В доле у города

Бывший чиновник департамента градостроительной политики Москвы Алексей Шепель убежден: чтобы госслужащие не мешали предпринимателю работать, достаточно все делать правильно и по закону. А если сами чиновники поступают не по закону, не надо бояться с ними судиться. «Я 15 лет так живу, миллион квадратных метров построил», — горячится Шепель. На сайте Московского арбитражного суда действительно можно насчитать несколько десятков разбирательств между его корпорацией «СХолдинг» и различными городскими и федеральными структурами. А всего исков, по которым «СХолдинг» выступал бы истцом или ответчиком, больше 70. В основном это споры из-за патентных прав на конструкцию многоэтажных панельных домов.

«СХолдинг» — не обычная строительная компания. Хотя основные деньги ей всегда приносила продажа построенных квадратных метров, часть выручки стабильно поступала от чужих проектов. Дело в том, что «СХолдингу» принадлежат патенты на панельные дома популярных серий С220 и С222. Это жилье, возводимое обычно на средства города; в 2008 году на него пришлось 290 000 кв. м, или седьмая часть московского бюджетного строительства. Компания Шепеля получает в качестве платы за франшизу 5% от себестоимости каждого дома: в 2007-м это составило, по оценкам, $12,5 млн, в нынешнем году должно быть примерно столько же.

Первые большие деньги Шепель, тогда молодой математик, выпускник Харьковского высшего военного командно-инженерного училища, заработал еще в начале 1990-х на торговле компьютерами и продовольствием. Вырученные средства он начал вкладывать в операции с недвижимостью: покупал массовое жилье на этапе котлована, а продавал — в уже построенном доме. У одного из партнеров Шепеля, строительной компании «Главстройпром», был тогда проект панельного жилого дома, спроектированного в советское время для военнослужащих. В 2001 году Шепель выиграл конкурс на возведение микрорайона на юге Москвы и тут же обнаружил, что ничего не может построить: все серии панельных домов принадлежат домостроительным комбинатам, не желающим делиться с чужаками. Шепель не стал и пытаться купить права на какую-нибудь серию, а вместо этого приобрел долю в проектном институте — «ЦНИИЭП Жилища», после чего тот разработал новую серию домов на основе проекта «Главстройпрома». Полученный результат Шепель запатентовал под названием С222 и застроил этими домами свой микрорайон.

Непосвященному трудно понять, почему домостроительные комбинаты так держатся за свои серии домов и чем серия отличается от просто проекта панельного дома. Отличие же очень важное. Несерийные дома, даже собранные из стандартных панелей, для каждой новой стройплощадки нужно заново проектировать (это занимает до года) и проходить массу экспертиз. А если набор панелей официально признали серией, никаких экспертиз проходить больше не нужно, и время согласований сокращается в несколько раз. Шепель утверждает, что разработка и патентование серии С222 обошлись ему в $10 млн. Эта серия — одна из последних, созданных в России, в ней сделана попытка максимально ослабить последствия родовой травмы морально устаревшего панельного домостроения — ограниченного количества планировок квартир и конфигураций здания. В этой серии 47 зарегистрированных вариантов блок-секций (попросту говоря, подъездов), что позволяет без долгих согласований менять количество и размер квартир на этаже в соответствии с пожеланиями заказчика. «СХолдинг» запатентовал сотни деталей дома и отдельно — всю конструкцию целиком. Теперь можно было начинать торговать проектом.

Франшизу на новую серию у Шепеля купили восемь компаний разного калибра — от крупных московских строителей МСМ-5 и «Мосводоканала» до региональных фирм. Сергей Буров, заместитель гендиректора одной из них, ярославского «Ярстройинвеста» рассказывает: «Нам необходимо было реализовать проект быстро, а когда есть типовой проект и его экономические параметры ясны, это важно». «Серия выигрывает по сравнению с другими за счет большего выхода площади на меньшей территории. А еще она очень гибкая, ее можно привязать к абсолютно любому участку», — добавляет заместитель генерального директора МСМ-5 Лев Зарицкий.

Когда Шепель уже строил свой микрорайон на юге столицы, его позвали работать в правительство Москвы — в 2003 году хозяин «СХолдинга» возглавил государственное предприятие «Строймонтаж-М», играющее важную роль в распределении заказов на строительство в центре города, а с 2006-го по начало 2008-го он работал в Департаменте градостроительной политики Москвы. У «серии Шепеля» появились влиятельные покровители. Научным руководителем нескольких дипломных работ студентов Высшей школы экономики, посвященных описанию преимуществ С222 перед другими сериями, выступил сам первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин, курирующий в городе строительный комплекс. Отстаивает «двести двадцать вторую» перед мэром Москвы его собственный заместитель Людмила Швецова: «…выход квартир на 15–30% больше, чем в других индустриальных секциях…» — говорится в одном из ее писем мэру. Но главный итог работы Шепеля в столичном правительстве — появление жилья для столичных очередников не в административных границах Москвы, а в Подмосковье.

Заявление Шепеля о том, что Москва станет покупать квартиры для социальных нужд (то есть для очередников и переселяемых жильцов ветхого фонда) за чертой города, цитировали в прошлом декабре почти все столичные СМИ. Ресин убеждал перепуганных москвичей, что за МКАД поедут лишь желающие, но скандал получился громкий. Тем не менее решение было принято: в прошлом году столичный Департамент жилищной политики (ДЖП) приобрел для москвичей несколько тысяч квадратных метров в Люберцах и Новокуркино, а в нынешнем октябре — 500 000 кв. м в Люберцах и Мытищах.

А недавно компанию Шепеля допустили к конкурсу, на котором распределяются средства ДЖП, предназначенные для инвестирования в строительство муниципального жилья. «СХолдинг» заручился договоренностями с несколькими владельцами подмосковных земель о строительстве домов принадлежащих ему серий суммарной площадью в 2,5 млн кв. м — это огромный объем, сопоставимый, например, со всем жилым строительством в Москве в конце 1990-х. Город профинансирует возведение жилья для очередников на землях, подобранных Шепелем, а тот, кто будет генподрядчиком, обязан будет строить именно С222. Это означает, что Шепель получит свой процент, который может составить $125 млн (правда, в течение нескольких лет). Благодаря связям в столичном правительстве у Шепеля есть шанс пережить нынешний экономический кризис более успешно, чем другие застройщики — те, кто вынужден содержать громадные домостроительные комбинаты с десятками тысяч рабочих. Отсутствие затрат и гарантированный спрос со стороны такого покупателя, как московское правительство, — что может быть лучше?

Правда, бизнес, частично построенный на связях в столичном правительстве, сильно зависит от устойчивости этих связей — а как самостоятельный девелопер Шепель чувствует себя ничуть не лучше коллег по рынку. Кризис нанес сокрушительный удар по девелоперским компаниям: проблемы с ликвидностью у банков и резкое ужесточение условий ипотеки перерезали строителям привычные каналы финансирования и они вынуждены останавливать стройки. Сейчас, по оценке Льва Зарицкого из МСМ-5, в Московском регионе заморожено уже 70% инвестиционных объектов строительства, и, чтобы выжить, девелоперы выстраиваются в очередь за городскими заказами.

До кризиса годовой оборот девелоперского бизнеса «СХолдинга» составлял $150 млн. «Планировалось, что они будут нашим соинвестором, — рассказывает замгендиректора «Ярстройинвеста» Сергей Буров. — Но они вышли из проекта и, кажется, сворачивают деятельность в Ярославле». Соинвесторы одного из домов, возводимого «СХолдингом» на юге Москвы, обсуждают идею перекрыть близлежащий проспект, чтобы привлечь внимание властей к тому, что сдача дома опаздывает на три года. На объекте меняется уже третий подрядчик. В доме не во всех подъездах есть крыша, в квартирах стоит вода, там поселились строители-таджики, которым восемь месяцев не платили зарплату. На встрече с дольщиками Алексей Шепель объясняет, что ждет выделения Сбербанком кредита в 150 млн рублей, необходимого, чтобы достроить дома, а в беседе с Forbes сетует на недобросовестность подрядчиков, из-за которых срывается строительство. Дом он обещает закончить в начале будущего года.