Пока рынок недвижимости Казахстана в кризисе, инвесторы из этой страны продолжают застраивать Москву, Новосибирск и другие российские города. Надолго ли их хватит?
В конце декабря 2007 года Владимир Путин вручил Тимуру Кулибаеву, зятю президента Казахстана Нурсултана Назарбаева, орден Дружбы. Награду из рук российского президента Кулибаев получил «за вклад в укрепление дружбы и сотрудничества в сфере развития топливно-энергетического комплекса России и Казахстана».
До осени 2007-го Кулибаев был зампредом государственного холдинга «Самрук», в который входят крупнейшие госпредприятия Казахстана, в том числе энергетические. Незадолго до назначения Кулибаева Россия, Туркмения и Казахстан подписали соглашение о строительстве Прикаспийского газопровода.
Тимур Кулибаев не только государственный деятель, но и владелец одной из крупнейших в стране финансово-промышленных групп, ядром которой является Народный банк Казахстана (бывший Сбербанк). В Казахстане 35 кредитных организаций (в России — около 1100), но 60% всех банковских активов страны приходится всего на три банка — Казкоммерцбанк, «Тураналем» и Народный банк Казахстана. Все они, в отличие от крупнейших российских банков, частные. Именно вокруг банков сформированы финансово-промышленные группы.
Инвесторы из соседней страны давно обосновались в России, начав с самого простого и понятного для них бизнеса — недвижимости. Экономика Казахстана во многом схожа с российской: залог успеха — высокие мировые цены на сырье. Экспорт нефти, газа и руд в последние восемь лет обеспечивает рост ВВП Казахстана в среднем на 10% в год. Казахстан владеет 17% мировых запасов урана, 7,5% цинка, 5% серебра, 4% железной руды, 3,3% нефти и т. д. Как и в России, сверхдоходы от экспорта с 2000 года оседают в Cтабилизационном фонде, размер которого составляет сейчас $20 млрд.
Хлынувшая в страну валюта подогревает строительный бум: на глазах растет новая столица Астана, прозванная могильником для нефтедолларов, футуристические здания и целые кварталы возникают на месте советской застройки в старой столице Алма-Ате. Однако продолжать активное строительство в Казахстане бессмысленно: население страны — всего 15 млн человек, а объем внутренних инвестиций с 1991 года составил $80 млрд.
«У нас расти дальше тяжело, Россия — самый логичный путь для экспансии», — говорит Булат Мукушев, председатель правления компании «НБК-финанс», российского дочернего подразделения Народного банка Казахстана (документы в ЦБ РФ на получение банковской лицензии уже поданы).
В июле 2007 года в городе Шахты Ростовской области под марши казачьего военного оркестра был торжественно открыт Ростовский электрометаллургический завод. Строительство предприятия, принадлежащего российскому холдингу «Эстар», было профинансировано за счет кредита Народного банка Казахстана в $150 млн. Среди гостей присутствовала и делегация банка во главе с высоким седовласым мужчиной в светлом костюме. Президент Народного банка Казахстана Григорий Марченко (бывший председатель Национального банка страны) говорит, что вверенная ему кредитная организация инвестирует в России $1,5 млрд.
Банк уже построил торгово-развлекательный центр в Новосибирске, потратив $50 млн, еще есть проекты в Калининграде, Москве, Санкт-Петербурге, Челябинске. Собственно с недвижимости и началось сотрудничество банка с «Эстаром». Полтора года назад генеральный директор инвестиционной компании «Мир Инвест» (принадлежит «Эстару») Василий Старожук нашел партнеров для финансирования строительства торгово-развлекательного комплекса в Новосибирске, а чуть позже узнал, что в городе реализуется еще один аналогичный проект. «Я заинтересовался, кто финансирует, — рассказывает Старожук. — Так вышли на Народный банк Казахстана, руководство которого выразило желание поучаствовать в металлургическом проекте». Булат Мукушев говорит, что сейчас портфель проектов «НБК-финанс» — около $300 млн, до конца года он готов его увеличить до $1 млрд.
До перехода в прошлом году в Народный банк Мукушев с 2003 года занимался финансированием российских проектов Казкоммерцбанка. Именно поэтому ему и его команде Народный банк Казахстана сделал предложение, от которого, как говорит сам Мукушев, они не смогли отказаться.
Первым из казахских инвесторов в начале 2000-х на российском рынке появилась алма-атинская компания Capital Partners, основанная Сержаном Жумашевым. «Честно говоря, мы побаивались здесь работать, думали, препоны будут разные ставить, — признается в интервью Forbes Жумашев. — Но в итоге все очень хорошо получилось». По его словам, Capital Partners вложила в российские проекты $1,3 млрд.
Проекты компании в основном финансирует Казкоммерцбанк, поэтому приято считать, что Capital Partners и банк являются родственными структурами. Однако в Казкоммерцбанке уверяют, что он с девелоперской компанией не аффилирован. По словам Сержана Жумашева, основной акционер и председатель совета директоров Казкоммерцбанка Нуржан Субханбердин — его давний и хороший друг, но не партнер по Capital Partners. «Шестьдесят процентов компании принадлежит мне. Мы с Нуржаном давние и большие друзья, но акционером Capital Partners он не является», — уверяет Сержан Жумашев.
Еще в 2001 году Жумашев купил бизнес-центр «Самсунг» площадью 11 500 кв. м в самом центре Москвы и через два года, по его словам, выгодно продал. В 2004 году Capital Partners приобрела права на строительство отеля на месте бывшей гостиницы «Интурист» на Тверской и к лету 2007 года построила пятизвездный Ritz-Carlton (кредит на строительство в размере $150 млн выдал Казкоммерцбанк).
Осенью 2006 года Capital Partners начала строить огромный (330 000 кв. м) торгово-офисный комплекс «Метрополис» рядом с метро «Войковская», и уже в конце года Жумашев продал 80 000 кв. м будущих торгово-развлекательных площадей за €200 млн голландской Rodamco, одной из крупнейших в Европе компаний, специализирующихся на управлении недвижимостью.
По такой же схеме Жумашев вышел из проекта по созданию логистического парка в Подмосковье, начатого в 2006 году. Осенью прошлого года проект был продан консорциуму из Deutsche Bank, AIG Global Real Estate и Redwood Group. Capital Partners вложила в проект $300 млн, а продала, по словам Жумашева, за $400 млн. Консорциуму достались 200 000 кв. м уже построенных складских площадей в Пушкине и 800 000 кв. м строительных площадок для будущих складов недалеко от Домодедова.
Казкоммерцбанк инвестирует деньги на рынке российской недвижимости не только через Capital Partners. Подконтрольный банку холдинг Meridian Group, к примеру, приобрел право на строительство торгово-развлекательного комплекса в Санкт-Петербурге на площадке, где в начале 1990-х планировалось построить вокзал скоростной магистрали Москва — Санкт-Петербург.
Кроме того, у Казкоммерцбанка в России есть дочерний Москоммерцбанк и инвестиционная компания East Capital. Вклад банка в российскую экономику, как сказал Forbes управляющий директор и член правления Казкоммерцбанка Магжан Аузов, на сегодня составляет около $4 млрд.
Еще один тандем казахских инвесторов на российском рынке недвижимости — банк «Тураналем» и инвестиционно-промышленная группа «Евразия». Здесь относительно родственных связей вопросов не возникает. Председатель совета директоров «Тураналема», бывший министр энергетики Казахстана Мухтар Аблязов говорит, что ему принадлежит значительная доля акционерного капитала банка. Какая именно, не уточняет, но уверяет, что это пакет «достаточный для того, чтобы считались». А вот про ИПГ «Евразия» в интервью Forbes Аблязов сказал, что это его личный проект.
Аблязов зарегистрировал «Евразию» в 2003 году и в том же году познакомился с Павлом Фуксом, совладельцем компании «Техинвест». «В течение трех месяцев мы нашли общий язык и приступили к сотрудничеству», — вспоминает Фукс. В рамках этого сотрудничества «Евразия» выкупила у «Техинвеста» торговый центр «Калужский» на Профсоюзной улице (сначала 20%, а потом и полностью). По такой же схеме компания Аблязова стала владельцем проекта «Техинвеста» по строительству торгово-развлекательного центра «Павелецкий» (100 000 кв. м, сдается в 2009 году).
Кроме того, сейчас «Евразия» совместно с компанией Павла Фукса Mos City Group строит 75-этажный небоскреб «Евразия Тауэр» в Москва-Сити (208 000 кв. м, окончание строительства в 2009 году), а самостоятельно — финансовый центр на Кутузовском проспекте (100 000 кв. м, сдается в 2009 году).
Вот уже два года компания работает над проектом по созданию сети индустриально-складских парков. Планируется, что к 2011 году «Евразия» построит 28 таких парков в России, Украине, Казахстане и Турции, их общая площадь превысит 9,3 млн кв. м. Уже сданы первая и вторая очередь складского комплекса «Северное Домодедово» в Подмосковье, начал работать терминал «Пышма» в Свердловской области, ведется строительство аналогичного объекта в Санкт-Петербурге.
По словам генерального директора ИПГ «Евразия» Игоря Кононко, сейчас компании принадлежит 60 000 кв. м офисно-торговой недвижимости и 400 000 кв. м складской. Капитальные затраты «Евразии» составили уже $1 млрд.
В начале прошлого года на четырех гектарах засыпанного строительным мусором оврага на Поклонной горе вырыли огромную яму: «Евразия» закончила рекультивацию и подготовительные работы на площадке, отведенной для строительства самого глубокого в Европе и крупнейшего в Восточной Европе московского океанариума. Комплекс с огромным резервуаром емкостью 12 млн л воды будет состоять из гостиницы, делового, развлекательного и торгового центров. Первую очередь планируется сдать в следующем году, а полностью завершить работы в 2011-м. Проект оценивается в $600 млн.
Еще более масштабный проект Мухтара Аблязова — строительство в районе Домодедова целого города с населением 150 000 человек. В городе будет и дешевое по столичным меркам жилье стоимостью от $100 000, и особняки по $1 млн и дороже. «Там будет и русский Голливуд, и русский Оксфорд», — обещает Аблязов. Срок реализации проекта — девять лет, стоимость — $15 млрд.
Хватит ли денег на многочисленные проекты, о которых так уверенно рассказывают казахстанские инвесторы?
Мировой кризис ликвидности, или попросту недостаток денег, спровоцированный проблемами на ипотечном рынке в США, сильно ударил по казахстанским банкам и экономике страны в целом.
«Рост ВВП Казахстана замедлился в 2007 году и продолжает терять темп в 2008-м… В 2008 году рост ВВП замедлится до 5–7%» — это из январского сообщения правительства страны. Власти Казахстана обеспокоены тем, что снижение кредитной активности казахстанских банков повлияло, в частности, на строительный рынок, многие компании были вынуждены приостановить работы в связи с финансовыми трудностями.
Сводки алма-атинского бюро агентства Reuters пестрят тревожными сообщениями: «Строительные площадки опустели, цены на недвижимость за несколько месяцев упали почти на треть, а работники крупнейшей строительной корпорации вышли на улицу, требуя вернуть долги по зарплате…»
Активы казахских банков росли в последние годы за счет непрерывного увеличения внешней задолженности. Во время мирового кредитного кризиса западные банки существенно сократили объемы кредитования казахстанских, рефинансироваться за счет размещения долговых бумаг стало почти невозможно и очень дорого. В конце года агентство Standard & Poor’s снизило прогнозы по рейтингам Народного банка Казахстана, Казкоммерцбанка и «Тураналема» на негативные. Одной из основных причин этого стала огромная доля строительства и недвижимости в кредитных портфелях банков — от 30 до 40%.
Дефицит средств остановил работу на строительных площадках Казахстана, президент страны Нурсултан Назарбаев даже был вынужден в октябре прошлого года выделить из Стабилизационного фонда $4 млрд для поддержки строительного сектора и банковской системы.
На российские проекты банков эта программа, конечно, не распространяется. «Средства, которые казахские строители инвестируют в России, получены большей частью на международных рынках. В период финансового кризиса возникает необходимость возврата денег в страну, — говорит Андрей Закревский, старший вице-президент компании Knight Frank. — Таким образом, деятельность казахских компаний в России будет заморожена либо вообще свернута».
Впрочем, начатые проекты можно продать. Например, большой опыт в этом уже есть у владельца Capital Partners Сержана Жумашева. Закревский говорит, что в любом случае казахские девелоперы внакладе не останутся: «Большинство из них рассматривали свою деятельность только как инвестиционную — купили по одной цене, добавили стоимость и продали».