Домушники

Впрошлом году один из московских банков выдал ссуду в $3,5 млн под залог квартиры в самом центре Москвы, на Чистых прудах. Практически сразу после этого заемщик перестал платить по кредиту. Сейчас банк пытается продать заложенную квартиру и вернуть деньги, но пока безуспешно. В этом доме аналогичные квартиры стоят не дороже $2,5 млн.

Банку еще, можно сказать, повезло. Как рассказывает Артур Александрович, гендиректор долгового агентства «Пристав» (пытается взыскать долг с заемщика), изначально в документах оценочной компании значилась сумма $5 млн, но банк на всякий случай снизил сумму кредита. «Возможно, это был сговор получателя кредита с оценщиком», — заключает Александрович.

Скорее всего, банк столкнулся с классическим случаем мошенничества, в котором участвуют владелец квартиры и оценщик. Заложив банку жилье выше рыночной стоимости, мошенники кладут себе в карман разницу. «В прошлом году у нас была проблема с кредитом на подмосковный коттедж в размере $500 000. Заемщик перестал платить, а реальная цена дома оказалась ниже суммы кредита», — рассказывает Forbes менеджер крупного московского банка. Оценщик завысил стоимость коттеджа примерно на 30%. После того как случай повторился, банк принял меры — стал более тщательно проверять отчеты об оценке коттеджей.

Иногда простейшая схема усложняется: в сговор вступают продавец жилья, покупатель и оценщик. Банк выдает кредит на покупку недвижимости, превышающий ее рыночную стоимость. Мошенники делят деньги, а у банка в залоге остается дешевая квартира или коттедж.

Масштабы ипотечного бизнеса растут. По данным Центробанка, только за три квартала 2007 года общий долг заемщиков по ипотеке перед банками вырос на 108%, до 486 млрд рублей ($19,5 млрд), а число банков, выдающих ипотечные кредиты, увеличилось с 498 до 577.

Растет и число дефолтов. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое занимается рефинансированием ипотечных кредитов (выданных большей частью в регионах), с начала 2007 года по 1 октября доля закладных, по которым произошел дефолт, выросла в портфеле агентства с 0,5 до 2,7%, а закладных с отдельными нарушениями в обслуживании кредита — с 1,1 до 6,3%. Каков вклад мошенников в эту статистику? Таких данных у АИЖК нет — доказать факты сознательного обмана банка пока никому не удавалось.

В США, например, этим занимается Федеральное бюро расследований. В 2006 году ФБР зафиксировало 35 617 эпизодов, имеющих признаки ипотечного мошенничества, а объем связанных с ними убытков ипотечных компаний и банков составил $946 млн. При этом восемь из десяти случаев мошенничества происходят при участии инсайдеров — банкиров, сотрудников ипотечных брокеров и т. п.

«В ряде городов развивать ипотеку просто невозможно, там работают организованные группы из риелторов, оценщиков, иногда и сотрудников банков», — рассказывает на условиях анонимности юрист московского банка. По его словам, самые проблемные регионы — Башкирия и Алтайский край. О масштабах бедствия говорят сами оценщики. Согласно исследованию оценочной компании Swiss Appraisal, проведенному в IV квартале 2007 года, доля договорных сделок с физлицами в России у небольших оценочных компаний достигает 63%. «То есть практически 2/3 сделок осуществляются с мошенничеством», — пишут авторы исследования.

С 1 января по закону об оценочной деятельности оценщик должен быть членом одной из саморегулируемых организаций (СРО), которые разрабатывают стандарты и создают компенсационный фонд. Из этого фонда СРО должна оплачивать ущерб, нанесенный оценщиком. Впрочем, максимальная сумма выплаты не может превышать 600 000 рублей. При нынешних ценах на недвижимость это капля в море. Кроме того, средства фонда СРО тратит, если оценщик признан виновным по суду.

Но сложность заключается именно в том, чтобы доказать злой умысел в действиях оценочной компании. Банкиры отмечают, что привлечь ее к ответственности практически невозможно. «Юридически оценщик даже не обязан проверять, что объект оценки реально существует в природе, — сетует собеседник Forbes, — вся работа проводится на основе документации и фотографий».

Банки пытаются бороться с ипотечными мошенниками незамысловатыми методами. Константин Артюх, директор юридического департамента «ДельтаКредита», говорит, что банк перепроверяет информацию, поступающую к нему от потенциальных заемщиков. Вице-президент Пробизнесбанка Марина Жукова рассказывает, что при регистрации сделки сотрудник банка обязательно сопровождает клиента и лично получает закладную.

Чтобы избежать потерь из-за недостоверной оценки, банкиры обмениваются информацией о подозрительных оценщиках. Кроме того, в штате банков есть технические специалисты, которые самостоятельно проводят оценку недвижимости, если у банка возникают сомнения в достоверности оценки (например, в Городском ипотечном банке). Основной принцип — как можно меньше доверия.