Если вы решили купить жилье в кредит, ждать не стоит: ставки по ипотеке будут расти
Потенциальных покупателей жилья могли бы порадовать две вещи — падение цен на недвижимость и снижение ставок по ипотечным кредитам. Но пока поводов для оптимизма нет. По данным исследовательского портала irn.ru, цены на квартиры в Москве в рублях находятся на том же уровне, что и год назад (в среднем около 111 000 рублей за кв. м). Надежды на снижение ставок по ипотеке тоже не оправдались: эффективные ставки по кредитам на покупку жилья ползут вверх из-за разразившегося в Америке ипотечного кризиса.
В октябре 2006 года мы рассчитали эффективные процентные ставки (annual percentage rates — APR) по ипотечным кредитам в крупных российских банках, используя методику британского банковского регулятора Financial Services Authority (FSA). В отличие от ставки, которую объявляют банкиры, APR учитывает все расходы заемщика при оформлении кредита и его выплате. В расчет входят стоимость страховки, комиссия за выдачу ссуды, услуги нотариуса и т. д.
Необходимость такого исследования была связана с тем, что российские банки не сообщали эффективные ставки, тогда как в США и европейских странах эта информация общедоступна, ее можно найти в рекламных буклетах или на сайтах банков. Расчеты Forbes в 2006 году показали, что при заявленных ставках 10–13,5% APR по ипотеке достигали 11,9–14,7%. С тех пор изменились как ставки, так и требования по раскрытию информации, предъявляемые российским банкам.
Например, в июле прошлого года Центробанк фактически обязал банкиров сообщать заемщику эффективную ставку (в инструкции ЦБ она называется IRR — internal rate of return, формула расчета по сути та же, что и у FSA). Правда, ЦБ ввел эту норму в мягкой форме. По указанию ЦБ банк должен сообщить ставку в договоре или иным образом. Приписка «иным образом» оставила банкам свободу маневра.
Москвичка Елена (фамилию она просила не называть) в августе взяла ипотечный кредит в Банке Москвы на 120 000 швейцарских франков под 7,9% годовых. С эффективной ставкой (8,3%) ее ознакомили лишь на этапе заключения договора. «Сотрудник банка попросил подписать бумагу, в которой была указана ставка, но затем забрал документ», — рассказывает Елена. В кредитном договоре, который она получила на руки, эффективная ставка не фигурировала.
У других банков с раскрытием APR дела обстоят тоже не лучшим образом. Банки уверяют, что готовы сообщить эффективную ставку после подачи документов на получение кредита. Именно это сказали корреспонденту Forbes в «ДельтаКредите» и «Уралсибе». В Москоммерцбанке и «КИТ Финансе» заявили, что до заключения договора ставка не будет раскрыта, поскольку она не сильно отличается от объявленной.
Впрочем, даже если банки назовут APR, сравнивать их не корректно. Банки вычисляют эти ставки по-разному, некоторые исключают из расчета обязательные платежи, например оплату нотариальных услуг, отмечает представитель кредитного брокера «Фосборн Хоум».
Чтобы сравнить условия ипотечных программ банков, мы повторили эксперимент по расчету APR (см. таблицу). В качестве примера рассмотрели следующий случай: 30-летний мужчина собирается взять в долг $400 000 на 15 лет и купить квартиру в сталинском доме в Москве стоимостью $550 000. Информация об условиях кредитования собиралась в call-центрах и на сайтах банков.
Подсчеты показывают, что за полтора года APR по ипотеке хотя и незначительно, но выросли и составили 12–15,2% годовых. «Из-за глобального кризиса ликвидности ресурсы для большинства банков стали дороже, и осенью по рынку прокатилась волна повышения ставок», — объясняет гендиректор «Фосборн Хоум» Василий Белов. При этом банки почти прекратили выдачу ипотеки без первого взноса, в результате чего, по оценкам Белова, средний объем выдаваемых кредитов упал на 7–13%.
Рынок, разумеется, знал и более высокие ставки, чем сейчас. Летом 1998 года крупные банки выдавали кредиты на покупку жилья под 20–30% годовых в долларах. В начале 2000-х ставки снизились до 18–20%. В 2004–2005-м годах, когда появились новые игроки, ставки упали до 12–14%, а к лету 2007-го достигли своего исторического минимума — 9–11%. Теперь ипотека растет в цене.
Рекордная APR (из банков, включенных в наш список) — 15,2% у «КИТ Финанса». В ноябре банк поднял ставки примерно на 1%. Теперь даже при «белом» доходе (здесь и далее приводятся цифры для рассматриваемого нами примера) объявленная ставка по кредиту составляет 12,99%, а ежемесячный платеж — $5058. Общая итоговая сумма всех выплат по кредиту, включая расходы на страхование, за 15 лет составит $960 403. Высокая эффективная ставка (13,8%) и в Москоммерцбанке, который в августе повысил свои тарифы. Причина — в значительных ежемесячных платежах и высоких расходах на оформление кредита. Комиссия за выдачу наличных или безналичный перевод на счет продавца квартиры равна 2% от размера кредита (в нашем примере — $8000).
В сентябре 2007 года Городской ипотечный банк, который год назад был самым привлекательным по APR, поменял принципы расчета ставок для заемщиков. Например, кредиты на 15 лет стали дороже в среднем на 0,3–0,5% для людей с «белым» доходом и справкой НДФЛ-2, а кредиты на 20–25 лет подешевели для тех, кто подтверждает доход по форме банка. Михаил Бусыгин, член правления ГИБа, говорит, что по статистике банка люди гасят кредиты практически одинаково вне зависимости от того, как они получают зарплату. Кроме того, банк поднял ставки по кредитам с минимальным первым взносом.
Дешевле всего взять кредит в банке «ДельтаКредит», который входит в группу Societe Generale, и в государственном ВТБ 24. Ежемесячные платежи у них невелики ($4298 и $4360), расходы на страхование примерно одинаковы — около $44 000. Эти банки сохранили доступ к дешевым ресурсам, несмотря на кризис ликвидности в США. «В результате проблем с ликвидностью в выигрыше оказались госбанки и «дочки» западных финансовых групп», — объясняет Белов из «Фосборн Хоум».
Сбербанк — еще один госбанк, чьи ипотечные программы сейчас дешевы. В 2007 году он снизил ставку по валютным кредитам с 13,5%, до 11,25%, а его APR упала с 14,75% до 12,3%. Банк по-прежнему взимает самые низкие комиссии на этапе заключения сделки (расходы равны примерно $500) и позволяет экономить на страховке. В отличие от большинства частных банков, которые требуют от заемщика страховать три риска (потерю трудоспособности, ущерб имуществу и потерю прав собственности), Сбербанк ограничивается условием страхования имущества (тариф 0,2–0,35% от суммы кредита). Общая сумма выплат по кредиту у Сбербанка традиционно самая низкая — $750 260, так как это единственный банк, применяющий дифференцированную систему платежей. Минусы: Сбербанк требует двух поручителей по кредиту, а первый платеж по дифференцированной системе существенно выше, чем платежи у других банков (затем он снижается по мере сокращения долга; см. таблицу).
Эксперты считают: требования к заемщикам будут ужесточаться, а ставки вырастут. Уже с осени банки, активно предлагавшие ипотеку без первого взноса (в первую очередь Банк Москвы и ВТБ 24), фактически отказались от этой услуги. Причина не только в желании банкиров отсечь самых малообеспеченных заемщиков, но и в замедлении роста цен на недвижимость.
«Пока жилье активно дорожало, все было в порядке», — поясняет исполнительный директор по розничному бизнесу «Уралсиба» Василий Палаткин. Банки выдавали кредиты с нулевым взносом, а через три месяца рост стоимости квартиры обеспечивал запас, который при банкротстве заемщика покрывал возможные судебные издержки и потери при быстрой продаже квартиры. Сегодня отсутствие первого взноса делает кредит обеспеченным не полностью.
Палаткин говорит, что, если кризис в США будет развиваться, российские банки надолго утратят возможность привлекать за рубежом дешевые деньги и увеличивать объемы выдаваемых кредитов. По прогнозу Standard & Poor’s в 2008 году объем вновь выданных ипотечных кредитов в мире сократится примерно на 20% (в 2007 году он упал на 15%). В России также возможно снижение объемов выдачи кредитов, говорит Палаткин. По его словам, некоторые банки будут ограничивать объемы кредитования, некоторые — повышать рентабельность. «И то и другое приведет к росту ставок», — уверен он.
Белов и Палаткин считают, что к лету объявленные ставки по ипотеке могут вырасти на 1–2%. В этом случае ежемесячный платеж на каждые $100 000 вырастет на $62–130, а общий размер выплат за 15 лет увеличится на $11 000–25 000. Поэтому кредитный брокер рекомендует: если вы решили купить жилье в кредит, лучше делать это быстрее.