Бенефициары высоких ставок: стоит ли покупать акции застройщиков

Ставки выросли

На фоне падения рубля Банк России 15 августа внепланово повысил ключевую ставку сразу на 350 б. п., до 12%. Вслед за этим крупнейшие банки — Сбербанк и ВТБ — объявили о повышении ставок по ипотечным кредитам на 2 п. п. каждый. В целом половина из 30 крупнейших банков подняли ставки по ипотеке в среднем до 14%. 

Перед этим россияне поспешили оформить жилищные кредиты, пока прежние ставки еще действовали. Так, в период с 14 по 20 августа клиенты ВТБ оформили 39 700 заявок на ипотеку — это на 42% выше среднедневных показателей предыдущих семи дней, сообщили в пресс-службе банка. На 16% за тот же период вырос объем выдач, составивший почти 39 млрд рублей. 

При этом условия по льготной ипотеке оба банка оставили без изменений. Это может вызвать переход покупателей со вторичного рынка в сегмент новостроек, где значительная доля сделок заключается с использованием льготной ипотеки, полагает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. 

Программа была запущена в апреле 2020 года, после чего несколько раз продлевалась, а ставка менялась в диапазоне 6,5–12%. Сейчас ставка по ней составляет 8%, программа рассчитана до 1 июля 2024 года, при этом не исключено, что ее снова продлят. Так, на совещании по вопросам развития строительной отрасли президент Владимир Путин отметил, что наблюдающийся рост жилищного строительства связан именно с льготной ипотекой, и пообещал «все делать для того, чтобы она продолжалась».  

Спрос на новостройки 

Рост спроса на льготную ипотеку отмечался еще в июле, когда ЦБ повысил ключевую ставку в первый раз — на 1 п. п., до 8,5%. Вслед за этим некоторые банки увеличили ставку по ипотеке на 0,5 п. п. В итоге объем выдачи льготной ипотеки в июле вырос на 15%, с 136 млрд рублей месяцем ранее до 157 млрд, следует из обзора ЦБ о развитии банковского сектора. А спрос на рыночную ипотеку, наоборот, сократился на 7% — с 307 млрд рублей в июне до 286 млрд в июле. Месяцем ранее картина была иной: рост выдач рыночной ипотеки опережал льготную, динамика по которой составляла всего 6%. 

На этом фоне отраслевые аналитики прогнозируют рост продаж жилья на первичном рынке. По оценке генерального директора консалтинговой компании «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерины Ломтевой, по итогам года продажи могут составить 3,2 млн кв. м — на 6% больше, чем в 2022 году. Изменение условий ипотечного кредитования — главный фактор, влияющий на спрос, отмечает Ломтева. Уже сейчас видно, что решение о приобретении квартиры принимается быстрее, чем раньше: покупатели старались заключить сделки по одобренным условиям до повышения ставок.

Кто выиграет и что делать инвесторам 

Большинство опрошенных Forbes брокеров сходятся во мнении, что в этой ситуации больше других застройщиков выиграет «Самолет». Доля ипотечных сделок в общем объеме продаж «Самолета» по итогам первого полугодия составила 86%, у ЛСР — 77%, «Эталона» — 71%, говорит Наталия Пырьева из ФГ «Финам». Она обращает внимание, что «Самолет» успешно внедряет в ипотеку дополнительные опции в виде кухонь и мебельных сетов. Спрос на такую ипотеку растет: в июне на сделки с кухнями приходилось 89% сделок, а на сделки с мебельными сетами — 60%. Учитывая удорожание стройматериалов и мебели, люди склонны к тому, чтобы приобрести готовое жилье и не расширять в дальнейшем свой бюджет на новые расходы, которые появятся в процессе ремонта, говорит Пырьева. Прогнозы самой компании по продажам в 2023 году весьма оптимистичны, продолжает эксперт. Так, в компании ожидают рост объема продаж по итогам года на 45,5%, до 1,6 млн кв. м, выручки — на 48,8%, до 290 млрд рублей, показателя EBITDA — на 55,6%, до 75 млрд рублей. 

Котировкам «Самолета» поможет программа байбека на 10 млрд рублей, объявленная в конце мая, говорит персональный брокер «БКС Мир инвестиций» Максим Клочков. Она продлится до конца 2023 года. Клочков также не исключает, что в III квартале 2023 года совет директоров «Самолета» рассмотрит вопрос о возобновлении дивидендных выплат. Последний раз компания выплатила акционерам 2,5 млрд рублей по итогам первого полугодия 2022 года. По итогам 2022 года было решено не платить дивиденды из-за «неопределенности на рынке жилой недвижимости». 

Что касается ЛСР и «Эталона», то, несмотря на слабую динамику показателей обеих компаний в I квартале, результаты за первое полугодие оказались значительно лучше, чем ожидалось, напоминает Наталия Пырьева. У «Эталона» драйвером роста остается расширение присутствия в регионах: доля региональной выручки от продаж в первом полугодии 2023 года выросла до 21% против 1% годом ранее. ЛСР, в свою очередь, неожиданно вернулся к дивидендным выплатам, что не может не радовать акционеров. Однако оба девелопера несколько проигрывают в сравнении с «Самолетом», поскольку ориентированы на элитный сегмент рынка недвижимости, который получает меньше поддержки со стороны программ субсидирования ипотеки, заключает Пырьева. Максим Клочков из  «БКС Мир инвестиций» рекомендует покупать бумаги «Самолета», «Эталона» и ПИКа. 

Основными бенефициарами повышения ставки, в результате которого спрос на льготную ипотеку должен вырасти, станут ПИК и «Самолет», говорит инвестиционный стратег УК «Арикапитал» Сергей Суверов. При этом оценить привлекательность бумаг группы «ПИК» сложно, так как она не раскрывает отчетности: последний раз компания публиковала результаты по итогам 2021 года. В теории ее акции могут подорожать примерно на 20% в течение года при условии, что льготная ипотека будет продлена, полагает Суверов. Привлекательнее на ее фоне выглядит «Самолет», который раскрывает отчетность и потому более понятен инвесторам и у которого высока доля продаж по ипотеке.