Автор — руководитель отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle
Приятные для арендаторов условия на рынке недвижимости, судя по всему, сохранятся еще недолго — существенное увеличение спроса в 2010 году на фоне скромных объемов нового предложения быстро уменьшает рыночную власть арендаторов. Рост цен, вернувшийся на рынок только недавно, обещает на нем задержаться. Активность властей столицы может этому ощутимо поспособствовать.
На любом рынке баланс сил определяется взаимодействием спроса и предложения. Цена является результатом этого взаимодействия. Причем правило, определяющее, как изменится этот результат, таково: сторона, которая в недостатке, нередко диктует условия. Чем больше разница между спросом и предложением в конкретный момент времени, тем сильнее власть одной из этих сторон.
В течение долгих лет до кризиса в роли сильного на рынке офисной недвижимости Москвы выступала сторона предложения — собственники. Из-за существенного и стабильного превышения спроса на сдающиеся в аренду площади над предложением арендаторы нередко не имели никакой возможности выбора.
Кризис поменял местами участников рынка, и с конца 2008 года для собственников настали непростые времена. Правда, как оказалось, ненадолго: уже в 2010 году ситуация стремительно меняется.
Еще в конце 2009-го — начале 2010 года самый крупный и активный московский рынок офисной недвижимости мог похвастаться лишь тем, что наконец-то достиг дна и ситуация стабилизировалась. Однако последующее развитие событий существенно превзошло ожидания участников рынка: спрос резко вырос уже во втором квартале, буквально «съедая» свободные площади. В третьем и четвертом кварталах ситуация развивается в том же ключе.
Благодаря существенному увеличению спроса доля незанятых площадей в офисных центрах только за второй и третий кварталы уменьшилась до 14,7% от общего объема, то есть почти на пятую часть. При этом в сегменте офисов класса А доля вакантных площадей за тот же период сократилась еще сильнее: с 30,5% до 17,6%. К концу года этот показатель, видимо, будет еще ниже, поскольку спрос продолжает увеличиваться, приближаясь к докризисным уровням. В ближайшее время спрос, скорее всего, продолжит «давить», уменьшая свободное пространство.
Между тем возможности предложения в настоящий момент весьма далеки от докризисных. Объектов, которые могут быть завершены и предложены рынку в ближайшие год-два, мало. Ситуация с предложением в ближайшее время практически никак не изменится, даже если девелоперы начнут активные работы на всех подготовленных участках и на всех недостроенных объектах в Московском регионе. Если принять в расчет недостаток финансовых ресурсов и сложности административного характера, то возобновление строительства в докризисных масштабах видится перспективой не самого близкого будущего.
В этих условиях неудивительно, что на рынок вернулся рост арендных ставок, пусть и довольно умеренный. Стоимость аренды одного квадратного метра престижной офисной недвижимости увеличилась с $700 в год на «дне» в 2009 году до $850 в третьем квартале 2010 года. В четвертом квартале, скорее всего, цена поднимется заметно выше, давая возможность Москве побороться с Парижем за 2-е место в Европе по дороговизне офисных площадей .
Стремительность кризисного обвала и последующего восстановления рынка отдает оскве бесспорное первое место в Европе по скорости прохождения этого цикла на рынке недвижимости. Однако так же быстро, как фазы цикла, меняется и баланс сил на рынке: власть арендаторов улетучивается, а собственников, напротив, растет. Даже существенный запас свободных квадратных метров уже не останавливает собственников от повышения ставок.
Ожидать, что спрос на офисные площади будет расти теми же темпами, что и в середине 2010 года, было бы, пожалуй, слишком смело. Все-таки текущий год характеризуется существенными объемами отложенного спроса, и эта компонента будет плавно сходить на нет, сокращая и суммарную потребность в новых арендных площадях. Что может отрезвляюще воздействовать на участников рынка, оставить больше рыночной власти в руках арендаторов и сдержать рост цен. Такое положение дел на рынке вполне могло бы сложиться, если бы не административный фактор: в борьбе за превосходство собственникам офисной недвижимости могут помочь некоторые транспортные инициативы нового мэра столицы. Они в состоянии создать условия для роста ставок в ближайшем будущем даже без увеличения спроса — для этого надо лишь надолго ограничить предложение.
Подобным ограничением предложения являются озвученные административные препятствия строительству новых офисных комплексов в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК) и возможность, пусть и временного, использования земли, на которой не ведется строительство для решения транспортных проблем города. Реализация подобных мер ограничит предложение в этом сегменте уже не на год-три, как кризис, а на гораздо более продолжительный срок. И если сейчас наблюдается избыток площадей, то в пятилетней перспективе эти ресурсы могут стать очень ограниченными. Это следует хотя бы из того, что пока суммарный объем качественных офисных площадей в Москве по меркам европейских городов невелик и даже скромный прирост экономической активности может вылиться в существенное увеличение спроса на качественные площади.
Между тем в настоящее время зона внутри ТТК — сектор наибольшей концентрации качественных офисных объектов и интересов участников рынка недвижимости. Именно в пределах ТТК сосредоточено около 55% всех уже существующих качественных офисных площадей. Большая часть из них уже занята. Для многих компаний центр — это не только престижный офис и сопутствующая инфраструктура, но и сосредоточение настоящих и будущих контрагентов. Ничего подобного за пределами ТТК нет.
Для многих из тех, кто размещает офис в Москве, транспортная доступность, возможность оперативно организовать встречу с клиентом или партнером в удобном месте, а также имидж играют определяющую роль. С периферии сейчас в центр быстро не добраться, удобной инфраструктуры там часто нет, да и имидж нецентральное размещение тоже не повышает. Оперативно улучшить эту ситуацию не получится. Значит, для многих арендаторов разумных альтернатив размещению в центре нет, даже если это стоит гораздо дороже. Докризисная ситуация со ставками в премиальном сегменте офисных площадей чуть ниже $2000 за квадратный метр в год наглядно это продемонстрировала.
Не имея возможности выбирать, арендаторы теряют власть над рынком в центре Москвы, что создает условия для устойчивого роста ставок.
Формирующаяся неблагоприятная среда для арендаторов в центре повышает привлекательность размещения офисов за пределами ТТК для тех, для кого центральное положение не является критичным. Тем же, у кого альтернативы центральному размещению нет, стоит попробовать обезопасить себя долгосрочными контрактами и рациональнее подходить к выбору офиса. Чтобы после пересмотра цен не пришлось переезжать.
Автор — руководитель отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle