Модерн токен: какие технологические опции доступны для покупки недвижимости на Бали

Финансовая песочница для блокчейна

Индонезия — один из важнейших партнеров России в Азиатско-Тихоокеанском регионе и входит в топ государств, где россияне покупают недвижимость, а также в так называемую группу одиннадцати — список развивающихся стран, которые потенциально могут стать одними из крупнейших экономик мира в будущем (по версии аналитика Goldman Sachs Джима О’Нила). Ожидается, что объем индонезийского рынка недвижимости вырастет с $64,8 млрд до $86 млрд в 2029 году. 

Страна находится на пике развития финтеха. Один из самых массовых мировых трендов в области недвижимости — блокчейн-платформы для быстрого оформления сделок и совершения транзакций онлайн. Еще в 2019 году правительство приобщилось к тенденции и легализовало криптовалюту в качестве торговых активов. В 2020 году ввело стандарт контроля и проверки деятельности поставщиков финансовых услуг. Среди требований — лицензирование, соответствие условию KYC (процедура проверки личности клиента) и AML (Anti-Money Laundering, предотвращение легализации доходов, полученных преступным путем). 

В начале 2024 года в стране внедрили технологические инновации в финансовом секторе и реализовали регуляторную «песочницу», которая распространяется на блокчейн и криптовалюту. Финтех-компании, благодаря которым можно приобрести право на владение недвижимостью в токенах, имеют большое количество юридических ограничений. К примеру, оплата недвижимости от застройщика в криптовалюте является незаконной, поэтому компании используют сторонние, серые решения для таких операций. Песочница же является временной лицензией, которая позволяет стартапам более свободно работать, чтобы реформировать и масштабировать индонезийский финтех.

Для получения лицензии стартап должен продемонстрировать инновационность решения, его пользу для потребителей и финансовой экосистемы. Предприниматели предоставляют соответствующие документы в OJK (Otoritas Jasa Keuangan, индонезийское Управление по финансовым услугам), в случае положительного решения компания год тестирует полный спектр своих услуг. Если по истечении времени регулятор оценит качество разработки, бизнесу дадут шесть месяцев для получения полной лицензии от OJK. Она позволяет бессрочно и официально выйти на рынок за пределами «песочницы». Такой подход на уровне государства открывает больше возможностей для развития Fin/PropTech.

Токенизация vs традиционные способы инвестирования

«Традиционные» способы инвестирования подразумевают покупку апартаментов или виллы целиком, а не какого-то количества квадратных метров. В Индонезии для иностранцев доступны такие формы прав на недвижимость, как Hak Guna Bangunan (право владения) и Hak sewa (право аренды). 

Hak sewa — это право инвестора на аренду земельного участка в установленный договором срок, который обычно составляет не менее 25–30 лет. Сертификат на владение землей Hak Guna Bangunan (HGB) по закону оформляется на 80 лет и может быть продлен еще на столько же. Сначала инвестор получает права владения сроком до 30 лет, затем его можно продлить. В обоих случаях минимальная сумма вложений составляет $1700–2800 за квадратный метр недвижимости на этой земле. 

Современные технологии упрощают процесс приобретения прав на объекты и делают рынок более ликвидным за счет возможности в любой момент продать свою долю на вторичном рынке. Так, блокчейн имеет следующие преимущества: 

• коллективное инвестирование — вкладчики могут совместно приобретать объекты недвижимости;

• возможность продать свою долю в любой момент на вторичном рынке;

• безопасность сделок с недвижимостью за счет прозрачного хранения информации в блокчейне. 

Токенизация недвижимости — процесс, при котором права на объект недвижимости преобразуются в цифровые токены с использованием блокчейна. Это позволяет инвесторам приобретать и торговать долями недвижимости, повышая ликвидность и снижая барьеры для входа на рынок. Вот как это работает:

1. Создание токенов. Сначала недвижимость оценивается и ее стоимость делится на множество цифровых токенов. Например, объект за $1 млн можно разделить на 1 млн токенов, каждый из которых будет стоить $1.
2. Покупка токенов. Инвесторы могут покупать эти токены, получая право в объекте недвижимости. Вместе с токенами инвестор владеет и частью дохода от аренды или продажи объекта.
3. Управление и доходы. В зависимости от условий держатели токенов могут получать регулярные выплаты в виде дивидендов от владения токенами, например, долю от арендной платы или долю от сделки, если недвижимость будет продана.
4. Продажа токенов. Токены можно продавать и покупать на специализированных платформах. Это дает возможность инвесторам легко входить в инвестиции и выходить из них.
5. Прозрачность и безопасность. Вся информация о сделках с токенами хранится в блокчейне, что обеспечивает прозрачность, защищенность данных и снижает риски мошенничества и ошибок.

На рынке функционирует два типа компаний, занимающихся токенизацией недвижимости: 

• B2C-сервисы, которые работают напрямую с инвесторами и дают возможность им покупать доли в недвижимости; 
• B2B-площадки, которые позволяют застройщикам продавать свои объекты долями.

Например, стартап с русскими корнями Apato помогает инвесторам покупать недвижимость в Индонезии и других странах мира, что позволяет диверсифицировать инвестиционный портфель. Для этого команда Apato осуществляет поиск и проверку объектов недвижимости, регистрирует юридическое лицо, выпускает токены, удостоверяющие права инвесторов, проводит сбор средств, выкупает объект, после чего нанимает управляющую компанию и выплачивает регулярный доход всем совладельцам. По похожему принципу работают платформы Tokocrypto и Sinar Mas Land.

Потенциал для российских компаний

Учитывая спрос в Индонезии на инновационные решения, страна заинтересована в передовых инновациях, которые могут предоставить российские компании. Ведь, согласно исследованию Global FinTech Adoption Index, Россия входит в тройку мировых лидеров по качеству финтех-сервисов. 

На индонезийском рынке есть различные технологические сервисы, позволяющие иностранным инвесторам приобретать недвижимость в качестве активов. Например, российский стартап Villo.asia является платформой по поиску недвижимости, аналог Циана. Это один из немногих сервисов на Бали, который дает возможность вывести свои объекты на рынок вторичных продаж. 

Многие PropTech-компании нуждаются в технологических доработках. У стартапа с качественным IT-решением высокая конкурентоспособность, которая может позволить ему стать местным «единорогом». Российские разработчики могут рассматривать такие ниши, как:

• Сервисы юридической проверки недвижимости (устроенных по принципу российских «Доминфо» или «ДомКлик»).

• Платформы для токенизации объектов, которые обеспечивают полный цикл услуг для инвесторов, желающих приобрести долю в объекте недвижимости: от покупки имущества до создания юридического лица для владельцев токенов.

• ИИ-разработки для управления недвижимостью (например, они могут быть использованы для анализа больших данных о рынке недвижимости и прогнозирования ценовых трендов, а также для оптимизации управления активами).

• Технологии для автоматизации сделок — электронные подписи и платформы для удаленного заключения сделок, могут значительно упростить процесс купли-продажи недвижимости.

Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора