Города–призраки

В Федеральном агентстве по строительству (Росстрое) любят рассказывать историю о том, как несколько лет назад владелец инвестиционной компании «Нафта Москва» Сулейман Керимов пытался пролоббировать изменение Налогового кодекса ради возможности построить один-единственный промышленный объект. Керимов собирается возвести в трех километрах к западу от столицы целый город — 3 млн кв. м дорогого жилья. Городу нужно электричество, и «Нафта Москва» хочет построить там новую ТЭЦ. Но вот беда: мало того что по существующим нормативам эту ТЭЦ нужно обязательно передать на баланс энергетикам, за это еще придется заплатить — либо налог на дарение, либо НДС. С этой несправедливостью и пыталась бороться «Нафта Москва», изменив Налоговый кодекс.

Не понадобилось. В июле город Керимова, который называется «Рублево-Архангельское», вошел в число так называемых экспериментальных проектов комплексного освоения территорий, предусмотренных национальным проектом «Доступное жилье». Теперь электростанцию ему построит РАО ЕЭС.

Стать участником одной из целевых программ проекта «Доступное жилье» — настоящий подарок для застройщика. Росстрой будет следить, чтобы инициатора комплексного освоения территорий не обременяли ставшими привычными для любого российского девелопера обязательствами вроде строительства новых стадионов, мостов и дорог. «Допустим, у девелопера не получается решить вопрос с подключением к сетям, — объясняет руководитель Росстроя Сергей Круглик. — А мы решаем. Или тот же газ… Руководит нацпроектом [«Доступное жилье»] председатель совета директоров «Газпрома» Дмитрий Медведев — это тоже ресурс, который можно использовать».

Защитой от произвола местных властей и естественных монополистов дело не ограничивается. Те строители, кто сумеет присоединиться еще к одной программе нацпроекта «Доступное жилье» — федеральной целевой программе (ФЦП) «Жилище», могут рассчитывать на прямые государственные вливания: им до 2010 года из бюджетов разных уровней будет выделено около $1,5 млрд. Куда пойдут эти деньги?

Во-первых, федеральный и региональный бюджеты будут субсидировать процентную ставку по кредитам, которые девелопер взял на создание инфраструктуры: фактически девелоперам предлагают бесплатные деньги. Под эти кредиты будут выдавать госгарантии. Во-вторых, федеральный бюджет выделяет средства на строительство автомобильных дорог к объектам-миллионникам. По подсчетам Сергея Круглика, только снятие с инвестора бюрократических обременений может снизить его затраты при строительстве жилого района на 30–40%. Экономия на банковских процентах для участников ФЦП «Жилище» — еще процентов пять от себестоимости строительства, на подъездных дорогах к району — в среднем $2 млн за километр.

Привлекательно? Еще бы: рентабельность типового строительства в России составляет в среднем 25% за весь срок проекта. Так что недостатка в желающих присоединиться к федеральной программе «Доступное жилье» нет. В утвержденном в июле списке программ комплексного освоения территорий (участники таких программ обязуются возвести не менее 1 млн кв. м жилья каждый) 22 компании. Помимо «Нафта Москва» с «Рублево-Архангельским» здесь и район «Академический» (9 млн кв. м) в Екатеринбурге (строят структуры Виктора Вексельберга), «А101» в Подмосковье (4,3 млн кв. м) от совладельца Собинбанка Сергея Кириленко и владельца группы «Русагро» Вадима Мошковича, «Большое Домодедово» в Подмосковье (13 млн кв. м) от миллиардера Василия Анисимова, «Конная Лахта» и «Северная долина» (5 млн кв. м) в Петербурге, строить которые будет входящая в холдинг «Базэл» Олега Дерипаски корпорация «Главстрой». Двадцать два проекта — это те, что точно будут участвовать в этой программе, а вообще на льготы по ней претендовали 39 компаний. В программу «Жилище» включены сейчас 132 проекта. Некоторые застройщики хотят использовать льготы по максимуму и добились включения себя в обе программы. «Мы используем все возможные механизмы: и субсидирование процентных ставок, и дорожное строительство», — объясняет президент компании «Ренова-СтройГруп» Вениамин Голубицкий.

Смогут претендовать на государственные льготы и бизнесмены, от которых никто не ожидал участия в массовом домостроении, например торговец алмазами и владелец нескольких торговых центров Лев Леваев (10 млн кв. м жилья в Волгоградской области), строитель самого дорогого в Москве жилья на Остоженке Борис Кузинец (1,6 млн кв. м в демократичном Митине) и депутат Госдумы, владелец завода «Минплита» и торгового комплекса в Челябинске Валерий Панов (3,5 млн кв. м в Челябинской области).

Всего участники комплексного освоения территорий и программы «Жилище» собираются возвести 103 млн кв. м жилья. Причем это не предел, поскольку заявки на участие в «Жилище» будут рассматриваться ежегодно. Это означает, что лишь по нацпроекту «Доступное жилье» в России будет построен город масштаба Санкт-Петербурга. Вот только будет ли он построен?

Сейчас во всей России ежегодно вводится в эксплуатацию около 50 млн кв. м жилья. Программы комплексного освоения территорий и «Жилище» способны добавить к этому объему еще около 10 млн кв. м в год — на продажу. Удастся ли построить и продать это жилье?

Первое, чего может не хватить новым застройщикам, — это рабочих рук. В России даже при нынешних масштабах строительства не хватает квалифицированной рабочей силы, отметили в беседе с Forbes президент компании «Ренова-СтройГруп» Вениамин Голубицкий и аналитики инвесткомпаний A. T. Kearney и «Центринвест Секьюритиз», проводившие исследования российского строительного рынка. Сергей Круглик, глава Росстроя, впрочем, не видит в этом никакой беды. Что не построят русские — построят иностранцы. По его данным, в прошлом году в России работало 200 строительных компаний, а в этом — уже около 700. В отличие от дорогого жилья и офисов класса «А», строительством которых традиционно занимаются турки, австрийцы и компании из бывшей Югославии, строить панельное жилье в регионах с охотой берутся болгары и китайцы. Цену они выставляют вполне сопоставимую с российскими генподрядчиками — $700–1000 за кв. м. А если понадобится, девелоперы заплатят и больше. Как отмечает руководитель аналитического центра Irn.ru Олег Репченко, цена продажи новостроек в крупных городах выросла в прошлом году вдвое и далеко оторвалась от строительной себестоимости.

Не отстают и производители главного сырья для массового строительства — цемента. В стране сейчас строится десяток новых цементных заводов. Крупнейший производитель, компания «Евроцемент» Филарета Гальчева, год назад подняв цены на продукцию, на вырученные средства реконструирует свои производства. Если сейчас в России выпускается в год около 55 млн т цемента, то, по существующим прогнозам, в 2010-м будет уже 75 млн т. Схожими темпами растет выпуск панелей для строительства сборных домов. Жителю Москвы может показаться, что панельное домостроение ушло в прошлое, но на самом деле оно просто переместилось в другие регионы: московские компании «Интеко», «Су-155» и ПИК быстро наращивают производство на своих домостроительных комбинатах в Ростове, Иванове, Нижнем Новгороде и прочих городах.

Так что с материалами, производственными мощностями и рабочей силой проблем не ожидается. Другой вопрос, кто будет покупать «доступное жилье»? Ведь для покупателей оно окажется ничуть не доступнее обычного, построенного без помощи федеральных программ. По крайней мере, ни один из опрошенных Forbes девелоперов не признался в намерении торговать построенными квадратными метрами ниже рыночной цены. Да и расположены новые новостройки-миллионники не только под Москвой и Петербургом, но и в местах, где мало и населения, и денег: например, под Благовещенском, в Кемеровской и Пензенской областях.

Вот один пример. Стоило «Ренова-СтройГруп» Виктора Вексельберга анонсировать проект строительства района «Солнечная долина» в Челябинской области (3,5 млн кв. м), как буквально на следующий день с заявлением о строительстве там района такой же площади выступил местный предприниматель Валерий Панов. Во всей Челябинской области (по численности населения она занимает девятое место в России) в год строится 1,2 млн кв. м жилья. На этом фоне «Ренова-СтройГруп» и Панов собираются продать 7 млн кв. м. Как? Панов уповает на то, что 50% построенного им жилья будет продано по ипотеке. Не более определенно говорят о перспективах продаж в других регионах. Например, в Екатеринбурге рассчитывают на «приезжих из северных нефтяных районов», а в Ставропольском крае (1,3 млн кв. м) — и вовсе на военных пенсионеров с государственными жилищными сертификатами.

Про то, что рынок вытянет ипотека, говорят и девелоперы, и отраслевые эксперты. Однако пока ее доля на рынке жилой недвижимости сравнительно невелика: в 2005 году с использованием ипотеки прошло 3,5% всех сделок, в прошлом — 8,6%. «Реально за пять–семь лет довести этот параметр до 20–25%», — считает вице-президент по развитию банка Delta Credit Алла Цытович.

Впрочем, чтобы заработать на программе «Доступное жилье», строить и продавать совсем не обязательно. Вот, например, проект «А101» — жилая застройка окрестностей Калужского шоссе к югу от Москвы. В собственности девелопера проекта, управляющей компании «Масштаб», — 6000 га земли (и еще столько же в аренде с правом преимущественного выкупа). За последние три года эти земли подорожали в разы, чем весьма доволен совладелец компании Сергей Кириленко. В случае подведения коммуникаций эти земли могут вырасти в цене с нынешних $8000 до $15 000 за сотку, считает исполнительный директор риелторской компании Blackwood Мария Литинецкая. Если что-то пойдет не так, «Масштаб» сможет свернуть строительство и продавать имеющуюся землю под коттеджные поселки или поместья.

Кстати, отвечая на вопрос, зачем они добиваются включения своих проектов в число комплексно осваиваемых территорий, девелоперы говорят не только о коммерческой выгоде, но и (хотя анонимно) об «отработке взаимодействия с разными органами власти». Некоторые добавляют: это защита от недружественных действий. Кто знает, арестовали бы Василия Бойко, главу компании «Ваш финансовый попечитель», скупившей в Подмосковье больше 23 000 га земли, если бы его проект «Рузская Швейцария» находился под патронажем Росстроя и первого вице-премьера?

Что надо пообещать

Какие обязательства должен принять на себя застройщик, чтобы получить право участия в программах государственной помощи, предусмотренных нацпроектом «Доступное жилье».

Экспериментальная программа комплексного освоения территорий

• Начало реализации проекта — не позднее 2007 года, срок реализации — не более 10 лет.
• Должно быть построено не меньше 1 млн кв. м жилья, обязательно наличие социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры.
• Участок, на котором строится жилье, должен находиться в собственности компании, претендующей на помощь государства.

• Наличие документов территориального планирования, правил землепользования и застройки или наличие обязательства органа местного самоуправления о принятии этих документов до 1 января 2008 года.

Федеральная целевая программа «Жилище», субсидирование процентных ставок

• Отсутствие просроченной задолженности региона, где предполагается строительство, перед федеральным бюджетом.
• Соответствие бюджета региона требованиям Бюджетного кодекса: размер госдолга региона не может превышать объем дохода; дефицит бюджета не превышает 15% дохода; текущие расходы не превышают доходы; обслуживание госдолга не превышает 15% объема расходов.
• Договоренность о кредите с банком. Кредиты, процентные ставки по которым субсидируются, должны быть взяты не больше чем на 3 года.
• Процентная ставка по кредитам не должна превышать ставку рефинансирования больше чем на 3%.
• Целевое использование субсидий и субвенций.

Кто еще заработает

• Российские и иностранные архитекторы

Разработка концепции крупного района может стоить до $10 млн, проект планировки района — около $10 000 за гектар. Полная стоимость проектирования нового района с составлением рабочей документации составляет $30–50 за кв. м. Значит, только на 103 млн кв. м проектов комплексного освоения территорий и программы «Жилище» архитекторы могут заработать около $4 млрд.

• Дорожники

На строительство и реконструкцию дорог в 2007 году из федерального бюджета выделено около $135 млн. Деньги эти Минфин перечисляет на счета региональных и муниципальных властей, чтобы те провели конкурс на строительство. Всего на развитие транспортной инфраструктуры только экспериментальных проектов планируется направить $5,6 млрд.

• Банки

По оценкам банкира и девелопера Сергея Кириленко, в ближайшие два-три года доходы банкиров от ипотеки должны увеличиться в пять-семь раз. Сейчас, по данным ВТБ-24, они составляют $700 млн. Девелоперы миллионных проектов не скрывают, что большую часть жилья у них будут покупать с использованием ипотеки. Еще один потенциально привлекательный для банкиров участок — выдача кредитов на развитие инженерной инфраструктуры.

Только цифры

• 20 кв. м жилой площади приходится в среднем на одного россиянина. На европейца — 60 кв. м, 
на американца — 80 кв. м.
• 1,83 трлн рублей (около $71 млрд) нужно потратить, чтобы построить все города в рамках программы комплексного освоения территорий. Это примерно равно ВВП Болгарии.
• 90% жилья в России покупает 15% населения.
• 1% доля выданных в России ипотечных кредитов по отношению к ВВП. В Нидерландах — 99,9%.

Источник: Агентство недвижимости «Агент 002», Росстрой, Всемирный банк, Irn.ru