Кризис — время, когда одни экономят за счет других. Крупные и мелкие компании сокращают сотрудников, сворачивают новые проекты, режут инвестиции и, конечно, пытаются уменьшить арендную плату. Низкие ставки в свою очередь драматичны для доходов рынка коммерческой недвижимости — собственников, инвесторов, девелоперов. К тому же строительства новых объектов в 2015 году они себе позволить уже не могут. Девелоперы будут достраивать то, что вышло в активную или завершающую стадию. Компания AFI Development в своем финансовом отчете сообщила о замораживании проекта Expolon, а компания 01 Properties временно приостановила работы по двум проектам офисных комплексов: Greendale и «Кутузов».
Политические риски и замедление экономики приводят к тому, что офисные площади не могут не высвобождаться полностью или частично. Международные компании и организации закрывают свои офисы если не в России в целом, то в Москве и уходят в регионы. Крупные торговые и производственные компании сокращают штат, а значит, и пространство рассадки. Наконец, компании, особенно чувствительные к снижению курса рубля и кризисным катаклизмам, просто банкротятся.
Во время кризиса 2008 года собственники и выжившие арендаторы просто передоговаривались — о снижении ставки аренды или номинировании ее в рублях, если раньше она была в валюте. Пойти на уступки уже существующему арендатору собственнику выгоднее, чем расторгать контракт и искать нового «жильца» без гарантий сохранения ставки и прогнозируемого срока простоя офиса. В 2008-м бывали случаи, когда помещения сдавались в аренду по цене коммунальных и эксплуатационных услуг — на рыночную ставку, даже с учетом дисконта, новых арендаторов просто не находилось.
И все же привыкнуть к новой реальности собственнику сложно, и на уступки по цене он идет неохотно.
Практика последних месяцев такова: компании все чаще принимают решение о переезде.
Правила миграции стандартные: риелторам заказывают либо помещения более низкого класса с меньшей арендной ставкой, но с сохранением района. Либо сохраняют классность офиса и престижный адрес, но экономят на площади. Кто-то готов поступиться статусом и отказаться от элитных офисов в пользу площадей класса В. А кто-то рационально выбирает переезд из центра на окраины. Этот вариант крупный бизнес уже отработал в 2008–2009 годах, и нынешний анализ рынка аренды позволяет прогнозировать, что элитных офисов в центре Москвы будет все меньше.
Тут начинаются хорошие новости. Бизнес (особенно бюджетный) перестанет переплачивать за престижную прописку, если в ней нет прямой необходимости. Многие представительства западных корпораций и раньше пренебрегали здешней привычкой работать внутри Садового кольца. Microsoft и Johnson & Johnson вообще разместились в бизнес-центрах далеко за пределами ТТК. За ними последовали компании и холдинги сегмента b2b, а еще те, кто не работает с потоком клиентов-посетителей. Для таких компаний всегда было важно сохранить высокое качество офисных помещений с приемлемой арендной ставкой.
Кроме того, в последние годы на рынке отмечался серьезный дисбаланс — снижение спроса со стороны арендаторов при радикальном увеличении предложения (как нового, так и выходящего на рынок за счет освобождения арендованных площадей). Приток новых площадей в 2014 году оказался рекордным за всю историю офисного рынка. В Москве было введено почти 1,5 млн кв. м площадей классов А и Б (это в два раза больше, чем в 2013 году). В итоге даже без учета планов девелоперов на 2015 год уже сейчас в офисах класса А доля вакантных площадей — 25%, а в классе Б — 16%. Ожидания рынка сводятся к расчетным 30–35% по офисам класса А к лету 2015 года. Из чего они складываются? Из прогноза банкротств и оттока капитала при негативном сценарии. При умеренном — динамика высвобождения площадей останется на уровне прошлогодней. Зато в будущем рынок обречен на выравнивание пропорций.
Еще одна хорошая новость для тех, кто выживет: у арендаторов, включая компании, которые лишь планируют выходить на московский рынок, появится возможность выбирать привлекательные объекты по сниженным ценам. То есть использовать конъюнктуру для развития. По итогам 2014 года объем рынка качественных офисов в Москве достиг 16 млн кв. м. А вместе с девелоперскими планами на нынешний год — 17 млн кв. м. В таких условиях у арендаторов появится право голоса — они смогут отстаивать свои интересы и даже диктовать условия аренды.
Собственники благодаря высокой конкуренции будут вынуждены идти на уступки и предлагать приемлемые решения.
Ставки на аренду помещений класса А и Б, выраженные в долларах, снижались в течение всего 2014 года. По оценкам специалистов рынка, при переговорах об аренде конкретного объекта нередко удается скорректировать ставку до 10%, а в отдельных случаях при аренде крупных площадей — до 15%. Кроме того, собственники уже идут на дополнительные уступки — существенные арендные каникулы, включение в ставку аренды коммунальных расходов, фиксация курса доллара. Во время кризиса 2008–2009 годов ставки на офисную недвижимость снизились до 30% при доле вакантных площадей 20%. Сегодня ситуация на рынке офисной аренды более сложная, но при любом сценарии существенное снижение арендных ставок неизбежно.
В экономные времена рынок офисной недвижимости неминуемо разворачивается в сторону арендатора, чего не дождешься в тучные годы.