Миллиардеры и хипстеры: зачем участники списка Forbes инвестируют в коворкинги
Международная сеть коворкингов Knotel, созданная сооснователем компании SUP Эдуардом Шендеровичем, планирует выйти на московский рынок. Ее партнерами в России называют совладельцев металлургического гиганта Evraz Александра Абрамова и Александра Фролова. Это не первый пример того, как участники российского списка Forbes становятся причастны к развитию в стране нового формата офисов. Миллиардер и совладелец корпорации «Технониколь» Игорь Рыбаков вместе с партнерами вложил деньги уже в две сети коворкингов: SOK и «Ключ». А в прошлом году владелец O1 Борис Минц вел переговоры о партнерстве с еще одной международной сетью WeWork, присматривавшейся к российскому рынку.
Миллиардеры знают цену деньгам. Выходит, рынок поверил, что коворкинги — это не просто модное развлечение, которое скоро уйдет в прошлое. Что послужило причиной?
Причина 1. Коворкинги — один из наиболее быстро развивающихся сегментов в коммерческой недвижимости. Российский рынок еще находится в зачаточном состоянии, но это не мешает ему ежегодно расти на 25-30%. На сегодняшний день на территории Москвы и ближнего Подмосковья насчитывается 149 коворкингов (включая некоммерческие). Совокупная площадь оценивается в 82 500 кв. м, а количество рабочих мест превышает 12 350. За последние полгода открылось 17 коворкингов общей площадью более 16 500 кв. м. Объем предложения в итоге увеличился на 26% (по площади) и на 20% (по количеству мест) по сравнению с концом 2017 года. При этом российские показатели, конечно, несравнимы с мировыми, где на рынке существует почти 19 000 коворкингов.
Причина 2. Одновременно стагнирует или падает доходность классических форматов коммерческой недвижимости, а сами объекты становятся все менее интересны конечным потребителям. Почему же так происходит? Наиболее наглядно ситуацию отображает офисный сегмент, который переживает серьезнейшую трансформацию за всю историю существования. В Москве можно встретить не один бизнес-центр, где срок экспозиции (период поиска нового арендатора) офисного помещения превышает пятилетний срок. Для собственника это сродни краху. Почему так происходит? Дело в том, что меняется сам арендатор. Он больше не хочет подбирать помещение, подписывать долгосрочный договор аренды, платить фиксированную ставку, делать ремонт, закупать технику. Вместо этого он сразу хочет получать набор сервисов. Современный потребитель требует более чуткого и заботливого отношения и готов платить за то, чтобы заниматься развитием собственного бизнеса, а не содержанием арендованных помещений.
Сейчас в обиход входит понятие REAS (real estate asset services, его можно перевести как подходы к управлению недвижимостью), базирующееся на двух платформах — Soft и Hard.
Платформа Hard предлагает подходы к организации пространств для эффективной работы. Сюда можно отнести такие атрибуты, как перегородки, столы, стулья, лежаки, качели и прочее. В зависимости от конфигурации, где-то можно обустраивать уютные переговорки на пару человек, где-то ставить телефонные будки, где-то размещать зоны тишины, где запрещено любое общение, а где-то — зоны отдыха. Суть в том, что при грамотной реализации пространства эффективность работы возрастает в разы. Сама конфигурация помещений или зон будет настраивать на необходимый ритм работы. В рабочей зоне сотрудники будут сосредоточены на работе, в зоне отдыха полностью от нее отдыхать.
Soft — это исключительно IT-платформа, на которой коворкер может осуществить заказ различных услуг: бронь переговорных, заказ канцелярских товаров, мониторинг расписания мероприятий и даже небольшой нетворкинг.
Раньше управление подобными проектами было почти невозможным или очень дорогим: многое нужно было делать руками. Сегодня технологии ушли далеко вперед, и это снизило себестоимость управления коворкингами.
Наиболее близким к идеологии коворкинга сегментом является гостиничный. Основная цель отельного оператора — дать максимальный набор необходимых потребителям сервисов. Тем же самым занимаются и операторы коворкингов. Гостиничные сети представлены в разных ценовых сегментах — три, четыре, пять звезд... Все идет к тому, что и у коворкингов начнет появляться мультибрендовость — soft-платформы, нацеленные на разные группы потребителей. А крупные инвесторы любят масштабируемые проекты. Соответственно, мы все чаще будем становиться свидетелями причастности очередных бизнесменов из списка Forbes к такого рода проектам.
Лирическое отступление. Недавно я встречался с Эдуардом Шендеровичем в Лондоне и выяснил, что для него принципиально важно придерживаться сетевого формата. В России его команде придется потрудиться, чтобы найти оператора со схожей идеологией, ради которого не пришлось бы перестраивать всю стратегию бизнеса. Knotel не видит себя как оператор коворкинга в чистом виде. Все же данная сеть позиционируется как оператор сервисов для арендаторов офисных пространств. Создание бизнес-центра такого формата и привнесение той атмосферы, при которых сервис приносит больше денег, чем сдача площадей в аренду, — наиболее привлекательный сценарий развития Knotel в России.
Причина 3. Девелоперам становится все сложнее привлекать заемное финансирование на новые офисные проекты без предварительных долгосрочных договоров аренды. В этом смысле операторы коворкингов выигрывают, ибо многие сети арендуют объекты или помещения под свои проекты. Владеть чем-то не всегда бывает так же выгодно, как платить за использование, так что sharing-экономика приходит все больше и в b2b-отрасли.
Причина 4. На рынок коммерческой недвижимости существенное влияние начинает оказывать аудитория поколения Y (или миллениалы). Эти люди — молодые профессионалы в возрасте от 20 до 35 лет. Они не привязываются к рабочему месту в офисе, у них смещен баланс между работой и отдыхом, они предпочитают оставаться мобильными, не обременяя себя обязательствами по содержанию собственности. Переключить сегодня свое внимание на форматы, ориентированные на молодежь — коворкинги, коливинги, хостелы, — все равно что запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда, ведь уже к 2020 году поколение миллениалов, являющееся основной целевой аудиторией этих форматов, будет составлять 50% мировой рабочей силы.
Причина 5. Будущее за платформенными решениями, маркетплейсами. Сегодня конечному потребителю сложно выбирать из огромного числа различных конкурирующих сервисов, ему удобнее, когда все находится в одном месте. Все это можно найти в коворкинге. Если в коворкинге хотя бы 30% резидентов пользуются услугами друг друга на протяжении года, то его можно считать успешным. Для развивающихся стартапов коворкинг — это еще и площадка для продажи собственных услуг. Случаются и сделки на безденежной основе, когда один резидент предоставляет услуги юридического характера, а взамен получает исследования рынка.
Причина 6. Россия переходит на модель инновационной экономики, что провоцирует миллиардеров на создание фондов для развития предпринимательства. Экосистема коворкинга нужна предпринимателям — этот факт доказывает то, что большое количество компаний–единорогов выросло из коворкингов: Uber, Airbnb, Spotify и многие другие. Для предпринимателя коворкинг вообще является самой естественной средой, потому что предполагает и экономию денег, и невероятную энергия созидания в каждой лампочке пространства, и живой (не виртуальный) нетворкинг, не доступный больше нигде.