Сеть коворкингов SOK миллиардера и сооснователя корпорации «Технониколь» Игоря Рыбакова арендовала 3200 кв. м в бизнес-центре «Сады Пекина» рядом с метро «Маяковская». По сообщению консалтинговой компании OF.RU, выступившей консультантом сделки, договор аренды сроком на 10 лет подписан в августе.
SOK позволяет небольшим компаниям быстро арендовать офис, а девелоперам — сдать пустующие площади. Это уже третья сделка компании. Ранее Forbes сообщал о планах SOK увеличить имеющиеся площади до 15 000 кв. м. Первая площадка компании площадью 2500 кв. м была открыта в феврале 2018 года в районе метро «Курская». В этом проекте партнером выступила компания «Ингеоком». А самая большая площадка в Москве на 9500 кв. м откроется в сентябре в пятом корпусе комплекса «ВТБ Арена Парк», который ранее приобрели структуры Рыбакова.
«Одиночные проекты в сфере смарт-офисов или коворкингов сегодня невыгодны. Инвестиции могут быть оправданы только при наличии стратегических планов по выстраиванию целой сети в разных локациях и формировании пакетных предложений по использованию всей инфраструктурной сети», — прокомментировал Forbes управляющий директор компании OF.RU Даниил Орлов.
По оценке компании CBRE, запрашиваемая ставка аренды в «Садах Пекина» может составлять 37 000 рублей за квадратный метр в год (плюс НДС). Однако эксперты отметили, что данная сделка прошла не по рыночной ставке, а по партнерскому соглашению, по которому арендодатель и арендатор делят доходы и расходы. По мнению директора департамента коммерческой недвижимости Praedium Аллы Глазковой, если есть партнерское соглашение, то арендодатель может выступать как соинвестор проекта: он условно вносит свой вклад помещением, а коворкинг — ремонтом и оборудованием. Арендодателем в данном случае выступает управляющая компания «Садовое кольцо», которая купила бизнес-центр в «Садах Пекина» у компании «Галс-Девелопмент» в 2017 году. «В этом случае дальнейшие расходы и прибыль делятся 50% на 50%. Также есть схема, когда арендатор убеждает собственника вложиться еще и в отделку, а сам коворкинг инвестирует только в маркетинг. Тогда дальнейшая прибыль делится 70% на 30% или 75% на 25% в пользу арендодателя. Однако в данном случае вероятнее всего схема 50% на 50%», — считает Глазкова.
По оценке генерального директора S.A. Ricci PM Руслана Кубравы, стоимость ремонта в этом проекте может обойтись арендатору в районе 30 000 рублей за квадратный метр без НДС. Таким образом, общая стоимость ремонта может составить 96 млн рублей.
«Сады Пекина» давно вызывали интерес у коворкингов, отметили в компании JLL. По словам консультантов, его рассматривали сразу несколько операторов, не только SOK. «Это логичная локация для такого формата: объект в центре Москвы, недалеко от метро «Маяковская» и Садового кольца, на пересечении улиц, что обеспечивает его хорошую видимость для будущих пользователей. Помимо этого, планировка помещения позволяет грамотно разместить здесь коворкинговое пространство», — считает руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL Елизавета Голышева.
Коворкинги наступают
Михаил Бродников, управляющий директор SOK, рассказал Forbes о планах компании по дальнейшей экспансии. «В течение 2018 года мы будем открывать смарт-офисы SOK в деловой части Москвы, в 2019 году выйдем в российские города-миллионники, а к 2023 году предоставим возможность аренды смарт-офисов в пяти странах мира», — сказал он.
По прогнозу Бродникова, количество людей, использующих коворкинги, с текущих 1,6 млн человек вырастет за ближайшие три года в два раза. Этой же точки зрения придерживается директор по развитию отдела офисных помещений CBRE Денис Беэр. По его словам, коворкинги во всем мире уверенно занимают свою нишу среди сегментов коммерческой недвижимости. «Сегодня тенденции таковы, что все движутся к тому, чтобы не владеть, а пользоваться. Примеров много: каршеринг, Uber, арендное жилье, в том числе посуточная аренда. Изначально коворкинг-пространства были востребованы у представителей начинающего бизнеса и небольших команд, не привязанных к офису», — отметил Беэр.
Одно из главных отличий коворкинга от классического офиса, по словам Беэра, их доступность. В отличие от аренды по классической схеме рабочее место можно арендовать как на несколько часов или дней, так и на месяц. Малый бизнес, в отличие от крупных корпораций, не может строить долгосрочные планы. У них нет такого финансирования, которое есть у глобальных компаний с именем. Именно поэтому коворкинги являются для малого бизнеса опцией для размещения офисов, считает Беэр.
За несколько лет рынок коворкингов значительно вырос: появились крупные сетевые игроки, а также зарубежные сети. Новые коворкинг-пространства открываются в высококачественных офисных зданиях, а также анонсируются планы по их активному развитию. Все это свидетельствует об определенном спросе на подобные услуги со стороны малого бизнеса. Между тем, по оценкам президента Becar Asset Management Александра Шарапова, российский рынок коворкингов находится в зачаточном состоянии, что не мешает ему расти на 25-30% в год.
По словам Шарапова, только Игорь Рыбаков вместе с партнерами вложил деньги уже в две сети коворкингов: SOK и «Ключ». Не отстают, по словам Голышевой, и ближайшие сетевые конкуренты — Meeting Point в БЦ «Белые сады» и офисной части гостиницы «Москва», а также DI Telegraph на Тверской.
По данным JLL, на апрель 2018 года в Москве насчитывалось более 150 коворкингов и еще около 30 — в Московской области. Доля сетевых операторов в структуре предложения была невысока, при этом они активно развиваются, завоевывая свою долю рынка, в том числе появляются новые имена. На фоне отсутствия качественных готовых предложений на офисном рынке — доля вакантных помещений в центре Москвы достигла рекордно низких 8,9%, а в классе А опустилась до минимальных 7,7% — коворкинг для многих компаний представляет собой единственную возможность оперативно решить вопрос размещения сотрудников, особенно если речь идет о краткосрочном проекте.