На твердой земле: как выбрать безопасный район для покупки недвижимости в Турции

Турция — сейсмоактивная зона. Страна раскинулась сразу на четырех тектонических плитах: Анатолийской, Африканской, Аравийской и Евразийской (Россия — всего на одной: Евразийской). Землетрясения чаще всего происходят на разломах между плитами.

Но опасны не землетрясения сами по себе, а их последствия — а значит, безопасность зависит в первую очередь от инфраструктуры и качества строительства. Человечество накопило большой опыт по защите от землетрясений: современные дома выдерживают толчки магнитудой до восьми баллов, а места гражданского пользования (метро, вокзалы, больницы) — до девяти.

После разрушительного землетрясения 1999 года в Турции был принят закон о проверке на сейсмоустойчивость всех уже построенных зданий. Тем не менее инфраструктура на юге страны по-прежнему неоднородна, и именно там, как отмечают турецкие эксперты, готовность к землетрясению оказалась ниже всего.

Безопасные районы

Центр Турции, побережье Средиземного моря и восточная часть черноморского побережья страны исторически считаются наиболее безопасными регионами с наименьшим риском разрушительных землетрясений.

Турция делится на семь регионов. Если рассматривать их с точки зрения безопасности, шкала будет следующая:

• надежный: расположен вдали от тектонических разломов, землетрясения очень редки;

• умеренный: сейсмоактивная зона, но землетрясения слабые и в основном происходят в малонаселенных районах.

К первому типу относятся Центральная Анатолия — Анкара, Конья, Невшехир. Также наиболее надежны средиземноморский регион (Анталия, Аланья, Адана) и черноморский регион (Самсун, Трабзон, Риза). 

К умеренному типу можно отнести Эгейский регион — там расположены города Измир, Мармарис и Фетхие.

Страховка и нормы строительства

Страхование недвижимости в Турции бывает двух типов — обязательное и добровольное.

Согласно закону №587, каждый владелец недвижимости на территории страны обязан оформить страховку на случай землетрясения — DASK. Ее ввели в 1999 году после крупных толчков на побережье Мраморного моря. DASK действует как для граждан Турции, так и для иностранцев. Для приобретения страховки не требуется быть собственником жилья.

Стоимость страховки DASK варьируется по двум показателям:

• близость к зоне риска — чем выше шанс землетрясения, тем дороже;
• материалы в конструкции дома — железобетон или все остальное.

Например, за апартаменты площадью в 100 кв. м из железобетона вам придется заплатить:

• 709 турецких лир — в зоне риска;
• 341 турецких лир — в умеренной зоне;
• 100 турецких лир — вдали от разломов.

Гарантированная сумма возврата при этом будет зависеть от метража жилья и снова — от материалов постройки. За один квадратный метр DASK возмещает:

• 3016 турецких лир — если жилье построено из железобетона,
• 2080 турецких лир — если не из железобетона.

При этом максимально DASK может покрыть ущерб стоимостью 640 000 турецких лир. 

Конечно, кроме обязательной страховки, в Турции работает множество компаний, предлагающих другие опции, например страховку выходного дня. Она подходит собственникам, рассматривающим Турцию как второй дом. Если вы ее оформили, страховая компания будет заботиться о жилье между вашими визитами. Стоимость такой страховки начинается с 300 турецких лир и может доходить до нескольких тысяч, если вам требуются дополнительные услуги, например уборка.

Действуют также страховые программы, защищающие имущество внутри дома — бытовую технику, мебель и окна. Цены стартуют от 27 турецких лир в год. В дополнение частные страховые компании берут на себя ответственность за спасение сохранившегося имущества в случае землетрясения, замену окон и замков. Государственная страховка этого не предполагает.

Еще один важный пункт для проверки — соответствует ли здание стандартам TCE или TEC. Если вы подбираете недвижимость, запросите у застройщика документы о соблюдении строительных норм:

• TCE — набор требований по материалам, проектированию и строительству;
• TEC — набор стандартов по сейсмоустойчивости и сейсмическому дизайну.

На территории Турции актуальны «Требования и правила антисейсмического строительства», принятые в 2007 году и модернизированные в 2019-м. К сожалению, еще не все здания в стране приведены к современным нормам безопасности — это требует времени и огромных ресурсов.

Впрочем, современная застройка — в особенности это касается домов, построенных после 2019 года, — обычно соответствует всем рекомендациям безопасности: высокое качество материалов и особые технологии укрепления каркаса, устойчивые к различным типам землетрясений.

Чек-лист для выбора жилья

Если вы выбираете недвижимость в Турции для жизни или инвестиций, обратите внимание на следующее:

• Регион. Безопаснее всего приобретать недвижимость в Анталии, Алании и Анкаре — особенно если вы покупаете квартиру для себя. Зоны с умеренной активностью (Эгейский регион с городами Измир, Мармарис и Фетхие) тоже подойдут, если вы рассматриваете покупку недвижимости как инвестицию, без планов на проживание. В любом случае следует позаботиться о хорошей страховке.
• Год постройки. При покупке любого типа недвижимости  руководствуйтесь  основным правилом — чем новее дом, тем безопаснее. Здания, построенные после 2007 года, возводили по новому стандарту сейсмоустойчивости. Тогда были ужесточены правила надзора за качеством и химическим составом бетона и металлоконструкций, требования к системам пожаротушения и жесткости зданий. Новый свод правил обязал застройщиков сделать акцент на устойчивости. Наиболее безопасными считаются дома 2019 года постройки и новее — так, объекты на стадии строительства обещают быть наиболее крепкими.
• Соблюдение актуальных нормативов TEC и TCE. Человечество умеет противостоять землетрясениям. Но важно, чтобы эти знания применялись в строительстве именно вашего дома.
• Степень прочности бетона. Она должна быть не ниже С10. Эту информацию можно запросить у застройщика.
• Наличие «Отчета о сейсмостойкости» и оценки риска. Запросите эти документы в официальных инстанциях, таких как муниципалитет, местное управление окружающей среды и урбанизации, приемная губернатора округа. Одновременно с этим запросите оценку риска у застройщика.

Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора