Остаться на площадке

На холме недалеко от киностудии «Мосфильм» стоит замок с башенками и флюгерами, обширным внутренним двором и вежливыми охранниками. Как и положено замку, он возвышается над близлежащей дорогой и живописным мостом через речку Сетунь. Иногда сюда приезжают соседи-киношники, чтобы снять какую-нибудь историческую сцену. Тогда им нужно договариваться с владельцами здания — холдингом «М.О.Р.Е.-Плаза».

Что это за структура? В нее входят 20 компаний (заводы по производству железобетонных изделий, кирпича, собственное автотранспортное предприятие), которые в совокупности строят около 180 000 кв. м жилья бизнес-класса более чем на $500 млн в год. Холдинг — один из десяти крупнейших застройщиков Москвы, от коллег по цеху он отличается тем, что строит дома в основном в Западном административном округе столицы. Почему? Для этого нужно знать историю «М.О.Р.Е.-Плазы» — совместного проекта двух мало похожих друг на друга людей: строителя еще с советским стажем Михаила Хесина и банкира Димитрия Андреенкова.

«М.О.Р.Е.-Плаза» (название компании происходит от словосочетания Moscow Office Real Estate, приблизительно характеризующего ее деятельность) существует всего четвертый год, но 58-летнего Михаила Хесина очень хорошо знают старожилы рынка недвижимости. Инженер-строитель по образованию, он в советское время работал в строительно-монтажных управлениях подмосковных предприятий, а в 1984 году стал заместителем начальника строительного управления московской ТЭЦ 25. В 1989-м Хесин создает при своей государственной организации частный бизнес — производственно-строительный кооператив «ТЭЦ-25» (ППСК «ТЭЦ-25»). Сначала занимается ремонтом, а потом начинает строить жилые дома. «ТЭЦ-25» расположена на западе Москвы, и неудивительно, что получать участки для застройки Хесину проще всего было у отлично знакомого ему местного префекта. «Землей тогда распоряжалась префектура, — вспоминает Хесин в интервью Forbes. — Площадки у [префекта Западного округа Москвы Алексея] Брячихина получали быстро. Плюс город сам оплачивал сети и инфраструктуру…»

В таких тепличных условиях компания Хесина всего за несколько лет стала одним из крупнейших столичных застройщиков. В 1995 году ППСК «ТЭЦ-25» построила 100 000 кв. м жилья, а всего в столице строили тогда 3 млн кв. м в год. Под началом Хесина была армия из 16 000 строителей (для сравнения: на крупнейшем в Москве ДСК-1 трудится сейчас 9000 человек). Его компания включала шесть строительных трестов, три бетонных завода, две автобазы, собственную службу заказчика и т. п.

Участники рынка говорят, что Хесин даже злоупотреблял доверием префекта, набирая на всякий случай площадок в несколько раз больше, чем мог застроить. По данным Контрольно-счетной палаты (КСП) Москвы, в 1994–1996 годах префектура Западного округа заключила с ППСК 42 инвестиционных договора. Можно было бы сказать, что это слишком много, если бы 30 из них не были позже расторгнуты. Зато удалось притормозить конкурентов. «В течение длительного времени были выведены из оборота земельные участки, имеющие высокую инвестиционную привлекательность для других инвесторов», — писал в своем отчете аудитор КСП Евгений Сироткин. Хесин и не скрывает, что сумел использовать преимущество, оказавшись на рынке первым. «Мы подписали первый в городе инвестконтракт, — говорит он. — Весь контракт — на страницу всего, форму сами изобретали».

Конечно, чтобы развернуться, кроме площадок нужны были и деньги. Большая часть жилья в Москве строилась на средства города. ППСК «ТЭЦ-25» вошла в число учредителей Мосстройэконом-банка. Партнеры подобрались что надо: ДСК-2, Москапстрой, Главмосстрой, а председателем совета директоров банка стал нынешний глава московского стройкомплекса Владимир Ресин, с которым основатель ППСК знаком уже 18 лет. Как утверждает Хесин, он даже помог гендиректору банка Казибеку Тагирбекову с квартирой в столице. Правда, потом с ним поссорился, вышел из состава учредителей и забрал из банка все вплоть до своих личных счетов. Но на первых порах банк финансировал стройки компании. Были и иные источники средств: несколько домов у компании Хесина выкупило Управление делами Президента РФ — в них поселили депутатов Госдумы.

Дома ППСК были панельными, но по тем временам считались чуть ли не элитными: они отличались от обычных так называемым широким шагом. Расстояние между несущими стенами превышало семь метров, что давало простор фантазии при внутренних перепланировках. Квартиры уходили на ура, Хесин ездил по городу на «кадиллаке», и дела у него шли прекрасно. А потом произошло событие, которое другому строителю могло бы стоить бизнеса.

10 сентября 1997 года столичные газеты вышли с пугающими фотографиями: в строящемся 17-этажном доме с широким шагом обрушились перекрытия, и целая секция (подъезд) просто осыпалась на землю. Это было до трагедии с «Трансваалем» и взорванными террористами жилыми домами, и катастрофа на стройке вызвала невероятный скандал. Дом строила ППСК «ТЭЦ-25».

«Нам повезло, что не было жертв, никто не погиб», — вспоминает эти дни Хесин. Он восстановил полуразрушенную новостройку (конструкцию укрепили дополнительными металлическими элементами), у треста «Жилстрой», входящего в структуру ППСК, отобрали строительную лицензию, но единственным наказанным оказался глава Госархстройнадзора Василий Верушкин. «Это несправедливо, — настаивает Верушкин, сейчас занимающий куда менее значительную должность главного инженера небольшого проектного института. — Но у Хесина нашлись покровители, которые «отодвинули» его в сторону. Мы выписывали им 14 предписаний, что нужно исправить на стройке, а они просто платили штрафы и не обращали на предписания внимания».

После катастрофы Хесин зарекся строить панельные дома, а «бренд» ППСК «ТЭЦ 25» перестал существовать. Все свои компании строитель объединил в некоммерческое партнерство с труднопроизносимым названием «Гражданстройпроект» и продолжал застраивать имеющиеся площадки. А в 2002 году он познакомился с Димитрием Андреенковым.

Андреенков — полная противоположность Хесину. Если основатель ППСК «ТЭЦ-25» — типичный московский строитель, который начинал еще при советской власти и водил дружбу со всесильным главой столичного стройкомплекса Ресиным и другими чиновниками, то Андреенков — бизнесмен, сформировавшийся в 1990-х. Ему 45 лет, когда-то он работал референтом в МИДе, изучал банковское дело в московской Академии международного бизнеса, трудился в нескольких инвестиционных компаниях, а одно время возглавлял подконтрольную Управлению делами Президента компанию «Регионнефтепродукт». С января 2004 года Андреенков — первый вице-президент банка «Зенит».

«У меня не было идеи приглашать партнеров, — объясняет Хесин. — Димитрий Павлович однажды приехал ко мне и начал объяснять, что так будет лучше». «Но ведь все получилось!» — быстро отвечает Андреенков. Он предложил Хесину услуги по поиску инвесторов и постановку регулярного финансового учета. Они ударили по рукам, и появилась «М.О.Р.Е.-Плаза». Нельзя однозначно утверждать, что Хесин поделился с банкиром бизнесом: у него осталось несколько заводов стройматериалов и компания — генподрядчик строительства.

Формально Андреенков не является собственником «М.О.Р.Е.-Плазы»: 50% принадлежит одной из компаний Хесина, а 50% — кипрской компании MORE New Access Holding. Права на товарный знак «М.О.Р.Е.» тоже принадлежат этой компании. Но, стоит за ней Андреенков или нет, все решения, по словам Хесина и Андреенкова, принимают только они, в спорах друг с другом.

Андреенков сделал основным источником финансирования строительства банковские кредиты, а не инвестиционные взносы покупателей квартир. Здесь помогла тесная связь с «Зенитом», который стал основным кредитором «М.О.Р.Е.-Плазы». Кроме того, для финансирования некоторых объектов были созданы паевые фонды — очень удобная структура для привлечения средств, которая к тому же позволяет сэкономить на налогах. «Национальная страховая группа» вложила около $25 млн в фонд «М.О.Р.Е. Офис Парк Инвестментс», который в августе прошлого года превратился в ЗПИФ «Первый национальный». Стоимость чистых активов фонда — около $50 млн, большая часть ($30 млн) средств лежит на счетах в банке «Зенит», часть инвестирована в земельные участки. И, наконец, «М.О.Р.Е.-Плаза» планирует весной выпустить облигации. Андеррайтером будет тот же «Зенит».

Разобравшись с финансированием, Андреенков убеждает Хесина получать площадки на конкурсах, а не покупать их на вторичном рынке, как тот делает сейчас. «Что такое вторичный рынок? — рассуждает банкир. — Это когда люди когда-то купили что-то дешево. Они не хотят получать деньги за эту землю на счет, хотят «иначе». А я «иначе» не могу». Правда, землеотводов Хесину хватит, по расчетам партнеров, еще лет на шесть. 27 апреля прошлого года состоялся дебют «М.О.Р.Е.-Плазы» в качестве участника конкурса. Соревнуясь с ДСК-1 за право построить 100 000 кв. м на юге Москвы, компания взвинтила цену до небывалых раньше на торгах такого рода $25 млн. И все равно проиграла — ДСК-1 заплатил на $750 000 больше.

А потом торги и вовсе встали. «В последние три месяца ни одного инвестиционного конкурса не было», — негодует Андреенков. Действительно, площадки не выставлялись на тендеры с ноября, власти объясняют это необходимостью привести столичное земельное законодательство в соответствие с Земельным кодексом. И это не единственная проблема компании. Например, «М.О.Р.Е.-Плаза» достраивает два здания в Москве, не завершенных прежним владельцем — компанией «Мастерок». Почему? «Город попросил», — кратко отвечает Хесин. Работая в Москве, нельзя отказывать чиновникам, но финансист Андреенков сетует, что эти проекты для компании едва-едва выходят в ноль, ведь почти все квартиры проданы несколько лет назад по ценам куда ниже нынешних. (Например, три квартиры в одном из этих домов купила у «Мастерка» чемпионка мира по фигурному катанию Ирина Слуцкая — за смешные по нынешним временам $1000 за кв. м.)

Не смог Михаил Хесин отказать своему давнему знакомцу Владимиру Ресину и в другой просьбе: в прошлом году компания построила 25 000 кв. м жилья в Грозном, в этом собирается построить 70 000 кв. м, если выделят финансирование. Там компания работает как генподрядчик и все равно (специфика региона) постоянно сталкивается с вымогательством. Гарантии безопасности Хесину предоставил лично Рамзан Кадыров, но на всякий случай он ездит сейчас с вооруженной охраной даже в Москве.

Два разных стиля ведения бизнеса еще не раз столкнутся, и еще о многом предстоит спорить Михаилу Хесину со своим партнером. Хесина часто видят в кабинете первого заместителя главы Департамента градостроительной политики Москвы бывшего генерала Александра Косована. В феврале прошлого года Косован проводил совещание о перспективах городской застройки на 2006 год не где-нибудь, а в том самом замке «М.О.Р.Е.-Плазы». «Просто у нас конференц-зал есть», — улыбается Димитрий Андреенков. Михаил Хесин никогда не играл в теннис с Юрием Лужковым, но от использования старых связей в Москве все равно пока никуда не деться.