По семейным обстоятельствам

Владелец агентства недвижимости МИАН Александр Сенаторов охотно рассказывает об обширных планах развития своей компании в регионах, об открытии офисов продаж в крупных российских городах и о благотворительности: учрежденной им детской литературной премии «Заветная мечта» и проекте бесплатного жилища для приезжих студентов в историческом «Доме Наркомфина» в центре Москвы. Но все эти планы имеют смысл, если МИАНу удастся отбить атаку налоговых чиновников, утверждающих, что компания, входящая в четверку крупнейших агентств недвижимости страны, виновна в неуплате налогов на сумму в десятки миллионов долларов. Только за 2003-й ей начислили налогов и штрафов на миллиард рублей (около $40 млн), а ее работу за следующие годы налоговики еще собираются тщательно проверить.

С тех пор как претензии налоговиков стали достоянием общественности в июле этого года, облигации МИАНа упали в цене и торгуются теперь с доходностью, свойственной «мусорным» бумагам, — 32%. Компанию покидают сотрудники. Точной статистики оттока нет, но, например, в агентстве недвижимости «Домострой» почти вся команда риелторов, занятых продажей новостроек, сформирована из бывших сотрудников МИАНа. Ушли гендиректор управляющей компании группы Сергей Озеров и руководитель компании «МИАН-Девелопмент» Анатолий Морозов.

Пресса обсуждала самые разные версии происходящего. В статье «Ведомостей» «дело МИАНа» сравнивалось с «делом ЮКОСа». В «Коммерсанте» говорилось, что таким образом ФНС решила «вывести рынок недвижимости из тени». «Газета.ru» намекала на передел рынка.

В случае с МИАНом перераспределять действительно есть что. Оборот группы приближается к $500 млн (консолидированная отчетность не публикуется). Но куда более важен другой показатель: в портфеле девелоперских проектов МИАНа — больше миллиона квадратных метров, то есть компания может построить недвижимости примерно на $6 млрд в нынешних московских ценах. Это сопоставимо с показателями таких заметных девелоперов, как «ДОН-Строй» или ПИК. Риелторская же деятельность приносит МИАНу только 10% доходов — хотя именно с посредничества по купле-продаже квартир когда-то начиналась история группы.

Александр Сенаторов утверждает, что сам он в жизни ни одной клиентской квартиры не продал. Сын преподавательницы МФТИ, он окончил престижную физматшколу, участвовал в олимпиадах, поступил в Московский институт радиоэлектроники и автоматики. Поработав в нескольких банках, создал вместе с двумя одноклассниками собственный. Но в 1994-м 26-летний бизнесмен долю в своем первом банке продал — говорит, что у него с партнерами разошлись взгляды на развитие бизнеса. С партнерами он с тех пор расходился не раз.

В 1995 году Сенаторов вместе со своим знакомым Игорем Разлуцким основали компанию «Московское инвестиционное агентство недвижимости» (МИАН). Разлуцкий уже был совладельцем риелторской конторы, так что опыт в купле-продаже жилья хотя бы у одного из основателей МИАНа был. Тогда, в середине 1ˆ990-х, риелторы занимались преимущественно расселением коммуналок и зарабатывали на высокой комиссии. (С Разлуцким Сенаторов не смог ужиться: они расстались в 2001 году. Бывший партнер строит теперь жилье в Подмосковье и говорить о Сенаторове в интервью Forbes отказался.)

Войти в большой бизнес МИАНу помог руководитель Управления внебюджетного планирования Москвы Леонид Краснянский. В то время управление Краснянского было инвестором и продавцом практически всех московских новостроек. Как утверждает Сенаторов, ему выделили «тестовый объем» жилья, МИАН успешно его продал, стал одной из уполномоченных компаний управления и до сих пор ею остается (само управление позже превратилось в Департамент инвестиционных программ в строительстве, ДИПС).

C 1997-го и примерно до 2003 года все крупнейшие объекты для продажи Сенаторов получал через ДИПС. Сотни тысяч квадратных метров в московских районах Южное Бутово и Марьино, десятая часть крупного района Куркино были проданы через МИАН. Старые банковские связи давали Сенаторову доступ к кредитам и возможность не просто брать квартиры на реализацию, но и выкупать их на начальных этапах строительства, что значительно выгоднее. А потом МИАН и сам стал застройщиком, начав инвестировать в строительство домов вместе с компанией «Интеко», принадлежащей жене московского мэра Елене Батуриной.

МИАН всегда стоял особняком на риелторском рынке. «Сенаторов — авторитарный человек, одиночка», — говорит одна из его бывших сотрудниц. Когда создавалась Российская гильдия риелторов (РГР), МИАН отказался в нее войти. «Мы не совсем понимали, чем занимается эта организация» — утверждает Сенаторов. А вот вице-президент РГР Константин Апрелев, по его словам, готов присягнуть, что причиной отказа МИАНа было «нежелание ущемлять свои экономические интересы в интересах потребителей, заключать более мягкие договоры», чего требовали стандарты гильдии. Сенаторов пытался сам создать консорциум крупнейших игроков риелторского рынка — МИАНа, «Миэля», «Инкома» и МГСН, но этот консорциум, просуществовав два года, развалился.

Распался и созданный в 2005-м союз МИАНа с компанией «Ингеоком», принадлежавшей ныне покойному предпринимателю Михаилу Рудяку. В рамках этого партнерства планировалось построить «Театральный квартал» — десятки тысяч квадратных метров жилья в фешенебельном районе рядом со зданием Государственной думы. МИАН должен был вложить $200 млн, однако в прошлом году партнеры разделили проекты: МИАН вышел из «Театрального квартала», а «Ингеоком» — из проекта другого жилого комплекса МИАНа.

Но, с партнерами или без, Сенаторов наращивал бизнес. Согласно информационному меморандуму компании, в 2005 году выручка группы компаний МИАН выросла почти в 6 раз, до $302 млн, чистая прибыль за это же время увеличилась в 2 раза, до $15 млн. (Снижение рентабельности компания объясняла «стремительным» ростом инвестиций в девелоперские проекты.) И в этот ответственный для компании момент Сенаторов отошел от управления. «Со второй половины 2005 года он не слишком вникал в оперативную деятельность», — рассказывает Сергей Озеров, бывший с лета 2004-го по лето 2007 года гендиректором ЗАО «МИАН». Основатель МИАНа и сам признает: «Долгое время я не занимался бизнесом [с такой интенсивностью], как раньше и как вынужден заниматься сейчас». В чем дело? Источник в компании утверждает, что Сенаторов ушел в частную жизнь: он женился, и у него родилась дочь.

Между тем еще летом 2005 года в компании началась налоговая проверка.

Проверка шла с лета 2005-го по 2006 год — федеральная налоговая служба (УФНС) проверяла действия нижестоящей инспекции, которая раньше не нашла в действиях компании нарушений. Налоговики изучали документы, опрашивали сотрудников компании. По словам Сергея Озерова, он был уверен, что ранее сделанные выводы просто подтвердятся — в МИАНе считали, что идет внутренний аудит вышестоящим подразделением ФНС нижестоящего. Но присланный в компанию акт проверки содержал миллионные суммы доначисленных налогов. МИАН решил оспорить выкладки налоговиков в суде, суд рассматривал дело очень долго, но все же признал правоту УФНС.

Суть претензий налоговиков к МИАНу такова. Покупателю, желающему приобрести квартиру в новостройке, предлагали купить по цене квартиры вексель другой компании. Потом этот вексель передавался ЗАО «МИАН» в качестве оплаты по договору соинвестирования — но не по номиналу, а по более низкой цене. Когда дом достраивался и квартиры переходили в собственность ЗАО «МИАН», договор соинвестирования расторгался, заключался договор уступки прав требования на квартиру и происходил взаимозачет требований. По мнению налоговиков, подтвержденному решениями арбитражного и апелляционного судов Москвы, МИАН специально создавал компании, выпускавшие векселя для того, чтобы занижать выручку и уходить от уплаты налога на прибыль и НДС.

«О решении суда я узнал незадолго до того, как информация об этом появилась в прессе, — утверждает теперь Сенаторов. — Мне пришлось вернуться». МИАН пытался доказать налоговикам, что не имел никакого отношения к компаниям, выпускавшим векселя, но ни налоговики, ни суд с этим не согласились. Кроме того, МИАН доказывает, что сама по себе примененная налоговиками схема начисления НДС была неверной.

То, что дело дошло до суда и было проиграно, Сенаторов связывает со своим отсутствием в компании. «Странно требовать от наемного менеджера исполнения функций владельца, — говорит он. — Я не снимаю с себя ответственности, просто объясняю, как было: я был занят другими делами». В свою очередь Озеров утверждает, что предотвратить катастрофическое развитие событий ему в любом случае не удалось бы: проверяющие больше общались с бухгалтерами, чем с ним, а в 2002–2003 годах, то есть в период, который проверялся, гендиректором компании был сам Сенаторов. Кроме того, даже отойдя от оперативного управления, Сенаторов каждый день появлялся на работе и не мог не знать о проверке. В результативной части решения арбитражного суда Москвы говорится: Сергей Озеров на вопросы налоговиков отвечал, что не имел отношения к деятельности компании в описанные годы, а Сенаторов, если верить документу, и вовсе на вопросы не отвечал.

После всего случившегося Озеров с Сенаторовым вряд ли смогли бы работать вместе. Сенаторов вспоминает: «Мы встретились, посмотрели друг другу в глаза и решили — расходимся». А Озеров утверждает, что решение об уходе он принял еще до получения акта налоговой проверки: заканчивался третий год его директорства в МИАНе, для наемного менеджера это большой срок. Всякую связь между налоговыми проблемами и своим уходом из компании он категорически отрицает.

Оправданны ли предположения, что атака на МИАН стала попыткой ФНС сделать рынок недвижимости более прозрачным? По словам вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, каждая фирма, работающая на рынке новостроек, оптимизирует налогообложение «на свой страх и риск», но все риелторы, с которыми говорил он, утверждают, что вексельных схем не применяли. То же самое заявили представители крупнейших риелторских компаний и корреспонденту Forbes.

Однако по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», по вексельной схеме все еще реализуется 24% квартир в новостройках Москвы и области. Применение вексельных схем в принципе невозможно после вступления в силу в 2005 году федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве», однако дома на множестве площадок, полученных девелоперами до подписания этого закона, продаются до сих пор. Застройщики теперь заключают с покупателями предварительные договоры долевого участия или купли-продажи — по оценкам юристов, эти схемы немногим лучше вексельной.

Арбитражный суд Москвы и апелляционные арбитражные суды признали в июне и октябре, что компания МИАН создала незаконную вексельную схему для ухода от налогов. Предстоит рассмотрение дела в кассационной инстанции, налоговые инспекторы проверяют документацию компаний, входящих в группу МИАН за 2004 и 2005 годы.

А что же сам Сенаторов? Собирается бороться. «Вторым Ходорковским я себя не считаю, — говорит он. — Что касается возможной потери компании, всякое, конечно, бывает, но мне кажется, что это не тот случай».

Только цифры

• Акции 9 российских девелоперских компаний торгуются сейчас на биржах. Рынок недвижимости постепенно перестает быть таким непрозрачным, как раньше.
• $7 млрд вкладывают в строительство жилья в Москве каждый год компании-инвесторы и правительство города.
• 100% и больше на вложенный капитал можно заработать, если купить строящееся жилье у застройщика оптом, а после окончания строительства продать его в розницу.
• 1,5–2 года проходит в Москве между сдачей дома госкомиссии и оформлением квартир покупателям в собственность.

Источник: Московское правительство, «Индикаторы рынка недвижимости», Forbes