Тридцатого августа 2012 года в Петербурге на Тобольской улице произошел сильный пожар. В разноуровневом 8–11-этажном бизнес-центре горела кровля: на восьмом этаже на площади 200 кв. м, на 11-м — на 100 кв. м. Как установит следствие, причиной пожара стало несоблюдение мер пожарной безопасности — при проведении работ на кровле взорвался газовый баллон. Черный дым был виден почти с любой точки центра Санкт-Петербурга. Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский (тогда директор петербургского офиса) наблюдал за ним из окна офиса и в какой-то момент сообразил, что горит здание, которое снимает структура «Газпрома» — «Газпром инвест Запад». Это был один из его главных клиентов.
Он связался с людьми из «Газпрома» и понял: компании срочно нужен новый офис...
Казанский попросил своих брокеров оперативно проработать ситуацию. Коллеги начали обзванивать крупные бизнес-центры, но на рынке недвижимости премиум-класса свободных площадей было мало. Единственным, кто откликнулся на просьбу газового монополиста, была австрийская компания «Авиелен А.Г.», построившая бизнес-центр в районе аэропорта Пулково. «Авиелен» согласилась быстро принять погорельцев, отказав в помещениях другим арендаторам. Теперь офис в «Аэропортсити» — основной «аэродром» «Газпрома» в Санкт-Петербурге, пока идет строительство собственного бизнес-центра монополии на Финском заливе — «Лахта-центра».
«Газпром нефть» после переезда в Санкт-Петербург в 2006 году сначала обосновалась на Галерной улице, а потом арендовала офис на Почтамтской в одном из самых дорогих бизнес-центров северной столицы Quattro Corti. «Газпром экспорт», поменявший прописку в 2012 году, работает на улице Попова в бизнес-центре «Сенатор». И это лишь малая часть газпромовских «квартир»: за последние годы в северную столицу переехали не только дочерние компании «Газпрома», но и его собственные департаменты.
Петербургский рынок недвижимости меньше московского в 7 раз, и уже сейчас «Газпром», его структуры и контрагенты — главные арендаторы офисов классов А и В+. На них, по оценке Казанского, приходится до 20% высококлассной недвижимости Санкт-Петербурга. Как крупнейшая компания страны изменила рынок города?
Стоянка неандертальцев
Сотрудники «Газпрома» шутят, что главным дизайнером петербургской штаб-квартиры монополии был сам Алексей Миллер. Рассказывают, что несколько лет назад во время поездки в ОАЭ он был так впечатлен строившимся в Дубае небоскребом «Бурдж-Халифа», что по возвращении решил: в Санкт-Петербурге у «Газпрома» должен быть такой же «сталагмит». И отправил группу архитекторов изучать дубайский опыт.
«Газпром» в тот момент закрывал сделку по приобретению у Романа Абрамовича «Сибнефти» и решил зарегистрировать свою новую «дочку» в Петербурге — откликнулся на призыв губернатора Валентины Матвиенко открывать офисы во «второй столице».
«Город был несправедливо обделен. Санкт-Петербург называли «столицей с провинциальным видом» отчасти из-за того, что здесь не было крупных игроков, которые своим бизнесом завязаны на Россию в целом. Решение о переезде принималось одним-двумя людьми в руководстве страны», — рассказывает топ-менеджер одной из газпромовских структур.
Дело не только в эмоциях. Придя в Смольный, Матвиенко поставила задачу увеличить городской бюджет в два раза. Приход крупной корпорации означал рост налоговых поступлений. В тот момент компании платили налог на прибыль в регионе прописки, отмечает аналитик Standard & Poor’s Карен Вартапетов. От «Газпром нефти» администрация Санкт-Петербурга ожидала примерно 6 млрд рублей налогов в год. Высококлассных офисов в городе практически не было: переезжающие арендовали под офисы старинные дворцы и особняки. Для «Газпром нефти» Матвиенко пообещала построить штаб-квартиру площадью 1 млн кв. м за счет городского бюджета. Проект оценивался примерно в 60 млрд рублей — это были именно те деньги, которые администрация Санкт-Петербурга рассчитывала получить от нефтяной компании в виде налогов в течение 10 лет.
Для головного офиса «Газпром нефти» Смольный выделил участок 1,5 га на правом берегу Невы в муниципальном округе Малая Охта. «Бурдж-Халифа» высотой 829,8 м сейчас самое высокое здание в мире, а башня «Газпром-сити» высотой 396 м — Миллер настоял именно на высокой башне — должна была стать самой высокой в Европе. Невероятный размер строения и загубил проект: башня «Газпрома» стала бы архитектурной доминантой северной столицы, безжалостно врезаясь в историческую панораму города, охраняемую ЮНЕСКО.
Петербург — город для девелоперов непростой, рассказывает руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg Марина Пузанова. «Влияние общественного мнения на стройки крайне велико. Были случаи, когда даже полностью согласованные проекты заворачивали». Не был построен 26-этажный жилой дом на Каменноостровском проспекте, лишние этажи уже построенного здания товарно-сырьевой биржи на Васильевском острове пришлось убрать, есть еще несколько «намертво» зависших проектов, перечисляет Пузанова — «люди просто разбивали палатки и не давали строить».
«Газпром-сити» (переименованный в «Охта-центр») был бы виден отовсюду, поэтому, несмотря на то что территория застройки депрессивная — несколько реконструированных бизнес-центров и пустыри, жители отчаянно сопротивлялись. По телевидению и в прессе постоянно шли дискуссии, людей делили по «газпромовскому» признаку: «за» или «против» небоскреба. А историки начали на месте строительства раскопки. Сначала откопали один слой земли, который представлял историческую ценность для изучения эпохи Средневековья, затем другой и в результате «докопались уже до неандертальцев», вспоминает Пузанова.
«Газпром» тратил огромные бюджеты на пиар, чтобы утихомирить город. Но в итоге смирился — в конце 2010 года отменил проект «Охта-центра» и купил у группы ЛСР другой участок вдали от исторической части города — в Лахте, на берегу Финского залива. И теперь вдоль многих петербургских улиц на столбах висят баннеры с изображением достопримечательностей (без небоскреба) с многозначительными надписями «Газпром» — городу».
За двойным забором
«Лахта-центр» (новое название проекта) расположен на полуострове в Финском заливе, стройка окружена металлическим забором корпоративного синего цвета. Вода подступает совсем близко: волны бьются о берег в трех-четырех метрах от ограды. По краям уложены железобетонные плиты, и, как тонкие длинные усы, торчат трубы, которые отводят воду. Прямоугольный котлован, вырытый под фундамент, окружен еще одним синим забором. Машины ковшами выгребают грунт, краны перетаскивают габаритные грузы.
В центре площадки «тропа» — здесь будет внутренний двор-атриум между двумя корпусами, прилегающими к башне. Планируется, что по вместительности они будут превосходить главное здание «Лахты» — башню высотой 462 м и весом 600 000 т. А перед комплексом построят арку — декоративную конструкцию, не имеющую функционального значения. За основу взяли проект «Охта-центра», на его доработку наняли тех же архитекторов — британское бюро RMJM London.
В котловане помимо техники работают человек 30 в оранжевых жилетах, это рабочие турецкого генподрядчика Renaissance Construction. По территории стройки снуют люди в желтых жилетах. Их несколько десятков, это контролирующие «оранжевых» сотрудники компании-заказчика. Работа ведется круглосуточно. Вынужденная смена площадки сдвинула сроки реализации проекта на два года: башню в Охте должны были сдать в 2016 году, а «Лахта-центр» построят не ранее 2018 года.
Работы начались в конце 2012 года, пока все идет по плану, рассказывает Forbes Александр Бобков, исполнительный директор МФК «Лахта Центр» (дочерняя структура «Газпром нефти», ответственная за строительство). Уже вкопано 2080 железобетонных свай на глубину от 32 (для корпусов) до 82 м (для башни). Внутри каждой сваи установлены специальные датчики, которые информируют специалистов о состоянии бетона и грунта. По окончании строительства датчики будут проверять инженеры и сейсмологи, всего около 30 человек.
А вот следующий этап — заливка бетоном фундамента — забуксовал. Он был запланирован на конец октября, но старт сдвинули на декабрь, поскольку оказались не проработаны технологические процедуры, рассказывает очевидец. Местные СМИ писали, что привезенный бетон оказался не того качества. Задержки с бетонированием не приведут к срыву сроков, уверяет представитель «Лахта Центр».
С финансированием проблем нет, хотя из-за санкций и ослабления рубля издержки растут, признает Бобков. «Никаких контрмер, связанных с ростом издержек, к сожалению, предложить не можем, — признает Бобков. — Этот элемент малоприятен, но мы его воспринимаем как плохую погоду». С другой стороны, рассуждает он, проект реализует структура «Газпром нефти» под контролем «Газпрома», обладающего достаточными инвестиционными возможностями. Проблем с поставщиками, по словам Бобкова, нет: «Сейчас, к примеру, идет большая тендерная работа по металлу — нужна сталь для колонн. Поставки будут и российские, и зарубежные — из Бельгии и Германии».
Все этапы реализации проекта жестко ограничены, и следующие ключевые даты связаны с окончанием нулевого цикла — это май и сентябрь 2015 года (для корпусов и башни соответственно). А к концу года должны появиться первые десять этажей башни, сдавать их будут по этажу в неделю. Бобков рассказывает: «В марте — июне 2016-го мы начинаем «одевать» башню в стекло — это займет приблизительно полгода. И монтаж инженерных работ начнется одновременно со строительством фасада». Объект надо сдать до чемпионата мира по футболу в 2018 году. «Важно, чтобы общий вид города был соответствующим. Никаких долгостроев быть не должно. А мы должны стать одним из символов Санкт-Петербурга», — поясняет Бобков.
Примерно половину территории «Лахта-центра» будут занимать офисы класса А на 10 000 человек (70% — работники «Газпрома»). По плану в «Лахту» переедет «Газпром нефть», а также корпоративный центр «Газпрома». Они займут всю башню и часть офисных блоков прилегающего здания.
Бобков признает, что в такой крупной корпорации, как «Газпром», скорость переезда зависит от руководителей компаний, особенно тех, которые сами генерируют прибыль.
«Но могут быть люди, которые не захотят съезжаться друг с другом и даже наоборот: им было бы удобнее работать подальше друг от друга», — отмечает источник Forbes, близкий к одной из структур «Газпрома».
На этот случай, говорит Бобков, решение есть: «Лахта-центр» — не «индивидуальный костюм, сшитый под конкретную структуру», хотя и с учетом ее интересов, поэтому он будет востребован, даже если какие-то структуры «Газпрома» вовсе не переедут. Ведь у монополии много собственной и арендованной недвижимости в других районах Петербурга.
«Газпром» в огне
Представитель «Авиелен А.Г.» вспоминает панику на рынке недвижимости Петербурга в 2010 году, когда «Газпром» начал искать помещения под свои офисы: «Это был ужас. Ко всем приходил «Газпром» в тридцати лицах». Проект «Охта-центр» был закрыт, строительство «Лахта-центра» еще не началось, а планы-графики переезда структур «Газпрома» уже были составлены, «отмашка» на их реализацию дана, и поворачивать вспять мало кто решился бы. «Владельцы офисов сидели и ждали, что завтра к ним переедет «Газпром», и никого не пускали», — говорит он.
Компании «Авиелен А.Г.», управляющей бизнес-центром «Аэропортсити», повезло больше всех. В 2012 году, когда в офисе «Газпром инвест Запада» на Тобольской улице произошел пожар, «Авиелен» уже закончил стройку в Пулково, у проекта появился пул якорных арендаторов, но лишь на 20–25% помещений. А у «Газпром инвест Запада», по словам Казанского, работавшего и с «Авиеленом», и со структурами монополии, было на выбор три объекта, в том числе один — в сети бизнес-центров «Сенатор». «Когда случился пожар, «Сенатор» достроил новый бизнес-центр на Васильевском острове. Он был практически пустой, уже с отделкой. Если бы «Газпром» захотел заехать в это здание, он мог бы это сделать в течение двух недель», — рассказывает управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин. По словам другого собеседника Forbes, Васильевский остров «Газпрому» не подходил. И владелец «Сенатора» Андрей Фоменко говорил Казанскому по телефону: «Любое здание пусть выбирают. Я найду подходящее решение для текущих арендаторов, чтобы они смогли переехать». Но времени у «Газпрома» не было, а «Аэропортсити» смог предоставить площадку быстро. «Газпром» забрал все оптом: съехать оттуда пришлось и самому «Авиелену» — теперь компания снимает офис в бизнес-центре «Пулково Скай», так же как и те, кому пришлось потесниться ради «Газпрома».
Представитель «Авиелена» сказал, что на решение «Газпром инвест Запада» повлияла и близость к аэропорту. «Одним из факторов принятия решения в пользу нашего бизнес-центра было наличие в комплексе отеля Crowne Plaza. Там очень большая конференц-зона для мероприятий... Там же, в Crowne Plaza, живут многие сотрудники «Газпрома», когда приезжают в Петербург». Кроме того, продолжает он, крупный арендатор с таким именем пришелся по душе австрийским акционерам «Авиелена»: «Они очень трепетно относятся к «Газпрому». И когда наш арендатор о чем-то просит, то все согласования с акционерами очень быстро проходят — достаточно одного звонка. Не бывает такого, чтобы отказывали, всегда говорят: «Ну да, конечно. Надо так надо».
Сейчас главный петербургский адрес «Газпрома» — именно Пулково, где структуры монополиста занимают корпуса «Аэропортсити» — «Юпитер-1» и «Юпитер-2» общей площадью 16 000 кв. м, а также зарезервировали башню «Цеппелин» (15 000 кв. м), которая будет открыта в 2015 году. Остальные офисы почти «равномерно размазаны» по центру города.
Сеть «Сенатор» не осталась без «кусочка» «Газпрома». Сейчас из 310 000 кв. м в ее 25 зданиях в центре на долю структур монополии приходится 10% и выручки, и арендуемой площади. «Газпром» вышел сам на нас в свое время, — рассказывает Золин. — Как обычно, сначала приехали люди, которые отвечают за решение административных вопросов. После того как они делают первичный осмотр центров, обычно приезжает их руководство и смотрит уже пару-тройку объектов. И потом принимается решение». По словам Золина, первый газпромовский контракт «Сенатор» подписал в 2012 году: компании «Газпромнефть Марин Бункер» потребовался офис на 1200 кв. м. Следом, в августе 2013-го, пришел «Газпром экспорт». Дело было срочное: уже 1 октября компания должна была начать работать в Петербурге. «И кроме нашей компании, ему никто в такой сжатый срок не мог обеспечить помещение с внутренней отделкой. Нужно было за два месяца поставить перегородки, провести компьютерные сети и многое другое», — говорит Золин. Но в I квартале «Газпром экспорт» планирует переехать на улицу Островского, где арендовано с правом выкупа здание гостиницы «Палаццо Росси» (18 000 кв. м). Здание строилось как гостиница с большим казино. Но когда казино в центре города запретили, его стали реконструировать под офисный центр.
В Петербурге офисов класса А немного, и с приходом «Газпрома» ожидания собственников по арендным ставкам начали расти.
«При большом вводе новых объектов высокой ценовой категории мы не наблюдали резкого понижения ставок», — говорит Марина Пузанова из Knight Frank, консультирующей структуры «Газпрома» в Петербурге по вопросам, связанным с переездом. Она считает, что «Газпрому» следовало централизованно заниматься вопросами подбора офисных помещений. Вышло по-другому. «Каждая структура сама выбирала офис и вела переговоры, и у собственников помещений была возможность заявлять разные условия и поднимать цены». Всего за пять лет «Газпром», по оценке Пузановой, получил более 250 000 кв. м качественных площадей примерно из 2 млн кв. м имеющихся. Для Петербурга это очень большая доля.
Вслед за дочерними компаниями «Газпром» с 2014 года начал переводить в Петербург и собственные департаменты. «Боюсь, скоро уже другие арендаторы начнут пугаться «Газпрома»: как только они куда-то переедут, там появляется «Газпром», и они снова начинают переживать», — сказал представитель «Авиелена». Впрочем, по его словам, есть и другая категория арендаторов, им «Газпром» нравится. Вслед за «Газпромом» его подрядчики тоже захотели в Петербург, признают собеседники Forbes, работающие на петербургском рынке недвижимости.
Сила сопротивления
Бизнес-центр Electro на Московском проспекте в 2015 году должен принять несколько департаментов «Газпрома». Закуплено оборудование мультимедийных комнат (на 56 млн рублей), стоматологическое оборудование (на 72 млн рублей), оборудование для столовой и медпункта, следует из информации на сайте госзакупок. По словам источников Forbes, там же, на Московском, будет офис Алексея Миллера. План переезда «Газпрома» был одобрен в апреле-мае 2014 года. В списке на переезд — Департамент бухгалтерского учета, Департамент перспективного развития, Департамент добычи газа. Все они должны были переехать в бизнес-центр Electro. Но этого не произошло. И в «Газпроме», и в его «дочках» есть огромное внутреннее сопротивление переезду, объясняют Forbes сотрудники монополии: переезд саботируют и менеджеры высшего звена, и рядовые сотрудники.
Когда «Газпром нефть» только начинала строить офис в «Охте», было понятно, что и переезд самого «Газпрома» не за горами. «У меня есть основания считать, что за проблемами стройки и попытками «похоронить проект переезда» стояли люди из «Газпрома», которым просто не хотелось ехать сюда. Как минимум хотели оттянуть переезд», — рассказывает Forbes топ-менеджер одной из «дочек» «Газпрома». Топ-менеджер другой структуры монополии тоже знает об этом: «Есть версия, что переезд «Газпрома» в Петербург не нравится некоторым московским топ-менеджерам. Это не притянутый за уши и абсолютно реализуемый при некоторых обстоятельствах сценарий. Московские топ-менеджеры могли быть даже причастны к тому, чтобы создавать те или иные сложности строительству, тем или иным образом тормозить стройку, финансировать «общественное движение», которое выступало против строительства».
Ощущение, что переезд «Газпрома» неизбежен, возникло только в феврале-марте 2014-го, говорит собеседник Forbes.
После Олимпиады прошло несколько встреч руководства страны с топ-менеджментом «Газпрома». На одной из них президент Путин спросил с удивлением: «Что, до сих пор не переехали?»
По словам источника Forbes, президент якобы даже попросил найти тех, кто саботирует процесс. «И те, кто саботировал процесс, вдруг оказались локомотивом переезда. Они уже давно в Петербурге и уже купили себе недвижимость в доказательство того, что серьезно относятся к переезду», — рассказывает собеседник Forbes, но имен не называет.
Из опыта переезда «Газпром нефти» и «Газпром экспорта»: почти половина сотрудников не готовы покидать столицу, хотя желающим переехать в Санкт-Петербург нефтяная компания предлагала очень хорошие подъемные. Бывший сотрудник «дочки» «Газпрома» рассказывает: «И квартиры снимались, и денег много давали. В общем, делали все, что можно, лишь бы сохранить сотрудников. Опыта ведь было мало». Другой человек, работающий в компании, рассказывает, что предлагали дешевые кредиты для покупки квартиры, а самым ценным кадрам, в основном начальникам отделов, даже готовы были подарить квартиры, но взамен они должны проработать в компании минимум два следующих года. «И тем не менее переезд в Петербург многими сотрудниками был принят в штыки», — недоумевает он. По разным оценкам, уже ушло от 25% до 40% сотрудников. «Были те, кто не захотел мириться с тем, что из-за переезда в Петербург они оказались отрезанными от деловой тусовки», — отмечает один из собеседников Forbes. Оставшиеся в Москве пытаются устроиться на работу в «Роснефть».