Кредиты на покупку жилья стали слишком дорогими? Это как посчитать
В отделении банка ВТБ 24 в центре Москвы многолюдно. Большинство клиентов стоят в очереди, чтобы открыть новый вклад или забрать выпущенную карту. Тем, кто решил взять ипотечный кредит, в очереди стоять не придется: покупателей жилья мало. Два года назад ждать встречи с кредитным инспектором, консультантом этого отделения, можно было неделю.
По данным ЦБ, весной и летом этого года ипотечные портфели банков росли на 460–660 млн рублей ежемесячно, тогда как два года назад прирост составлял несколько миллиардов рублей в месяц. Кризис сделал и так не дешевую ипотеку слишком дорогой. Ставки выросли почти в полтора раза, доля собственных средств, необходимых для получения кредита, — с 10–20% до 30–40% от стоимости жилья. «Брать сегодня ипотеку может либо богатый человек, либо тот, кому негде жить, либо достаточно странный клиент», — констатирует член правления Сведбанка Алексей Аксенов. До кризиса Сведбанк открыл ипотечные центры в Москве, Санкт-Петербурге и Калининграде, но сейчас, по словам банкира, спрос на ипотеку резко снизился.
Директора правового департамента банка «Ренессанс Капитал» Сергея Королева можно отнести к первой группе. Недавно он купил квартиру за 30 млн рублей, оформив на половину этой суммы рублевый ипотечный кредит в ВТБ 24 под 15,35% годовых. Он начал поиск квартиры еще в ноябре 2008-го, рассчитывая купить жилье дешевле, но только сейчас смог диктовать свои условия продавцам. Дешевеющая недвижимость делает выгодными даже подросшие банковские ставки.
С начала кризиса цена недвижимости, по данным Irn.ru, упала на 36%, с $6100 до $3900 за кв. м. Для примера возьмем московскую квартиру, которая летом 2008-го стоила $625 000, а сегодня оценивается в $400 000, ипотечный кредит на ее покупку готов предоставить ОТП-банк. Сумма первоначального взноса до кризиса составляла около четверти от стоимости квартиры, сегодня — 40%. Из-за падения цен эта сумма в долларах даже уменьшилась — со $162 500 до $160 000.
Для покупки квартиры теперь требуется занять $240 000 вместо необходимых ранее $462 500 — почти в два раза меньше. Ставка по ипотеке в ОПТ-банке выросла с 10,5% до 13,0% годовых в долларах. Однако по 15-летнему кредиту сегодня придется платить $3037 в месяц против $5072 в месяц до кризиса. Платеж, на который прежде всего обращает внимание заемщик, стал меньше и в рублях, даже с учетом девальвации, отмечает директор дирекции развития розничных продуктов ОТП-банка Игорь Антонов. (В нашем примере разница — около 30 000 рублей.) Заемщик остается в выигрыше, если ставка по кредиту не превышает 18% годовых в долларах.
Рынок ипотечных кредитов сегодня очень разнороден. Длинные деньги есть только у государственных банков или «дочек» иностранных банков. В «Уралсибе», например, максимальный срок кредита на покупку жилья ограничили семью годами, в «Возрождении» дают деньги и на 15 лет, но не более $150 000. В некоторых банках корреспонденту Forbes посоветовали не заполнять заявку на кредит — все равно ее никто рассматривать не будет. При этом теоретически можно занять и по докризисным ставкам, например, кредит под 10,3% в долларах обещает Оргрэсбанк.
В последнее время экономисты предсказывают снижение доллара по отношению к мировым валютам и укрепление валют развивающихся стран. Поэтому занимать в долларах кажется правильным решением. Однако валютные риски сегодня слишком велики, и достаточно незначительной девальвации рубля, чтобы выгода от снижения цен на рынке недвижимости испарилась. Выход — искать банки с низкими рублевыми ставками. Сбербанк с его 14,25% в рублях выглядит привлекательно, несмотря на традиционную проблему — найти двух поручителей с «белой» зарплатой.
Есть еще один довод в пользу сегодняшней ипотеки, о котором, правда, большинство заемщиков пока не задумываются. Рано или поздно ставки будут снижать не только иностранные банки, но и российские. А это даст возможность сегодняшнему заемщику в будущем рефинансировать кредит и сэкономить на процентах.