В первом полугодии 2017 года сектор торговой недвижимости стал доминирующим на инвестиционном рынке, на него пришлось 41% от общего объема вложений, или $712 млн. Ситуация, когда инвесторы предпочитали вкладываться в торговые центры, а не традиционно в офисы, наблюдается впервые с 2013 года. В результате, с начала года транзакции в торговом сегменте почти в два раза превысили показатели всего 2016 года по этому сектору.
В последние несколько лет в торговом сегменте не было заключено ни одной знаковой сделки. Это объясняется тем, что ритейл — рублевый бизнес, и он быстрее и сильнее других сегментов ощутил на себе влияние кризиса, серьезно пострадав от снижения курса национальной валюты. В результате инвесторам пришлось занять выжидательную позицию до стабилизации ситуации. И хотя переговоры о покупке многих крупных активов велись, ценовые ожидания покупателей и продавцов не совпадали, и сделки переносились.
Рост доли торгового сегмента в общем объеме инвестиций обусловлен текущей стабилизацией рынка и укреплением рубля. Сейчас, когда ротация арендаторов снизилась, арендные ставки стабилизировались, инвесторы могут более четко спрогнозировать арендный денежный поток и, соответственно, будущий доход. До конца года мы ожидаем дальнейшее увеличение доли торговой недвижимости в общем объеме транзакций, принимая во внимание все текущие переговоры по торговым объектам.
В целом в первом полугодии 2017 года сумма инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составила около $1,72 млрд, что на 30% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, когда объем инвестиций был равен $2,53 млрд. Однако без учета сделок, закрытых конечными пользователями в прошлом году, суммарный объем транзакций с активами, приобретенными с инвестиционной целью, вырос в три с половиной раза – с $440 млн до $1,5 млрд. Это очень важный показатель, который говорит об оживлении инвестиционного рынка и об улучшающемся инвестклимате на рынке коммерческой недвижимости в России.
На офисный сегмент пришлось около 40% от общего объема инвестиций, или $695,3 млн. И это более чем в три раза меньше, чем в I полугодии 2016 года. Среди ключевых сделок I полугодия 2017 года в этом сегменте можно отметить продажу в Москве таких бизнес-центров как «Мельников Хаус», «Легион II» и Solution. На третьем месте по интересу инвесторов находятся многофункциональные комплексы, которые в I полугодии 2017 года привлекли $206 млн, что составляет 12% от общего объема инвестиций. Доля складов составила 5% ($84,6 млн), доля гостиниц – 1% ($22,5 млн.)
В региональном распределении сделок Москва традиционно сохраняет лидирующие позиции по объему инвестиций. В первом полугодии 2017 года на нее пришлось 73% от общего объема транзакций, или $1,26 млрд. В Санкт-Петербурге с начала года было закрыто сделок в коммерческой недвижимости на сумму около $382 млн (22%), а ключевыми сделками стали продажа ТРК «Лето», а также одна из немногих за историю петербургского рынка портфельная сделка – покупка активов Northern Horizon Capital компанией Raven Russia. В результате доля Северной столицы стала максимальной за последние пять лет. На долю регионов пришлось 5% от общего объема сделок, или $83,7 млн.
Улучшение общей экономической ситуации в стране вызвало восстановление интереса к российскому рынку коммерческой недвижимости со стороны иностранных инвесторов. По итогам первого полугодия 2017 года доля иностранных инвесторов составила 23% (или $402,6 млн), что стало максимальным показателем с 2013 года. Несмотря на то что иностранные инвесторы последние пять лет были активны на рынке и активно изучали возможности для инвестирования, именно в этом году они начали реально инвестировать деньги, что отражается в статистике и говорит о том, что иностранные инвесторы начинают осторожно возвращаться на рынок коммерческой недвижимости России. По нашим оценкам, несмотря на то что сейчас наиболее выгодный момент для инвестиций за последнее время, общий объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость останется на уровне прошлого года – примерно $4 млрд.