Великобритания для российского инвестора привлекательна не только потому, что это ближайшая страна, где говорят на языке, который большинство из нас учили в школе. И не потому, что там безопасно вести бизнес. И даже не потому, что она не входит в еврозону и пытается всеми силами отгородиться от разразившегося в Европе кризиса.
Британию отличает развитый, хорошо структурированный, полностью интегрированный в экономику рынок недвижимости, открывающий массу возможностей для инвесторов. Это весьма динамичный рынок: достаточно сказать, что среднестатистическая английская семья готова переезжать, улучшая жилищные условия, раз в три года. Аренда жилья в отличие от таких стран, как Германия, считается делом временным, и все стараются сделать первый шаг в приобретении собственности.
О силе этого рынка свидетельствует и то, что он выдержал кризис и наступившую вслед за ним рецессию. А Лондон и зажиточный юго-восток страны как будто всего этого и не заметили. В Британии не было и волны дефолтов по ипотечным кредитам, как это произошло в США.
На часто задаваемый мне вопрос, интересно ли вкладываться в недвижимость в Великобритании, я отвечаю так: успех зависит от понимания: что именно приобретать и как. Вот несколько практических советов.
Покупка за наличные: преимущества cash buyer
Для продавца недвижимости покупатель с наличными средствами (cash buyer) всегда предпочтительнее тех, у кого, как принято говорить, «финансирование подготовлено». Ведь на самом деле выражение finance arranged всего лишь означает оговоренный с банком кредит, а не то, что юрист, представляющий интересы покупателя, может подтвердить поступление денег для завершения сделки.
Поэтому cash buyer может рассчитывать на 5% скидки — «за определенность», за отсутствие препятствий для немедленного заключения сделки. А это означает, что при последующих движениях рынка, допустим, при росте на 2% в год, такая скидка увеличит доход инвестора. При этом, купив за деньги, всегда можно затем довольно задешево оформить новый кредит под недвижимость.
«Бескомпромиссное» жилье
Обладатели достаточного количества наличности, то есть «идеальные покупатели», могут позволить себе потратить больше времени на поиск наиболее приемлемого варианта вложения. И просмотрев, скажем, 30 объектов, выбрать три — их можно назвать «бескомпромиссные». Таких претендентов на беспроигрышные с точки зрения инвестиций объекты недвижимости, как правило, много: возникает конкуренция. Побороться есть за что. Даже когда на рынке падают цены на типовое жилье (в Британии это жилое помещение с двумя спальнями), на «бескомпромиссные» объекты цены растут.
Дать определение такого «бескомпромиссного» жилья достаточно непросто, поскольку у британцев нет понятия «типовая застройка»: все дома по большей части индивидуальны. Проще прибегнуть к сравнительному анализу: у какого-то объекта может быть масса положительных характеристик. Но есть, предположим, две оговорки: вид на парк, но такой, что видны лишь верхушки деревьев, а также слишком длинный коридор (или грядущий капитальный ремонт, или близко пролегающая ветка метро и т. п.). Если даже самому взыскательному покупателю придраться практически не к чему, объект можно считать «бескомпромиссным». Такой дом или квартира — удачное вложение как на среднесрочную, так и на долгосрочную перспективу. С 2008 года цены на такие «идеальные дома» выросли на 10-15%, а цены на среднестатистическое жилье при этом упали на 8% (цифры касаются Лондона и близлежащих графств).
Купить, чтобы продать
В Британии весьма распространена практика покупки недвижимости через аукцион. Это может быть выгодно с точки зрения цены — если, например, объект был изъят банком у неплательщика по ипотеке. Кроме этого, не будет хлопот, связанных с покупкой у физического лица.
Теперь представим, что вы в качестве инвестиции купили на аукционе объект за £500 000, потратили на ремонт £100 000 и надеетесь продать за £700 000, в худшем случае — за £650 000. Для британского бизнеса это нормальная, весьма распространенная маржа. Для инвестора из России здесь кроются весьма своеобразные подводные камни. Дело в том, что россияне привыкли к достаточно высоким стандартам ремонтно-строительных работ, и обойтись суммой £100 000 для обозначенного объекта им никак не удастся. В Британии же главнейшим определяющим фактором качества ремонта и материалов является их дешевизна. Англичане сами подшучивают над тем, что 90% всех жилых помещений в стране выкрашены одной краской кремового оттенка (называется «Магнолия»), но менять ничего не собираются.
Поэтому инвестиционные проекты «buy-to-let» (купить, чтобы продать или сдавать в аренду) срабатывают только в том случае, если понять и принять местные правила игры. Конкурировать на этом рынке можно только отказавшись от собственных представлений о качестве.
Инвестиции в недвижимость в Великобритании не дают права на получение вида на жительство. Но есть случай, когда наличие недвижимости является необходимым условием для британского гражданства. Если соискатель отсутствовал в стране больше положенного в таких случаях, то серьезность его намерений жить в Великобритании доказывается именно тем, что у него в Великобритании есть дом, где постоянно проживают семья и дети.
Инвесторам, желающим купить дом или квартиру в Великобритании, надо иметь в виду, что быстро получить доход не получится. Потребуется несколько лет роста цен, чтобы с учетом той самой пятипроцентной скидки за наличность, о которой мы говорили, возместить затраты, включая гербовый сбор, один из самых высоких в мире: до 5% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Итак, мои советы инвесторам: «давить» кэшем на цену, искать «бескомпромиссные» объекты, не делать спешных покупок с ошибками. И не поддаваться слухам — например, о нашествии греческих денег на британский рынок в связи с возможным дефолтом Греции (или любой другой страны, ныне оказавшейся в сходной ситуации, — Италии, Испании и т. п.). Инвесторы оттуда покупают недвижимость, чтобы приехать и жить. Мы не греки, нам торопиться некуда...