Решили взять ипотечный кредит? Не спешите идти в банк с минимальной объявленной ставкой
«Вам не нужна ученая степень, чтобы разобраться в нашей ипотеке» — так рекламирует свои кредиты на покупку жилья британский банк Barclays, один из крупнейших в мире. В Barclays явно скромничают — разобраться в его ипотечных программах может и обычный школьник, потому что этот банк, как, впрочем, и все его британские конкуренты, объявляет в своей рекламе не только базовые процентные ставки, но и реальные — те, которые учитывают все затраты на получение и обслуживание кредита. Согласитесь, обладая такой информацией, выбрать банк не составит труда.
Российским заемщикам в этом смысле куда сложнее — наши банки реальные ставки не раскрывают, а чтобы рассчитать их самостоятельно, школьным курсом арифметики не обойтись. Более того, для расчета реальных ставок нужно собрать довольно много дополнительной информации, и редкий банк предоставит вам ее по телефону, приходится лично встречаться с клерками. Некоторые банки даже берут за подобные сведения деньги.
На Западе банки обязаны раскрывать реальные ставки (annual percentage rate, APR) по требованию регулирующих органов. Например, в Великобритании и США за это отвечают банковские регуляторы Financial Services Authority (FSA) и The Office of the Comptroller of the Currency, а также антимонопольные ведомства. В России рассчитывать реальную ставку рекомендуют ЦБ и Федеральная антимонопольная служба (ФАС), но делать это необязательно.
Неудивительно, что многим российским клиентам, даже весьма подкованным в экономике, приходится действовать по наитию. Так, например, поступил Артем Васильев, юрист компании Noeörr Stiefenhofer Lutz. «Я сопоставлял предложения разных банков, но точных расчетов не делал — выбирал скорее интуитивно», — говорит Артем. В итоге он остановился на Международном московском банке. «Люди обращают внимание в первую очередь на рекламируемую ставку и удобство оформления кредита», — уверен гендиректор страховой компании «ВТБ-РОСНО» Артем Калмыков. Сам он собирается заключить договор ипотеки с ВТБ-24.
Итак, что входит в расчет реальной кредитной ставки, которую большинство российских банков не раскрывают? «Ставка должна учитывать даже самые мелкие расходы, возникающие при получении и обслуживании кредита», — говорит замруководителя ФАС Андрей Кашеваров. Обычно банк берет плату за рассмотрение заявления и выдачу кредита, обналичивание средств, аренду депозитарной ячейки, ведение ссудного счета. Бывают и обязательные дополнительные расходы на составление договора купли-продажи квартиры, оформление договора у нотариуса. Кроме того, банки требуют заключить договоры страхования квартиры, жизни заемщика и риска потери права собственности на жилье (титульный риск). На страхование приходится большая часть дополнительных расходов, так как полис придется покупать ежегодно.
Чтобы понять, в каком банке кредит дешевле, нужно рассчитать реальную эффективную ставку по методу дисконтирования будущих денежных потоков, например, так, как это делают британские банки. Это невозможно сделать без графика платежей, рассчитанного банком. График расписывает размер каждого платежа, суммы, направляемые на погашение процентов и основного долга, а также остаток долга после перечисления денег. Исходя из этого остатка каждый год и рассчитывается размер страховки.
Для наглядности мы решили рассмотреть такой случай: 30-летний мужчина собирается взять кредит на $300 000 на 15 лет для покупки квартиры в сталинском доме в Москве. Предполагается, что у него уже есть $100 000 в качестве первоначального взноса, а сама квартира стоит $400 000. В роли заемщика выступил корреспондент Forbes.
Консультации с банками по телефону оказались бесполезны. Например, клерк Райффайзенбанка десять минут убеждал, что страхование жизни и квартиры требуется только на год (на самом деле на все 15 лет). Консультант «ДельтаКредита» заявил, что сведения обо всех расходах можно получить, подъехав в офис с комплектом документов. В большинстве банков отказались предоставить график платежей по телефону. Лишь консультант ВТБ-24 прислал примерный расчет, предупредив, что точный можно будет составить после рассмотрения заявления на кредит.
Корреспондент Forbes посетил офисы банков со справкой о доходах и копией трудовой книжки. В двух отделениях «Уралсиба» на севере Москвы с менеджером пришлось общаться в общем зале в присутствии других клиентов. В ВТБ-24, чтобы только договориться о встрече с кредитным инспектором, заемщику нужно предоставить по телефону очень много существенной информации о себе: паспортные данные, адрес фактического проживания и размер дохода. Встречи с кредитным инспектором этого банка пришлось ждать долго, его время оказалось расписанным на неделю вперед.
Только после двух недель работы мы получили график платежей от всех интересующих нас банков и рассчитали реальные эффективные ставки по методике британской FSA.
Итак, самая высокая APR оказалась у Сбербанка — 14,7% годовых. В августе «Сбер» повысил ставки по валютному ипотечному кредиту до 13,5% годовых (при прежней ставке в 11% реальная эффективная составляла бы лишь 11,9%). По словам сотрудника одного из отделений Сбербанка, число обращений за валютными кредитами снизилось за месяц в пять раз. Но, возможно, кому-то условия крупнейшего банка страны по-прежнему покажутся привлекательными: несмотря на высокие ставки, вы отдадите Сбербанку и его страховщикам меньше денег в абсолютном выражении, чем другим банкам (см. таблицу). Почему? Сбербанк — единственный, кто предлагает заемщикам погашать кредит не равными (аннуитетными), а убывающими (дифференцированными) платежами. В первый месяц вам придется заплатить $5167 ($1667 погашение кредита, $3500 проценты), зато в последний год платежи снизятся до $1892–1685 в месяц.
У других банков ежемесячные платежи на протяжении всех 15 лет равные (от $3224 до $3417). Из этих сумм на уплату основного долга в первый раз идет от $0 до $700, остальное — проценты. При системе дифференцированных платежей сумма основного долга уменьшается быстрее, поэтому долговое бремя со временем существенно снижается.
Кроме того, в Сбербанке вам почти не придется тратиться на дополнительные расходы: банк не требует от заемщиков, чтобы они страховали риск утраты собственности на квартиру и свою жизнь, ограничиваясь страхованием заложенного имущества, то есть квартиры. За остальные риски, если что-то случится, будут расплачиваться два поручителя. (Впрочем, именно эта особенность кредитных программ Сбербанка — необходимость искать поручителей — многим не по душе.)
Самые высокие дополнительные расходы оказались в «Уралсибе» и Росбанке. Их клиентам полисы скорее всего придется покупать в аффилированных с банками компаниях СК «Уралсиб» и «Согласие». Сумма затрат на страхование в абсолютном выражении достигла $39 342 и $36 108 соответственно. В «Национальной ипотечной компании» клиент может получить страховку «Росгосстраха» и потратить на нее около $32 000 (0, 98% от остатка задолженности в год).Если вас направят к другому страховщику, тариф может вырасти и до 1,5%, а APR — до 12,6%. В «ДельтаКредите» страховка обойдется в $22 427. «Страховщики знают, что наши клиенты — это сливки рынка, поэтому дают выгодные тарифы», — объясняет невысокие ставки финансовый директор «ДельтаКредита» Сергей Озеров.
Общие дополнительные расходы в ВТБ-24 $22 951. Это самый низкий показатель после Сбербанка. Партнер ВТБ-24, страховая компания «ВТБ-РОСНО», предлагает конкурентные тарифы по страхованию жилья, жизни и риска потери права собственности. Кроме того, банк в отличие от многих конкурентов требует титульное страхование только в первые три года после покупки квартиры, а не в течение всего срока кредита.
Мы потратили на сбор информации и расчеты по восьми банкам немало времени. Не намерено ли государство облегчить жизнь заемщикам, обязав банки предоставлять реальную ставку по ипотеке? Андрей Кашеваров говорит, что рано или поздно это произойдет. Банки должны раскрывать реальную ставку, чтобы непрофессионалы могли сравнить продукты различных банков. «Мы к этому идем», — уверен чиновник. Но пока даже Кашеварову приходится вести расчеты самостоятельно. Не так давно он решил взять кредит на покупку квартиры, обратившись в один из госбанков. Там ему предложили занять под 15% годовых в рублях. Кашеваров, по долгу службы борющийся со скрытыми комиссиями банков по кредитам, тут же рассчитал реальную ставку — 17% годовых. «К сожалению, есть комиссии, которые не отражаются ни в процентной ставке, ни в графике платежей», — сетует Кашеваров. Кредит он брать не стал.