Гонка за метром

Информационный буклет строительной группы «СУ-155», выпущенный в 2004 году, украшают три фотографии: глава комплекса градостроительной политики Москвы Владим ир Ресин, председатель совета директоров «СУ-155» Юрий Жданов (бывший замминистра экономического развития РФ) и гендиректор холдинга Александр Мещеряков. О владельце «СУ-155» Михаиле Балакине в буклете не сказано ни слова. И это понятно. Последние четыре года Балакин был высокопоставленным муниципальным чиновником — начальником управления оперативного контроля и координации исполнения градостроительных программ Департамента градостроительной политики Москвы.

Поход хозяина во власть сказался самым положительным образом на делах «СУ-155». В 2001–2004 годах оборот компании вырос почти вдвое — с $450 млн до $870 млн. В холдинг входят домостроительные комбинаты и монтажные управления, песчаные карьеры, цементные, лифтостроительные и машиностроительные заводы, деревообрабатывающий комбинат, железнодорожная транспортная компания. В нем работают 40 000 человек. «У меня в «СУ-155» — больше 75%, это чисто мое детище», — говорит Балакин в интервью Forbes. Но считает нужным оговориться: «Конечно, все происходило не без помощи Владимира Ресина и Юрия Лужкова в том или ином виде».

С января этого года у Михаила Балакина — новая визитка. На ней написано «СУ-155». Руководитель». Что заставило чиновника вернуться в бизнес?

НУЖНЫЕ ЛЮДИ

Градостроительный комплекс всегда находился под пристальным наблюдением правительства Москвы. Именно столичная мэрия способствовала тому, чтобы приватизация стройкомплекса прошла на уровне главков (Мосинжстрой, Моспромстройматериалы, Главмосстрой) или трестов (МФС-6, МСМ-5). Новыми хозяевами строительных монстров стали их прежние руководители. «Если бы состоялась приватизация низовых подразделений, строительно-монтажных управлений, они бы начали конкурировать, сформировалась бы рыночная среда, — говорит Герман Иванцов, в те годы депутат Моссовета, сейчас член совета по жилищной политике при Мосгордуме. — Но чиновники не дали этого сделать».

«СУ-155», пожалуй, единственное исключение из этого правила. До 1993 года небольшое строительное управление, входившее в состав треста МФС-1, под руководством Михаила Балакина вело работы «нулевого цикла», прокладку коммуникаций, благоустройство территорий. В 1993 году управление отделилось от МФС-1, акционировалось и с тех пор действовало самостоятельно. Зато секрет последующих успехов «СУ-155» вполне типичен для столицы: хорошие отношения с властью.

Еще в 1992 году право выделять участки под застройку было отдано префектам — главам административных округов столицы. По правилам строители должны были получать участки на конкурсной основе. На деле эти правила обходили, если проект был «социально значимым», застройщик имел особые заслуги перед обществом и т.д.

Важно было найти общий язык с префектом. И если контакт был найден, дела компании резко шли в гору. Например, Северный административный округ считается малой родиной компании Мосфундаментстрой-6. Для «СУ-155» колыбелью стал Юго-Западный округ, которым в 1993–2000 годах руководил Петр Аксенов (сейчас первый заместитель мэра, руководитель комплекса городского хозяйства).

Еще в 1993 году Аксенов стал одним из инициаторов программы реконструкции (то есть сноса) пятиэтажек-«хрущевок» и строительства на их месте современных панельных домов. «Воплощение тех идей, которые родились у меня, с первого дня на Юго-Западе начинал координировать Михаил Дмитриевич (Балакин. — Forbes)», — нахваливал строителя Аксенов уже в 2001 году в интервью «Эху Москвы». В частности, «СУ-155» стала генподрядчиком реконструкции части района Новые Черемушки. В 1996 году Михаил Балакин принял на себя роль инвестора по «пятиэтажным» проектам — до него строители так не рисковали.

Префекту ЮЗАО не могло не понравиться и то, что в 1996–1997 годах «СУ-155» финансировала вывод Черемушкинского керамического завода с территории округа — на месте «грязного» производства построили три квартала на 200 000 кв. м жилья. Результат налицо. В 1995 году «СУ-155» построила 100 000 кв. м жилья, в 1999 году — уже 472 000 кв. м.

ЛЕСТНИЦА В НЕБО

На протяжении десятка лет Михаилу Балакину удавалось любую возникающую проблему решать с выгодой для себя. Например, еще в 1996 году на строительном рынке появился игрок, который, казалось бы, должен положить всех конкурентов на лопатки. Новорожденному правительственному Управлению внебюджетного планирования развития города (УВПР) под руководством Леонида Краснянского было поручено зарабатывать деньги на коммерческом строительстве.

Участки под свои проекты УВПР (позже его переименовали в Департамент инвестиционных программ, ДИПС) получало вне конкурса. «В 1997–1998 годах уже 80% новой застройки в городе велось ДИПСом», — рассказывает руководитель управления новостроек компании «Миэль-Недвижимость» Оксана Каарма. Ветераны кирпича и бетона столкнулись с дефицитом участков. Та же «СУ-155» в 2000 году сдала всего 290 000 кв. м жилья.

Впрочем, скоро выход был найден. Независимые игроки рынка (включая Михаила Балакина), объединившись в 2000 году в Московский строительный союз, предложили городу новые условия работы: они сами будут финансировать строительство новых домов; доля, которую Москва получает в готовых домах за предоставленные участки и подведенные коммуникации, будет увеличена с 30% до 40–45%; строители готовы за свой счет возводить объекты социальной сферы. Правительство Москвы должно было только сказать «да» и дать землю.

ДИПС был побежден: если в 2000 году объем инвестпрограммы департамента составлял 1,1 млн кв. м жилья, то в 2001 году — уже 540 000 кв. м, в 2003 году этот показатель и вовсе сократился до 288‑000 кв. м. А Московскому строительному союзу (МСС) власти уже в 2001 году поручили возвести 1,4‑млн кв. м — почти половину от общего объема строительства в столице.

Беда не приходит одна, и строители готовы вам это подтвердить на примерах. Летом того же 2000 года Юрий Лужков отбирает у префектур право распределять земельные участки под строительство. Отныне исключительное право подписывать контракты получает вице-мэр Валерий Шанцев. Хорошие отношения застройщиков с префектурами теряют свое значение для бизнеса. Но ничего страшного. Уже 22 декабря мэр Москвы Лужков подписывает распоряжение о назначении Михаила Балакина руководителем нового управления в департаменте Владимира Ресина.

Управление должно было курировать городские программы, уже знакомые владельцу «СУ-155», — реконструкцию пятиэтажек, вывод промышленных предприятий с территории города и т.д. Сам Балакин говорит, что его позвали на работу в правительство из-за того, что ушел на пенсию заместитель Ресина Валерий Сухоцкий: «Очевидно, на тот момент Ресин смотрел, кто развивается наиболее динамично, и просто подбирал себе человека».

На вопрос о том, как все четыре года работы в правительстве ему удавалось избегать обвинений в лоббировании интересов своей компании, Балакин отвечает невозмутимо: «Я их не лоббировал». Хотя уже через полгода после прихода во власть Михаил Балакин был включен в состав комиссии, распределявшей заказы на строительство муниципальных жилых домов. Исполнение этих заказов, финансируемое из бюджета, по словам Балакина, — дело весьма выгодное: «Там рентабельность достигает 20–25%». Именно по городскому заказу построены 20% домов «СУ-155».

Выступать в качестве инвестора строительства — занятие тоже доходное. Рентабельность, по словам Балакина, не ниже 15%. И тут тоже необходим тщательный отбор. Михаил Балакин был включен в состав городской конкурсной комиссии, распределяющей участки под застройку, 17 июля 2001 года. И уже 21 августа в результате, как говорят, аппаратных интриг, был вынужден покинуть комиссию. На делах «СУ-155» это, впрочем, не сказалось — из 14 участков, которые компания получила в 2001 году, 12 были выделены без конкурса.

Для примера: медиахолдингу «Совершенно секретно» постановлением правительства выделен участок под строительство офиса. Ответственным за реализацию проекта назначена «СУ-155». На Композиторской улице в центре Москвы на средства «СУ-155» строится комплекс площадью 16 500 кв. м. Жилые помещения занимают здесь 9000 кв. м, их инвестор распродает, чтобы окупить затраты. На оставшейся площади размещаются подразделения «Совершенно секретно». Городское правительство получает в проекте долю на $4,4 млн.

В общем, пока Михаил Балакин руководил и распределял, «СУ-155» росла и процветала. Были куплены заводы «Ульяновскцемент» и «Жигулевские стройматериалы», Орское карьероуправление. На прошедшем реконструкцию Домодедовском заводе ЖБИ компания наладила производство панелей для домов фирменной серии И-155 (с квартирами свободной планировки). Рабочая группа московского правительства, действовавшая под контролем Михаила Балакина, одобрила включение домов этой серии в инвестиционную программу МСС. В прошлом году «СУ-155» построила в Москве 1,2 млн кв. м жилья — четверть от общего показателя по городу.

ТРЕТИЙ — ЛИШНИЙ

Но жизнь не стоит на месте. «Рынок недвижимости у нас очень непредсказуемый», — рассуждает Оксана Каарма из «Миэль-Недвижимости». Добавим: и тесный, несмотря на гигантские объемы строительства.

В 2001 году компания «Интеко», принадлежащая супруге московского мэра Елене Батуриной, купила Домостроительный комбинат №3 — производителя панельных домов серии ПЗМ. Место на рынке «Интеко» завоевала за считаные месяцы. В 2001 году компания входит соинвестором в проект «СУ-155» по строительству 70 000 кв. м на улице Героев-Панфиловцев. В‑2002 году — становится партнером МФС-6 в масштабном проекте застройки Ходынского поля (более 1 млн кв. м). Еще через год «СУ-155» делится с «Интеко» проектом застройки района «Трехгорка» в Одинцове (более 700‑000 кв. м жилья).

Дальше — больше. В 2004 году «Интеко» скупает у миноритарных акционеров блокирующие пакеты принадлежащих «СУ-155» заводов «Ульяновскцемент» и «Жигулевские стройматериалы». Это уже вряд ли можно расценивать как партнерство. «Если акции продавались, почему бы «Интеко» их не купить? — Балакин не видит в происходящем ничего страшного. — Мне тоже предлагали продать мой пакет, я отказался. Мы цивилизованные люди, будем сотрудничать. Может быть, «Интеко» даже не захочет вводить своих представителей в совет директоров».

Захочет. Осенью 004 года мы представили своих кандидатов в члены советов директоров этих заводов, — сообщает вице-президент «Интеко» Олег Солощанский. — К сожалению, данное предложение было заблокировано мажоритарным акционером. В соответствии с законодательством мы будем реализовывать свои права миноритария».

По рынку поползли слухи: «Интеко» готовит недружелюбное поглощение «СУ-155». Официального подтверждения этой информации нет. Но в январе 2005 года Михаил Балакин ушел из правительства «по собственному желанию». Бывший чиновник объясняет, что счел свою миссию на посту начальника управления исполненной.

Группа потратила много сил на продвижение своей серии И-155. Но свободных пространств, на которых можно было бы размещать такие дома, в Москве почти не осталось. «Они ведь привыкли строить районами, кварталами, а тут Бутово и Кожухово закончат — и все, привет, — говорит исполнительный секретарь Комитета защиты москвичей Алексей Навальный. — Московский рынок панели неуклонно сужается, значит, обостряется конкуренция внутри МСС».

В массовой застройке Москвы «панель» постепенно заменяют монолитные дома, а такие здания никогда не были основой бизнеса «СУ-155». Уже сейчас среди новостроек «монолит» занимает 50%, и его доля будет расти. Забавная иллюстрация: место Михаила Балакина в правительстве Москвы занял Сергей Амбарцумян, совладелец небольшой, но энергично развивающейся компании «МонАрх», специализирующейся, как можно догадаться, на монолитном строительстве.

На оставшихся «пятнах» под панельное домостроение размещаются знакомые строители, но вовсе не «СУ-155». Например, генеральным инвестором-застройщиком микрорайона Кузьминки (28 га, около 500 000 кв. м жилья) по предложению префектуры ЮВАО стала «Интеко». Микрорайон Кожухово — формально общий для членов Московского строительного союза проект. Но наибольшую прибыль от него получит ДСК-1, ведь 70% района будет застроено домами серии П-44Т, продукцией этого комбината.

В довершение всех бед в апреле 2004 года правительство Москвы постановило, что абсолютно все (уже без исключения) земельные участки под застройку теперь будут выделяться на конкурсной основе.

Право комплексной застройки последнего крупного и относительно свободного участка, района Молжаниново в окрестностях Ленинградского шоссе, осенью прошлого года выиграла «Интеко». Площадь участка 225 га. За почти миллион квадратных метров компания заплатила городу $5,05 млн. Для сравнения: тогда же ДСК-1 выиграл право застраивать микрорайон №115 в Кузьминках, заплатив за право построить около 300 000 кв. м $13,4 млн.

Михаил Балакин не унывает: «Уже заключенных инвестконтрактов хватит на то, чтобы обеспечить загрузку производственных мощностей «СУ-155» на три года». Впереди — строительство 20 корпусов жилых и административных зданий в дорогом микрорайоне «Академический». Как указано в инвестиционной программе «СУ-155», опубликованной в начале 2004 года, выручка от этого проекта превысит $380 млн, а прибыль — около $60 млн. Застройка кварталов 69–71 района Фили-Давыдково должна принести порядка 95 млн прибыли при выручке $580 млн. В планах «СУ-155» только на 2005 год — 1,3‑млн кв. м в Москве и области.

Но что компания будет делать, когда закончатся участки? «Мы будем больше заниматься регионами», — отвечает Балакин. Аналитики полагают, что ресурс роста цен на недвижимость в Москве уже исчерпан, но в провинции дома будут дорожать еще как минимум два-три года. «СУ–155» ведет проект по строительству жилого комплекса из 9 домов площадью 140 000 кв. м в Санкт-Петербурге (группе принадлежит питерский завод ЖБИ №1). В сферу интересов компании входят Тамбов (здесь «СУ-155» уже финансировала строительство жилья), Калининград, Ульяновск, Вологда, Нижний Новгород, Киев, Геленджик.

«А в Сочи точно не пойдем», — почему-то уточняет Балакин. Может быть, потому, что обширную инвестиционную деятельность в этом городе развернула «Интеко»?