую доходность. С другой стороны, высокий спрос обеспечивает меньшие риски, поскольку востребованный объект не будет пустовать, и объекты в локациях с низкими рисками и доходностью характеризуются бóльшим приростом стоимости. Поэтому тот, кто инвестирует в жилую недвижимость, может меньше заработать на арендном потоке, но компенсирует низкую доходность за счет роста капитализации.

Жилье в хорошем районе большого европейского или американского города приносит 3–4% арендной доходности, плюс прогнозируемый рост капитализации в 2–3% дает порядка 5–6% в год в валюте — это один из лучших в мире инструментов, чтобы обеспечить себе безбедную старость и впоследствии передать его своим детям.

Многие европейцы поступают точно так же, потому что депозиты сегодня дают нулевую или отрицательную доходность, а качественные облигации — немногим больше.

Наиболее грамотные и активные инвесторы в жилую недвижимость пытаются повысить доходность с помощью эффективного менеджмента — покупают объекты для сдачи в посуточную или среднесрочную аренду на 3–6 месяцев. Такой подход дает целый ряд дополнительных преимуществ:

— арендная доходность повышается до 4–5 %;

— появляется возможность использовать апартаменты для собственного проживания;

— индексация аренды пропорциональна росту рынка (у долгосрочной аренды есть ограничения, например, в Берлине повышать аренду можно максимум на 10 % от стоимости средней аренды в районе);

— отсутствуют проблемы с выселением арендатора (в Европе трудно выселить арендатора без его согласия, и иногда это может быть проблемой для собственника).

Где покупать

В долгосрочной перспективе привлекательной выглядит жилая недвижимость в крупных европейских и американских городах, среди которых — Берлин и города Западной Германии (Гамбург, Дюссельдорф, Кельн, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт), а также Вена, Лондон и Нью-Йорк. Для долгосрочной аренды особенно перспективен Берлин, поскольку 85 % жителей этого города снимают жилье.

Прирост населения крупных немецких городов составляет по 1% в год.

Через 20 лет такие мегаполисы, как Берлин, будут напоминать современный Токио, где большинство людей живут в маленьких квартирах и недвижимости хватает не всем.

quote_block node/77111По прогнозам Главного управления городского развития и окружающей среды Берлина (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt), население столицы Германии вырастет с 3,6 млн в 2014 до 3,8 млн к 2030 году, при этом стоит учесть, что в последние годы рост населения опережал прогнозируемые показатели в два раза. Это обеспечит еще больший спрос на жилые метры.

Когда клиенты спрашивают нас, во что инвестировать €100 000 – €500 000, мы предлагаем им купить маленькую квартиру в хорошем районе крупного европейского города с круглогодичным туристическим и деловым потоком, хорошими университетами и развитой инфраструктурой, желательно, недалеко от центра.

Плюсы такой инвестиции:

— Стабильный доход в валюте. При инвестициях в европейское жилье в хорошем районе, сдающееся в долгосрочную аренду, можно получать €9000 – €15 000 евро в год. Доход будет стабильным, поскольку в среднем европейцы редко меняют место жительства (например, в Германии квартира арендуется одной и той же семьей обычно минимум на 12 лет). Такие вложения не только защитят сбережения от российских рисков (в частности, от падающего рубля), но и приумножат капитал.

— Потенциал роста цен. Локации, имеющие низкие риски и доходность (престижные и центральные районы крупных городов), дорожают быстрее тех, что характеризуются более высокими рисками и высокой доходностью. Так, в центральном районе города, где жилье приносит 2% годовых, потенциал роста цен может составить 5% в год, а на периферии, где доходность достигает 10%, недвижимость может подорожать лишь на 3%, при этом риски падения цен будут выше.

— Высокая ликвидность при выходе из проекта. Квартиры в хороших районах европейских городов раскупаются моментально. В окрестностях Курфюрстендамма в Берлине жилье порой находит покупателя в течение трех часов после публикации объявления. Иногда на одну квартиру претендуют сразу четыре покупателя.

Купить качественную доходную квартиру в хорошем районе крупного европейского города можно и при наличии €50 000, если использовать кредит.

Например, в Германии можно получить заем в размере 50% от рыночной стоимости объекта под 2% годовых.

Для этого можно даже не прилетать в Германию, а заключить сделку удаленно и просто получать ежемесячный доход — можно купить недвижимость с помощью доверенного лица. Но мы все-таки советуем съездить в страну хотя бы один раз, чтобы понять, как выглядит ваша недвижимость, сравнить разные рынки и при последующих покупках легко оценивать потенциал и ликвидность новых приобретений.