Строительные полуфабрикаты: почему застройщики не гонятся за клиентами

С момента ввода санкций против российской экономики, обрушившегося курса рубля и падения интереса к инвестициям в недвижимость многим частным риелторам пришлось подыскивать новую работу. Причиной является то, что рынок недвижимости стоит последние несколько лет.

Сами застройщики тоже не испытывают большого оптимизма: новое жилье строят быстрее, чем продают. В 2014 и 2015 годах в России введено 84,2 млн и 85,3 млн кв. м. соответственно (общая площадь жилых домов), что является абсолютным рекордом за весь период наблюдения. Это происходит при стагнирующем спросе. Эксперты сходятся во мнении, что покупательская способность снижается, цены за ней не успевают, в целом — тоска.

Я давно считаю, что строительная отрасль не знает своего клиента. Не знает — от слова «совсем». Много ли людей могут позволить себе купить квартиру в новостройке? Очевидно, что основная масса сделок — это расширение за счет имеющегося жилья или ипотечный кредит. Среднестатистическому гражданину с зарплатой 34 500 рублей строительная отрасль предлагает купить кирпичные стены, неровный пол с брызгами раствора и устаревшую систему отопления, которую покупатель обязательно захочет поменять.

После покупки каждый поступает по возможностям: либо делает ремонт самостоятельно, либо загоняется «бригада», которая иногда говорит по-русски… Бригады практически все серые, ни договоров, ни ответственности. Можно сказать, что этого сектора экономики в стране официально практически нет. Получается — купи квартиру и крутись как хочешь.

Отдельный разговор про квартиры с «самостоятельным» ремонтом на вторичном рынке — это уже последствия. Переделывать сделанное плохо сложнее, чем делать с нуля. Здесь могут быть характерные для советской застройки проблемы — выключатель за шкафом, скрипучие полы, трещины в гипсовом потолке и т. д.

Чтобы лучше понимать клиента, следует знать: при размене жилья на большее у покупателя остается один-два месяца на переезд. Никто не мечтает жить у тещи по полгода. Решить вопрос ремонта в короткий срок без заемных средств для большинства покупателей задача почти нереальная. Подготовка квартиры под финишные работы может сократить время ремонта втрое, нужны хотя бы скромные требования — подготовка горизонтального пола, с ровными стенами и разводкой под розетки через каждые четыре метра стены. Слишком сложно для строительной отрасли? Не их бизнес?

А что же происходит на стороне покупателя? Давайте вместе считать: среднестатистической семье в три-четыре человека требуется трехкомнатная квартира. В новых домах это 70-80 кв. м. Цена за пределами МКАД (практически в любой части России, за исключением Москвы) составит порядка 4-5 млн руб. Кредит в 5 млн на 15 лет под 12% — это выплата от 60 000 руб. в месяц. Еще миллион потребуется на ремонт — это 25 000 рублей в месяц при кредите на пять лет под 18%. Всего 85 000 рублей в месяц для долгого и счастливого ремонта.

Скучная математика закончилась, вывод: под ипотечный процент можно купить квартиру за 7,1 млн руб. и платить столько же в течение пяти лет, после математика изменится в сторону квартиры без отделки. За наценку в 2,1 млн руб. силами застройщика можно устроить ремонт «как в лучших домах Лондона». Эта цена явно завышена.

Другой насущный вопрос — нелепость конфигурации двора и количества парковок. Почему у 25-этажных домов нет подземных парковок? Зачем покупать квартиру «в элитной новостройке», чтобы идти до нее полкилометра? И почему подземная парковка стоит половину однокомнатной квартиры? Если отрасль не может сама прийти к решению строить многоэтажные дома только с подземными парковками, то ей должен помочь регулятор.

Реальное состояние компаний-застройщиков определить трудно — деньги любят тишину. Никто не спешит раскрывать ни сверхприбыль, ни критическую ситуацию. По данным Минстроя России, прирост объемов ввода жилой недвижимости в 2011-2015 годах на 60% был обеспечен ростом ипотечного кредитования. Доля ипотечных кредитов населения в новостройках составляет не менее 40%, а по объектам экономкласса — до 90%. После пика выданных ипотечных кредитов в 1764 млрд рублей в 2014 году, уже в 2015 году произошло падение на 35%, до 1150 млрд рублей. Падение реальных цен (изменение цены за вычетом инфляции) год к году составило 11,7%. В итоге за счет ипотечных кредитов в 2015-м было куплено 57,4% прошлогодних объемов в рублевом выражении. До краха отрасли пока далеко, но поводы принимать меры очевидны.

Вместо изменений игроки рынка ждут помощи, а она придет. Исполнительная и законодательная власти часто связаны со строительной отраслью родственными связями или это просто одни и те же люди.  На этом фоне слезы умиления вызывают призывы к господдержке строителей и банков. Кредит на покупку полуфабриката будем поддерживать всей страной. Давайте субсидировать продажу некрашеных автомобилей? Может скидки на штаны из двух половинок? Пока строительная отрасль не разберется в своих целях, нет смысла помогать вообще. Так какая она, конечная цель: строить, как привыкли, и пытаться продать или строить то, что купят?

Процесс переформатирования отрасли — вопрос долгий, ждать хороших предложений придется годами, а потому — остается пожелать всем дешевых кредитов и терпения на годы вперед.