Доля панельных домов в новом московском строительстве сокращается. Зачем тогда компания Кирилла Писарева вложила сотни миллионов долларов в «панель»?
На заставке мобильного телефона Кирилла Писарева, президента группы компаний ПИК, высвечивается герб СССР. Это не просто ностальгия — своим многомиллионным состоянием 36-летний бизнесмен обязан индустрии, заложенной еще при Советском Союзе. Холдинг, которым владеют Писарев и его партнер Юрий Жуков, производит панельные дома — усовершенствованные модели тех «коробок», какие делались 20 лет назад. ПИК строит и более дорогое монолитное жилье, но основные продажи приходятся именно на массовые серии. По данным самой компании, ее оборот в 2004 году составил $990 млн. И хотя многие уверены, что век панельного домостроения на исходе, Писарев готов доказывать обратное. «Не думаю, что в ближайшие 10–15 лет потребность в панельных домах отпадет», — говорит предприниматель.
«Первая ипотечная компания» — так расшифровывается ПИК — появилась в 1994 году. К ипотеке, впрочем, она отношения не имела, занималась перепродажей квартир в новостройках. Работала ПИК в основном так: находила деньги на доведение чужого строительства до конца, выкупала квартиры оптом, а затем реализовывала их по более высокой цене. Финансирование обеспечивал акционер компании — «Первый русский банк» (его возглавляли приятели Писарева).
Дела шли неплохо. За первый год работы ПИК продала 130 квартир, за второй уже 450. Писарев с Жуковым со временем выкупили долю банка и начали работать с крупными застройщиками, близкими к московской мэрии. А в 2001 году компания решила и сама податься в строительный бизнес, купив за $20 млн контрольной пакет акций Домостроительного комбината №2, второго по мощности в России.
Что досталось предпринимателям? Комплекс предприятий, на которых льются готовые стены, перекрытия и лестничные пролеты — из такого «конструктора» за 6–9 месяцев на стройплощадке собирают жилой дом. ДСК-2 был вторым по счету комбинатом, построенным в эпоху расцвета панельного домостроения. Она началась в 1957-м, когда советское правительство приняло программу массовой застройки городов. «Панель» была самым простым способом обеспечить население жильем: по сравнению с кирпичными домами квадратный метр обходился на 15% дешевле, а сроки строительства сокращались в полтора раза. Но «самым простым» не значит самым комфортабельным. Напомним параметры типовой девятиэтажки: кухня меньше шести метров, средняя жилая площадь однокомнатной квартиры — 18 кв. м, соседский телевизор слышно, даже если он включен не на полную громкость. Всего в Советском Союзе было введено в строй 380 домостроительных комбинатов. Уже к 1970 году на панельное домостроение приходилось 94% общего объема жилищного строительства.
Но то было время «строек социализма». В 1990-е годы объемы строительства упали, и региональные ДСК начали разоряться. Выжившие по-прежнему оставались заложниками конвейера. Как АвтоВАЗ, они в состоянии были лишь штамповать модели, разработанные десятилетия назад, внося при этом незначительные декоративные изменения. «Приходишь на комбинат и просишь сделать плиту, например, без уголка, — описывает ситуацию один из застройщиков, — а они не могут, говорят: поточное производство. Поэтому все наши девелоперы, которые хоть о чем-то думают, плюнули на эти ДСК».
ПИК не плюнула. Она вложила дополнительные $20 млн в перевооружение ДСК-2 и увеличила его мощность с 280 000 кв. м в год до 450‑000 кв. м, создав дополнительный цех по выпуску железобетона и несколько вспомогательных производств. Штат вырос на 30% — только на зарплату сотрудникам ДСК-2 у компании уходит теперь $30‑млн в год.
И это еще не все. В 2003 году ПИК купила на приватизационных торгах холдинговую компанию «Главстройпром». В холдинг были собраны строительные активы Министерства обороны — 25 разбросанных по стране предприятий, чья выручка в 2002 году составляла примерно $45 млн. На «Главстройпром» претендовали еще четыре конкурента, но ПИК смогла предложить больше всех, взвинтив на аукционе цену до $20 млн.
Ну и самое главное — минувшим летом Писарев с Жуковым приобрели у жены московского мэра Елены Батуриной ДСК-3. За этот модернизированный комбинат, способный выдавать 500‑000 кв. м в год, ПИК заплатила уже на порядок больше — $300 млн. В итоге под контролем Писарева и Жукова оказался крупнейший в России домостроительный холдинг, который может производить свыше 1 млн кв. м жилья в год.
Тем временем панельное домостроение так и не смогло вернуться к своим золотым временам. Там, где есть платежеспособный спрос, инвесторы предпочитают теперь строить не панельные дома, а монолитные. Для «монолита» не нужно содержать собственный ДСК с гигантским штатом сотрудников. Технология иная: прямо на месте стройки изготавливается каркас из арматуры и опалубки, куда заливают горячий бетон; когда бетон затвердевает, опалубку снимают и приступают к возведению следующего яруса здания. Строительство монолитного дома требует в два-три раза больше времени, чем панельного. Зато срок его жизни 150–200 лет, а панельный, как бы качественно он ни был сделан, дольше 100 лет не простоит (причем уже лет через 30 ему понадобится капитальный ремонт). К тому же «монолит» позволяет разбивать дом на квартиры необходимой площади и высоты, в то время как конфигурация панельного дома жестко предопределена оборудованием, имеющимся на ДСК. Если в 2003 году соотношение «монолита» и «панели» в новостройках Москвы было 50 на 50, то в прошлом году «монолит» занимал уже 70%. Даже в муниципальном заказе доля монолитных домов с 2004 по 2006 год должна увеличиться с 17% до 27%.
[pagebreak]
На что рассчитывают владельцы ДСК-2 и ДСК-3, вложившие сотни миллионов долларов в технологии конца XX века? «Это шикарная финансовая сделка, — уверен Алексей Шепель, владелец компании «СХолдинг», которая сама разрабатывает и строит новые панельные серии. — Они четко просчитали ситуацию: есть мощности, есть площадки — несколько лет можно работать и зарабатывать деньги. Они деньгами сегодняшними купили деньги послезавтрашние».
Судите сами. ДСК-2 — первое приобретение ПИК — единственное на тот момент предприятие, способное построить панельный 22-этажный дом (серия КОПЭ). Конкурирующие комбинаты делали здания максимум в 17 этажей. На практике это означало, что, имея в распоряжении, например, участок земли под трехсекционный дом, ДСК-2 мог продать на 60 квартир больше, чем конкуренты с 17-этажкой.
Что же касается ДСК-3, то вместе с ним ПИК купила у Батуриной гарантии на будущую застройку (отсюда высокая цена сделки). Только вывод промзоны на юго-восточной окраине Москвы, соинвестором которого стала ПИК, обеспечивает комбинату годовую загрузку на полную мощность. За Батуриной остались площадки, где будет строиться серия домов П3М, которую выпускает только ДСК-3. Остаться без этих заказов ПИК не рискует. Договоры между инвестором («Интеко») и подрядчиком (ДСК-3) уже подписаны, вся проектно-сметная документация согласована на серию П3М.
«У нас есть загрузка до‑2010 года», — утверждает Писарев. Треть объемов производства ПИК — муниципальные заказы московской мэрии. Они сохранятся до тех пор, пока в столице будут действовать нынешние законы. В постановлении правительства Москвы пятилетней давности перечислены шесть наиболее «подходящих» серий. Среди них есть и КОПЭ.
Кроме того, 20% загрузки предприятиям ПИК обеспечивают сторонние заказы. Застройщики нередко инвестируют в дешевую «панель» не по своей воле — например, компания строит монолитный дом, а чтобы отдать мэрии требуемую долю (30%), возводит панельное жилье и передает его на баланс города.
У ПИК есть и собственные площадки в Москве. Решение о том, строить ли на них «монолит» или «панель», принимает сама компания. «Есть площадки, на которых на монолите можно ничего не заработать [слишком дорогие для района получаются квартиры], а есть такие, где, строя панельные дома, можно заработать 100% прибыли», — утверждает Писарев.
Впрочем, основные надежды на загрузку ДСК Писарев связывает с Подмосковьем — тут у него забронированы площадки как минимум на три года работы. ПИК начал осваивать Московскую область три года назад, затеяв строительство района Новокуркино на 86 га в чистом поле возле города Химки. Самый же крупный новый проект — строительство микрорайона «Центральный» в городе Долгопрудном, общая площадь застройки — миллион квадратных метров. Сравниться с ПИК по объемам ни один подмосковный ДСК не в состоянии. Тем временем, по данным заместителя генерального директора строительной компании «Новая площадь» Евгения Фетисова, уже сейчас на область приходится 40–50% всего панельного строительства Московского региона.
Когда спрос на панель начнет падать и в Подмосковье, ПИК двинется дальше. «Региональный рынок сейчас — это Москва начала 1990-х, — считает Писарев. — Бизнес там только зарождается, нужно обязательно занять какое-то место». Работы много. По данным Росстроя, для удовлетворения спроса на жилье необходимо строить по всей стране 145 млн кв.‑м ежегодно. «Автоматически будет востребовано панельное домостроение, потому что по-другому построить такие объемы невозможно», — констатирует Михаил Балакин, глава компании «СУ-155», конкурирующей с ПИК.
Одна лишь проблема — возить панель экономически выгодно не дальше чем на 100 км от ДСК. Но вспомним о покупке компанией ПИК холдинга «Главстройпром», в состав которого входит, например, тульский комбинат железобетонных изделий, выпускающий собственную так называемую 111-ю серию домов. Ее разрабатывали под обеспечение жильем военных. Для решения социальных задач близлежащих регионов этот малобюджетный вариант вполне подходит. В Москве компания строит модернизированные панельные дома. По сравнению с жильем, строившимся в 1970-е или 1980-е, жилая площадь однокомнатной квартиры увеличилась с 18 кв. м до 22 кв. м, кухню расширили до 10 кв. м, улучшили звуко- и теплоизоляцию.
На ДСК-2, по словам Кирилла Писарева, теперь есть оборудование, позволяющее производить панельные дома по индивидуальным проектам — можно варьировать площади, дизайн фасадов и т. д. Но это, как говорит Писарев, «ведет к уменьшению объемов производства и, как следствие, существенному удорожанию квадратного метра». Судя по всему, большой необходимости в таких усовершенствованиях пока нет. Город поощряет строительство обычных серий, а покупатели, как и в советское время, рады любому жилью.