Акции высокого риска: что происходит с сектором строительных компаний на бирже

Главным аутсайдером на рынке акций в ноябре стали строительные компании, следует из свежего обзора рисков финансовых рынков Банка России. По данным регулятора, отраслевой индекс строительных компаний на Мосбирже за месяц потерял 12,9% — это чуть лучше, чем в октябре, когда индикатор обвалился на 17,9%. В целом же индекс стройкомпаний снижается быстрее всех прочих три месяца подряд. По данным Московской биржи, отраслевой индекс недвижимости с начала года потерял более 45,8%. Для сравнения, главный индикатор фондового рынка — индекс Мосбиржи упал с начала года на 18%. 

На бирже представлены акции четырех публичных девелоперов — ПИКа, ЛСР, «Самолета» и «Эталона». «Самолет», ПИК и ЛСР входят в топ-5 российских застройщиков по объемам текущего строительства, а «Эталон» занимает 15-ю строчку рейтинга. 

Конец льготной ипотеки

Государство активно поддерживало строительную отрасль все последние годы. В 2018 году, когда Владимир Путин стал президентом в четвертый раз, он подписал указ о национальных проектах. Одним из них стал нацпроект «Жилье и городская среда». По нему предполагалось обеспечить доступным жильем всех, кто в этом нуждается, и сдавать ежегодно не менее 120 млн кв. м к 2030 году. 

Одним из элементов нацпроекта стал федеральный проект «Ипотека», по которому к 2030 году улучшать жилищные условия должны не менее 5 млн семей в год. В нацпроект был заложен средний уровень ставки по ипотеке в 2024 году 7,9%. 

За несколько лет на российском рынке набрали популярность льготные ипотечные программы, запущенные в 2020 году после начала пандемии COVID-19. Это привело к активному строительству жилья и к не менее активному росту цен на него. Так, в Москве в 2021 году новостройки подорожали почти на треть, а в 2022 году — на 21%. С 2023 года регулятор начал активно повышать ключевую ставку, стремясь обуздать инфляцию и охладить кредитование. С 1 июля 2024 года была отменена льготная ипотека, а ставки по рыночным программам при ключевой ставке в 21% фактически стали заградительными. 

Сворачивание льготных программ по ипотеке больно ударило по публичным застройщикам. «Эти программы стимулировали спрос на жилье, поддерживая высокие темпы продаж и, соответственно, финансовые показатели компаний. Однако изменения в условиях программ или их сворачивание могут привести к снижению спроса и, соответственно, падению выручки девелоперов», — говорит руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников.

Зависимость от ипотеки

Сворачивание льготных программ жилищного кредитования наряду с повышением ключевой ставки привело к падению спроса на ипотеку у населения, говорит главный аналитик Ингосстрах Банка Петр Арронет, ссылаясь на данные «Дом.РФ», согласно которым выдача ипотечных кредитов по рыночным ставкам с начала года упала на 53-54%, по льготным — на 28%. Это привело к падению продаж застройщиков, которое в среднем по отрасли составило 35%, а следом — и к падению акций девелоперов.

Исходя из данных за III квартал, наибольшая доля ипотечных продаж была у «Самолета» (70%) и ЛСР (60%), говорит аналитик УК «Ингосстрах-Инвестиции» Артем Аутлев. «Продажи «Самолета» упали на 45% год к году, а у ЛСР на 62%. Как раз именно эти компании пострадали сильнее остальных в связи с отменой льготной ипотеки», — говорит Аутлев. 

В случае с «Самолетом» негатива добавили и корпоративные новости о возможной продаже пакета крупнейшего совладельца компании. Чуть лучше ситуация у «Эталона», где ипотечные продажи составляли не более трети от всех, говорит эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Людмила Рокотянская. 

Дорогие кредиты

В целом же высокие ставки в экономике бьют не только по ипотеке. Кредиты застройщикам банки выдают под плавающие ставки, что подтверждает недавний отчет «Самолета», показавший рост процентных расходов, несмотря на увеличение операционных показателей, говорит старший инвестиционный аналитик брокера Go Invest Ильдар Макаренков. Это означает проблемы с финансированием строительных проектов.

Российские девелоперы, работающие по принципам долевого строительства, не могут привлечь средства дольщиков напрямую и вложить их в стройку: деньги покупателей лежат на эскроу-счетах в банках, застройщик получает к ним доступ, когда жилье уже построено. А чтобы выполнить работы, компании берут кредит под конкретный проект в банке. 

«Девелоперы активно пользовались большими объемами кредитных средств для финансирования строительства проектов, что было удобно в период, когда ставки были относительно невысоки. Однако ситуация изменилась, денежно-кредитная политика ЦБ ужесточается, из-за чего процентные расходы застройщиков выше, чем раньше», — поясняет аналитик ФГ «Финам» Саид Керимханов. 

Что дальше

Инвестирование в акции строительных компаний сейчас означает высокий риск, говорит Артем Аутлев из «Ингосстрах-Инвестиций». Это мнение разделяет Саид Керимханов из «Финама».  

Аналитик Института комплексных стратегических исследований Наталья Чуркина считает, что для отрасли строительства смутные времена продлятся еще долго. «Ведь отрасль отличается длительным производственным циклом, и компании на фоне ключевой ставки и ужесточения условий льготных ипотечных программ пока завершают уже начатые проекты. А вот новые проекты, вероятно, будут все больше откладываться», — говорит она. 

С высокими рыночными ставками и отсутствием льготных программ ипотеки маржа девелоперов будет сокращаться, уверен начальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст» Олег Абелев. При этом застройщики могли бы рассмотреть новые ниши, например переключиться с жилищного строительства на коммерческие проекты — торговые площади и склады. Но он признает, что перестроиться быстро не получится. Владимир Стольников из «Альфа-Капитала» считает, что отрасль в ближайшие годы будет находиться под давлением.